Автор: Пользователь скрыл имя, 13 Ноября 2011 в 16:02, курсовая работа
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Кіріспе....................................................................................................
I. бөлім Ипотекалық несиенің теориялық негізі...............................
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болу және қалыптасуы.........
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік құқықтық реттелуі.................................................................................
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік моделдері..................................
II. бөлім Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі..........
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен рәсімдеу тәртібі.................................................................................
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы..............................................................................................
2.3. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» ипотекалық несиелендіру...............................................................................................
2.4. Ипотекалық несиелендірудің есебі...................................................
III. бөлім Қазақстанда ипотекалық несиенің даму жағдайындағы перспективалары және проблемалары .............................................
Қорытынды..........................................................................................
Қолданылған әдебиеттер тізімі .........................................................
Қосымша.
ҚИК
қызметі ипотекалық куәліктер мен
Қазақстан Республикасының
Сонымен бірге, ҚИК ең алдымен ипотекалық бағыттарын қадағалайды шығару мен орналастыру арқылы қаржыларды тарту және де ҚИК–ң несиегер банктермен, иннвестор мен, жылжымайтын мүлікті бағалаушылармен қарым-қатынастары ережелерге бағынады.
ҚИК-ң
басты функциялары болып
Қазіргі уақытта компанияның қызметі қоғамдық түсінікте тұрғын-үйді несиеге тиімді шарттармен иемдену мүмкіншілігімен байланыстырылады. ҚИК ипотекалық несиелендіру бағдарламасы бүкіл республика бойынша әрекет етеді,несиелер тұрғын-үйді сатып алуға немесе күрделі жөндеуге беріледі.
Қазіргі уақытта ҚИК нарықтык инвесторлардың ұзақ мерзімді ресурстарын тарту мақсатында құны 7 млн. АҚШ доллорындай ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды айналысқа шығарды. Басты сатып алушылар ретінде ауқымды қаражат сомаларын халықтан тартқан және жинақталған қаражаттарын сенімді, өтімді қаржылық құралдарға орналастыруды қажет ететін зейнеткерлік қорлар және де банктер алға шығады.
ҚИК банктерден тек ҚИК –пен несиелік өнімдерге қойылған талаптарына сәйкес несиелерді ғана сатып алады. Солайша, тұрғын-үй, пәтерлер, жеке үй алуға несие ҚР жеке тұлғаларына беріледі.
Ипотекалық несиелер ұлттық валютада (тенгеде) немесе шетел валютада беріледі, ипотекалық несие мөлшері мемлекеттік бағалы қағаздар бойынша мөлшерлеме байланысты 6 ай сайын қайта қарастырылады. Сонымен қатар несие бойынша мөлшерінің құрамдас бөлігінің бірі болып табылатын банктер мен компания қаржысы тұрақты болады.
Несиелерді ұсыну 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрады. Несие өщірумен ол бойынша пайыздарды төлеу аннуитеттік төлемдер арқылы жүзеге асырылады.
Аннуитеттік төлем формуласы:
Аннуиттетік төлем
i- сый -ақы мөлшері;
n-несие мерзімі, (аймен өрнектелген);
Несиені қамтамасыз ету ретінде, алынатын тұрғын үй болып табылады. Қосымша қамтамасыз ету нысаны үшінші тұлғалардың кепіл болуы мүмкін. Несиенің мөлшері сатып алынатын тұрғын үйдің оны сатып алынған уақытындағы нарықтық бағасының 70-85% аспауы тиіс. Қарыз алушының алынатын үйдің 15-30 % сомасында несиелерге алғашқы жарнаны төлейді.
ҚИК кезекті сатуға арналған несиенің андерайтинг жүргізгенде банк ҚИК–пен қарызшының төлем қабілетіне қойылған талаптарын жетекшілікке алады.
