Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру

     Әр  банкте өзінің жеке құрылған  бағдарламалары бар, барлық банктерде заңдылықтары бірдей – алғашқы жарна төмен болған сайын сый- ақы мөлшері жоғары болады. сый-ақы мөлшерінің жоғары болуы, банк өз тәуекелшілігін төмендету үшін.

     2005-2007 жылдарға арналған арнайы мемлекеттік бағдарлама сәйкес, бюджеттіктерге және жас жанұяларға тұрғын үй алу үшін жеңілдіктер қарастырылған. 1 кв. метірі 350 доллор тұрады, алғашқы жарна 10%, несиенің берілу мерзімі 20 жылға. Банктің рәсәмдеу комиссиондық ақысы 2 ден- 0,5% дейін төмендетілген, несие сомасынан ұсталынады, ал құжаттарды қарастыру тегін. ҚИК бағдарламасы бойынша серіктестік әр бір 15 банк  жұмыс жасауда. Құрылған арнайы жобамен әр адам ипотеканы ала бермейді, өйткені бюджеттік жұмыста істейтін адамдардың айлық ақысы төмен болып келеді. Жеңілдкпен тұрғын үй алу үшін 1 айлық жанұя табысы 1 бөлмелі үйге кемінде  41 мың тенге құрауы қажет, 2 бөлмелі үйге 62 мың тенге, 3 бөлмелі үйге 83 мың тенге болуы қажет.

     2005 жылдың 1 қаңтарында ҚРҰБ статистикалық мәліметтеріне сүйенсек, халыққа берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99 366 млн. тенге,

ал 2006 жылдың 1 қаңтарында 220 504 млн. тенгені құрайды, немесе 2 есе жоғары өскенін көруге болады.

     2006 жылы Алматыда үйдің орташа бағасы 1кв. м 1500 у.е құрады. Осыдан үш-төрт  жыл бұрын Алматыда 1 бөлмелі үйдің бағасы үш мың АҚШ доллорын құраған болатын. Ал қазіргі таңда 30-40 АҚШ доллорын құрады. Тұрығын үй ұсынысқа қарағанда сұраныс артып барады, осыған орай құрылыс үйдің бағасы өсуде. Қазақстанда соңғы жылғы көрсеткіш бойынша 1суретте көруге болады.

     1 сурет

     

     Жоғарыдағы  кестеден соңғы екі жыл ішінде республика өңірлері бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің көлемі өсіп отырғандығын көруге болады. Әсіресе, Алматы, Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары. Әр өңірдің ипотекалық несиелеу көлеміндегі үлесінің әртүрлі болып келуі,

біріншіден, ол аймақтағы халықтың санымен, екіншіден, ондағы коммерциялық

банктердің  немесе олардың филиалдарының қызмет етумен сипатталады. Халыққа берілген ипотекалық несиелерге волюта түрлері және мерзімдері

бойынша талдау жасайтын болсақ төмендегі 2-ші суретте соңғы 5-6 жыл ішінде

ипотеканың  берілген сомасын көруге болады.

     2 сурет

     

     Ағымды  жылдардың мәліметтерімен салыстыратын болсақ 2007 жылы халққа берген ипотекалық несиенің көлемі әлдеқайда артуда. 2007 жылдың шілдедегі көрсеткіш бойынша берілген несиенің барлығы 544937 млн. тенге құраған болатын. оның ішінде ұлттық волютада 238 181 млн.тг, шетел волютасында 306 756 млн. тг құраған болатын.

     2005 жылы Алматыда барлық келісімнің жартысы ипотека арқылы жүргізілді. Ал Қазақстан бойынша 30 % шаманы құрады.

     Республика  бойынша көрсетілген мәліметтер  2005 жылдың 1 қазанда заңды және жеке тұлғалардың ипотекалық несиенің үлесі елдің  ЖІӨ-ң ( Жалпы ішкі өнім) 11.8 % немесе 757,7 млрд. тенгені құрады.

      Қазақстанның  халық жинақ банкі, Туран Әлем Банкі, Казкомерцбанк,

АТФ Банк БТА Ипотека және т.б. банктердің берген несиелері.

Негізгі берілген ипотекалық несиенің көлемі ( шамамен 75 пайыз ) құрады. Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесін №3 кестеден көруге болады.Осы жүйе бойынша қазақстан банктері жұмыс жасауда. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Соңғы бір-екі ай ішінде ипотекалық несиенің күрт төмендеу байқалды, барлық банктер ипотекалық несие беруден бас тартуда. Қаржылық копиталдың халықаралық нарықта жетіспеушілігі  байқалған болатын.

