Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру

     Ипотекалық  несие беру шарты «Ипотекалық жылжымайтын мүлік» Қазақстан Республикакасының заңымен реттеледі. Ол заң 1995 жылы  23 желтоқсанда және соңы өзгерістер 2005 жылдың 23 желтоқсанында енгізілген болатын.

     Ипотекалық  мүлікті қолдану барысында  міндеттемелерді қамтамасыз ету үшін көрсетілген  заңдармен қатынастарын реттейді.

     Заңда келесі аспектілер көрсетіледі:

     Ипотека кепіл ұстаушыға төлемнің  негізгі  қарыз сомасын  қамтамасыз етеді, егерде келісім шартта тиесілі сомаға сый-ақы қарастырылмаған болса.

     Ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қамтамасыз етеді:

• Мерзімі өткен  зияндарды  орындамаған үшін залалдарды өтеу,
• Мерзімі өткен (айыппұл, өсімақы) тұрақсыздық толем,
• Біреудің ақшасын заңсыс қолданғаны үшін тұрақсыздық төлем,

     Тағыда  ипотека қаматамасыз  етеді:

• Кепілге қойылған кепілзаттың өндіріп алу барысында пайда болған соттық шығындарды жабу үшін.
• Ипотеканы іске асыру бойынша шығындарды өтеу

     Заңда сонғы өзгерістер ипотекакалы ұйымдар туралы баптар қосылған болатын.

     Қазақстанда ипотекалық ұймдар акционерік қоғам нысанында құрылады, ұйымның аты «Ипотекалық ұйым» болуы қажет және ипотекалық компания ретінде тіркелу қажет.

     Ипотекалық  ұйым жеке банк операцияларын орындайтын  комерциялық ұйым болып табылады. Компанияның негізгі қызмет түрлері, ипотекалық несие ұсыну болып табылады яғни ҚҚБА-ң лицензия негізінде және қаржылық ұйымдар банктік несиелік  операцияларын жүргізеді.

     Сонымен қатар ұйымның негізгі қызметі ретінде факторингтік, форфейтингтік, лизинктік, сенімгерлік операцияларды жүргізуге құқығы бар.

     Сондай-ақ, ипотекалық компания инвестициялық қызметпен, ипотекалық несие бойынша арнайы әдебиеттерді таратуға ,меншікті мүлікті өткізуге, ақыл-кеңес беруге және т.б. қызметтерді жүргізуге құқығы бар.

     Жылжымайтын мүлік  кепіл ретінде көрсетілуі, міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін  ипотекалық келісім шарт толтырылады. Кепіл беруші мен кепіл ұстаушы және борышқор арасында келісім шарт толтырылады.

     Ипотекалық  келісімшарта келесілер  көрсетілуі қажет:

1. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының, борышқордың аты жөні және мекен жайы.
2. Негізгі міндеттемелерінің  мөлшері мен мерзімі.
3. Кепілзаттың орналасқан жері мен тізімі.
4. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
5. Бассқада шарттар.

     Ипотекалық  келісім шартқа  ипотеканың шарттарын анықтайтын құжаттар жатуы мүмкін.

     Кепіл ұстаушының құқығы ордерлік бағалы қағаз болып таптылатын ипотекалық куәлік арқылы расталады. Ипотекалық куәліктің берілуі  бір данада ғана толтырылады және барлық ипотекалық келісім шарттың данасында белгіленеді

     Ипотекалық  куіәлік мынандай болуы қажет:

1. «Ипотекалық куәлік» деген жазу болуы қажет.
2. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының және борышқордың аты жөні (атауы) және мекен жайы.
3. Ипотекалық келісім шарттың толтырылған уақыты мен жері.
4. Негізгі қарыздың сомасы мен сый-ақы мөлшері.
5. Негізгі қарыздың өтеу мерзімі мен сый-ақысы.
6. Кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің орналасқан жері мен тізімі.
7. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
8. Нұсқаулық, Ипотекалық заттың басқа ипотеклық куәліктің бар жоқтығын, сол мүліктің жалға берілген берілмегендігі көрсетіледі.
9. Кепіл берушінің қолы.
10. Ипотекалық куәліктің берілген уақыты.

     Ипотекалық  заттың  тұру жеріне байланысты ипотекалық куәліктің берілуі және жақын арада берілуі мемлекеттік тіркеуден өтуіне байланысты.

     Ипотекалық  куәліктің  құқықтық жүргізілуінің таралыу , куәліктің кепіл берушіге өз еркімен беру кезінде ипотекалық куәліктің қолданылу күші жойылады. Бүкіл негізгі міндеттемелерін орындағаннан кейін ипотекалық куәліктің қлодану күші аяқталады да, борышқордың иелігінде мүлік қалады. Тағыда ҚР « Ипотекалық жылжымайтын мүлік» заңымен борышқордың міндеттемелерін орындамаған жағдайда  ипотеканы өткізу тәсілідерімен реттеледі.

     Борышқор  өз міндеттемелерін орындамаған  жағдайда кепіл ұстаушы

өзінің  талаптарының орындалуын келесі жолдармен  қанағаттандырады:

• Ипотекалық өтеу сот тәртібі мен тәркіленеді. Сот шешімі кепіл ұстаушының талабына сәйкес өткізіледі.(жылжымалы мүлік сатылуы, көпшілікке саудаластық жолмен өткізіледі)
• Ипотекалық өтеуді соттан тыс ретімен өткізу.
• Саудаластық өткізген жағдайда кепілдік мүлік, меншік есебіне өтеді.

     Осы тізілген заңдық актілерді, банк ипотекалық несие бергенде басшылыққа алу керек. 

1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік үлгілері.

     Ипотекалық  несиелеуді ұйымдастыру жуйесінің  шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.

           Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

           Қарапайым ашық үлгінің  екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетіп пайыз  мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

     Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

           Бұл қарастырылған  үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлкет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен. Бұл үлгі 1-суретте көрсетіледі.

     

                                                                             1сурет

     р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;

     р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.

     Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.

      Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда  белгілі бір табысы

бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты  ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің  иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.

           Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген испотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.

           Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты  белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизімін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға деген сұраныс мен ұсыныс балансы және ауқымы көбінесе екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

           Ипотекалық несиелеудің  келесі бір үшінші үлгісі – бұл  «балансталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлщерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.

           Мұндай шектеулілік  алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады, өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін жеңілдетеді..

           Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы  да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие  нарығының жағдайына тәуелсіз. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.

           Демек, бұл үлгі қарызға  алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.

           Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтырдың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік

механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған

«құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған.

           Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ  арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара  қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып табылады. Бұл үлгі 2 суретте көрсетілген. 

Германия  үлгісі                                                     2-сурет.

     

     р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;

     р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.