Айлық төлемнің сомасы қарызшының айлық кірістерінің жиынтығының 30%-н аса алмайды. Өзге де шектеу болып несиемен басқа да ұзақ мерзімді міндеттемелермен байланысты (тұтыну несиелері, оқуға төлем, медициналық сақтандыру т.б.) шығындар бойынша төлемдер үлесінің 40% жоғары болмауы керек. Сонымен бірге несие мен басқа да ұзақ мерзімді міндеттемелер бойынша айлық төлемдерді төлегеннен кейін қарызшыда отбасындағы әрбір мүшесіне шаққанда 5 мың тенгедей (30-35 АҚШ доллордай) қаражат болуы тиіс.
Міндетті талап ретінде кепілзаттың құнын бағалауды алға қояды. Мүліктің құнын бағалау ҚИК-пен белгіленген талаптарына сәйкес тәуелсіз бағалаушымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық
несиелендірудің қажетті
Банктік сақтандыру компаниясымен несиелік тәуекелді ерікті сақтандыру туралы келісім шартын жасау жолымен қарызшыға берілген ипотекалық несиені өз еркімен сақтандыру құқылы. Сақтандыру уәкілетті мемлекеттік оргонның лицензиясы бар сақтандырушылармен жүзеге асырылады. Сақтандырушының тізімі Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мінездемесі бойынша ҚИК-пен құрылады.
Несиегер банк ҚИК-ң ипотекалық несиелер бойынша талаптарды иелену құқықтары туралы негізгі (бас) келісім жасайды. Келісімде несиегер банктің ҚИК- дефолт болған ҚИК- ң талаптарын қанағаттандырылмайтын ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу міндеттемесі белгіленеді.
ҚИК банкпен ипотекалық неселер бойынша қызмет көрсетуге сәйкес банкпен сатып алынған ипотекалық активтерді сенімгерлік басқару туралы келісім жасайды және осы үшін комисиондық ақыларды алады. Банк кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің ағымдағы жағдайы туралы ҚИК-а есеп беруі тиіс.
Қазіргі уақытта ҚИК он банкпен және банктік емес несиелік ұйымдармен келісім жасады, ҚИК бағдарламасына Қазақстанның бірқатар ірі банктерін енгізу бойынша жұмыс атқарылып жатыр. ҚИК-ң серіктес банктерінің ставкалар бойынша рейтинг № 1 кестеде көрсетілген.
№ 1 кесте
2006 жылдың 9 ай мерзім ішінде ҚИК-ң серіктес банктерінің мөлшерлемесі бойынша ретинг көрсеткіштері.
%
№ |
1 қаңтар | 1 мамыр | 1 тамыз | 1 қазан |
1 | АҚ «БТА Ипотека» | АҚ«БТА Ипотека» | АҚ «Альянс Банк» | АҚ «БТА Ипотека» |
2 |
АҚ «Альянс Банк», Астана финанс және АҚ «БанкЦентрКредит» | АҚ «БанкЦентрКредит» | АҚ «БТА Ипотека» | АҚ «Альянс Банк» |
33 | |
АҚ «Альянс Банк», Астана финанс» | АҚ
«Астана финанс» |
АҚ «Астана финанс» |
Ң4 | |
АҚ «БанкЦентрКредит» | АҚ «БанкЦентрКредит» |
ҚИК ипотекалық несиелердің екінші нарығының негізгі операцияларын құрудан басқа Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі азаматтарға тұрғын үй ипотекалық несиелерін ұсынатын қарызшының мүмкін болатын төлем қабілетсіздігінен, қаржылық жағалтулар тәуекелдігінен банктерді сақтандыратын арнайы ұйым құру туралы шешім қабылданды.
Қазақстандық ипотеканы сақтандыру агенттігі акционерік қоғам нысынында құрылады және оның алғашқы қоры ҚРҰБ қаражаты есебінен және кейін жеке инвесторлардың қаржыларын тарту есебінен ұлғаюы мүмкін.
Қазақстан Республикасында тұжырымдалған және құқықтық негізі бар несиелік бюро қызметтерін ашуға даярлық жұмыс жасауда. Сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несие нарық институттарын біртіндеп қалыптастыруда және тұрғын үй ипотекалық несиелерді кеңінен дамытуға негіздер құрады.