    Дамыған Америка елінде ипотекалық құлдырау байқалдыды, бұл құлдырау Қазақстан еліне әсерін тигізді. Себебі Қазақстанның ІІ денгейлі бантер ішкі нарықта тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда осы уақытқа дейін шетел қаржыларын қолданған болатын.

    Әлемде  арзан ақша таусылуына байланысты Қазақстан  банктері ақшаны үнемдеуде. Осының әсері:  біріншіден- тұрғын ұй бағасының түсуіне алып келді. Осыдан кейін шетелдік жобалардын бастартуы мүмкін, мысалы: Россия, Грузия, Америка, Корея. Қазақстанда Корея елі  Алматыда үлкен құрылыс жүргізуде.

    Екіншіден - тұрғын үй құрылысы тоқтап қалды. Құрылыстарды толық аяғына дейін бітіру үшін кемінде 1,3 млрд. доллор қаражат керек. Бұл негізгі проблемалардың біріне айналды.

Бағаның төмендеу бұрынғы жылдары Япония және Колумбия елдерінде байқалған  болатын.

Японияда  – күн шығыс елінде тұрғын үй бағасының күрт төмендеуі банктердің құлдырауына алып келген болатын. Дял осындай жағдайдың қайталанбауы үшін Қазақстан банктері көпеген жобаларды құруды қолға алды.

Бірақ Қазақстан да барлық копиталдар қоры біте қойған жоқ. Бұл жағдайдан шығу жолдары бар деп Қазақстан банктері жариялауда.

      Біріншіден - Казкомерцбанк сол жылдары 28 тамызда 600 млн. доллор синдикатталған несиені тартқан болатын. Алайда бұл ресурстардың басқа екенін түсіну қажет.

      Екіншіден – Қазақстан несиелендіруге қажетті банкте басқа да қаржы көздері «ұзақ»  қорлары бар. Мысалы, Акцияларды орналастыру . Көктемде АТФ Банк IPO – ға дайындық туралы хабарлаған болатын.

      Үшіншіден  Қазақстан ішінде толықтыруға потенциалды  көздердің активтері жеткілікті деп санайды.. Алайда банктердің клиенттерінің үрейленуі жетерліктей. Осы мәселелерді шешу қолға алуда. 
 

 

      Қорытынды 

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің дамуына талдау жүргізген кейін келесі шешімдерді беруге болады:

     1. Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиенің дамуы мемлекетке елеулі табыстар әкелуде. Ең алдыменнен тұрғын үй мәселесін шешуге көмектеседі, осылайша Азаматтардың мешікті  ынтасын ынталандырады. Осымен қатар үшін ішкі инвестициялық қаржыларын тартады - халықтың жинақ ақшасын, институцианалды инвесторлардың ақшаларын тартады. Нәтижесінде экономиканың жанама нақты секторын қаржыландырады ал соның ішінде құрылысты және онымен шектес салаларды да қаржыландырады. Мемлекеттің  ешқандай қолсұғылмауынсыз инфраструктуралық дамуын тұрғын үй қорын ауыстыру және қайта қаржыландыру проблемаларын шешеді. Осынынң барлығы салқ түрінде салық қорының және  бюждеттің ұлғаюына  акеледі. Әлемдік тәжирибе бойынша жалпы мемлекеттің ипотекалық несиесінің дамуы елдің экономикалық жағдайын жақсартады.

     2. Қазақстанда ипотекалық несие берудің дамуының негізгі шарттары - тұрғын үйге әлеуетті сұраныстың бар болуын, миграциялық үдерісті және экономиканың тұрақтылығын.

     3. Қазақстанда ипотекалық несиенің  құрылуына ұзақ уақыт болған жоқ, сол себептен өтінішке орай халық әлде де болса несие алудан қорқады, қымбат тауарды ұзақ мерзімді несиеге алу деген өй оларды қорқытады. Олай болса, ипотекалық несие деген сөз бізге бос сөз болып қалған жоқ.

     Қазіргі кезде ипотекалық несиелеудің ұсынылуының  ұлғаюы келесілерге байланысты:

• Халық кірісін заңдастыруына;
• Халықтың ипотека механизміне сенімділіктің артуына, оған әдеттенуіне;
• Құрылыстың, тұрғын үйдің бірінші нарығының дамуына, және осының нәтижесінде жылжымайтын мүлікке бағаларды тоқтатуына;
• Жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеу бойынша нормативтік –құқықтық базаның толық жетілдіруіне;
• Халақтың ипотекалық несиелерді пайдалану баяу жүргізілуіне қарамастан, жалпы Қазақстан Республикасында ипотпекалық несиелеудің дамуы мемлекеттің қаржы нарығында перспективті және өте тез дамитын аумақ ретінде санауға болады.

     Банк  пен ипотекалық компаниялар тұрғын үйді ғана несиелендірмей, комерциялық  жылжымайтын мүліктерді де қаржыландырады. Сонымен қатар оны сатып алу және қайта құру мүмкіндіктері пайда болды.

            Ипотекалық ұсыныстың  кеңеюіне байланысты қаржылық  институтарды құру қажеттілігі пайда болды, ол институттар ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру барысында банктің өтімділігін шешеді, осы сұрақтардың шешімімен Қазақстан ипотекалық компания айналысады.

     Коптеген  жетістіктерге қарамастан, ҚИК-ы Президент Әкімшілігіне, Премьер- Министр Аппаратынан пайыздық ставкаларды неғұрлым мүмкіндіктерін қарастыру жөнінде ұсыныстар әзірлеуге ұдайы тапсырма алып тұрады.

     Ипотекалық  несиелерді қолжетімді ету, сонымен  қатар оларды неғұрлым арзандату  олардың  басты мақсатымыз болып  қала бермек. Бұған осы салада банк жүйесі шығындарын күрт төмендету арқылы қол жеткізуге болады деп ойлаймын. Біздің  мамандарымыз Еуропаның көптеген дамыған елдерінің, АҚШ –тың ипотекалық тәжірибесімен танысып, ең жоғары денгейдегі банктік технологияларды зерттеп, үйренді.

     Қазақстан ипотекалық несие жүйесі жұмыс істеу  керек, ол жүйе алдыменнен халықтың мүдесін  орынлдау қажет.

     Ипотекалық  несие жүйесі Қазақстанда тез  дамып келе жатыр. Бүгінгі күнде  халықта ипотекалық тұрғын үй несие туралы сұрақтар тумайды, ипотекалық несиенің негізгі шарттары қызықтырады. Бір сөзбен айтқанда қазіргі таңда халық ақпаратқа жетік болып, қаржылық саласында сауаттылығы өсті.

     Алматыда  2005 жылы мемлекеттік бағдарламамен сатып алуға 10 мың  адам өтініш білдірген болатын, соның ішінде 3/1 бөлігі ғана қанағатандырылды. Себебі жеңілдетілген бағдарламен үй алғысы келетін үмінткерлер іріктеуден өтпей қалып жатыр, іріктеуден өту үшін кемінде 5 -10 мың доллор беру қажет. Сол себепті мемлекетік бағдарламамен беретін компанияларды қатаң түрде қадағалау қажет.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Пайдаланған әдебиеттер тізімі:

1. Қазақстан Республикасының Азазаматтық кодексі (жалпы және негізгі бөлімдері) 1999 жылдың 1 шілде №  410 –I, 2006 жылыдың 20 ақпанда, өзгерістер мен толықтырулар №127 III және №128 III.
2. ҚР заңы «ҚР Банктер және банктік қызметі туралы» 1995 жылдың 31 тамызындағы  № 2444, 2006 жылдың 15 мамырдағы заң, өзгерістер мен толықтырулар .
3. ҚР заңы «Жылжымайтын мүлік ипотека туралы» 1995 жылдың 23 қаңтарындағы № 2723, 2005 жылдың 23  қаңтарындағы №107 III заң.
4. ҚР « ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудағы 2005-2007 жылдғарға құрылған мемлекеттік бағдарлама» 2004 жылғы 11 маусымындағы № 1388 заң
5. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің тұрғын үй алу үшін несие ұсыну ережелері.  2005 жыл 15 наурыз № 81
6. «Ақша, несие, банктер» оқулық,  жалпы редакциясын басқарған Ғ. С. Сейтқасимов, Алматы 2006 жыл.
7. «Екінші денгейлі банктегі бухгалтерлік есеп» оқу құралы  Қалғулова Р. Ж, Алматы 2005 жыл.
8. Мақыш С.Б.  «Ақша айналысы және несие». Оқу құралы., Алматы 2004 жыл.
9. Толқынбек Жексенбаев. Ипотекалық несиелеудің дамуы. Егемен Қазақстан, 2006 жыл 27 желтоқсан, 6 бет.
10. . Майко Сағындыкова. Ипотека игілігі. Егемен Қазақстан 2006 жыл 1 желтоқсан, 7 бет.
11. Дюсембаев Н.М. Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуы перспективалары. Банки Казакстана.-№ 1,А.- С. 42-45.
12. Муди С. Ұзақ мерзімді перспективалары: Қазақстандағы ипотекалық несие нарығы. Банки Казахстана. 2005 жыл.№ 5.
13. Қолданылған банктер сайттары.