2.3.
АҚ «Тұрғын үй құрылыс
жинақ банкі» ипотекалық
несиелендіру.
Қазіргі таңда орталық кеңсе Алматы қаласында жұмыс істейді және де компания өкілеттіктері Астана, Атырау, Актөбе, Ақтау, Уральск, Усть-Каменгорск, Семей және Шымкент қалаларында жұмыс үстеуде.
Компания жақын арада өз өкілеттіктерін ҚР-ң барлық негізгі аймақтарында ашуды жоспарлап отыр.
Ипотекалық несиелендірудегі дамытудың негізгі бағыттары келесілер болып табылады:
АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» 2005 жылдан бастап Комерциялдық жылжымайтын мүлікті сатып алумен жөндеу үшін ипотекалық несиелендіру бағдарламасын бастады.Банктік комерциалдық несиелер заңды тұлғалар копмпанияларын және юристік білімі жоқ кәсіпкерлік қызметпен айналысатын тұлғаларға беріледі.
Несиелер жөндеу және қайта құру үшін, комерциялық мекемелерді құру: яғни дүкендерді, кафелерді, мейрамханаларды, офистерді, ТҚО( СТО) шаштараздар және т.б. өндірістік қоймаларды алуға жұмсалады.
Қаржыландырудың көлемі обьект құнының 30% мөлшерінде белгіленеді. Несиенің қайтымдылығын қамтамасыз ету негізінде сатып алынатын, жөнделетін немесе салынатын жылжымайтын мүлік қолданылады. Ал қосымша кепілдік ретінде басқа жылжымайтын мүлік, кепілдер және үшінші тұлғалардың сенім хаты, II денгейлі банктердегі депозиттері, жоғары өтімді бағалы қағаздары және басқа мүліктері кепіл бола алады. Несиені өтеу ай сайын тең боліктермен, яғни банкпен белгіленген сый-ақы мен несие бойынша негізгі қарыздың бөліктерін қосып жүзеге асырылады.
АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақбанкі» комерциялық жылжымайтын мүлік бойынша несиелерді 12 жылға дейін береді. Несие бойынша сый-ақы мөлшерлемесі жылына 12-22% шамасында және де несие сомасы және жобаның тәуекелділігіне тікелей тәуелді болды.
АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» қосымша қызметтеріне “Династия” компаниясы тарапынан қарызшының өмірін сақтандыру және « KBS Garant» компаниясы атынан жылжымайтын мүлікті сақтандыру, сомасымен қатар Алматы қаласының жылжымайтын мүлік орталығында обьектіге меншік құқығын қайта тіркеу жатады.
Клиенттер үшін АҚ «Тұрғынқұрылысжинақбанкі» ипотекалық брокерлер желісін дамытады, яғни компаниямен қызмет ететін және құжаттаржы жинауды жүзеге асыратын, ипотекалық несиені алуға тілейтін қарызшылардың сыныпталуын орындайтын, несиелік комитетте клиенттердің қызығушылықтарын қорғайтын тәуелсіз заңды тұлғаларды айтамыз.
Мұндай желінің құрылу себебі дайын емес орташа статистикалық адамға, кей жағдайда, несие болатын барлық мәселелерді қарастыру қиынға соғады. Өйткені әр несие белгілі бір көрсеткіштерден және шарттардан құралады: негізгі қарыздың сомасы, пайыздық ставка, несие мерзімі, пайыздық сый-ақыны есептеу және қарыздың негізгі соманы өтеу әдістері, мерзімінен бұрын өтеуге тиым салу, қамту нысанының сомасы, тәуекелдерді, кепілді және кепіл болушылықты, т.б. сақтандыру. Нәтижесінде, потенциялды қарызшы қымбатқа түсіп, тиімсіз шартты таңдауы мүмкін. Ипотекалық брокер оған қандай көмек көрсетуі мүмкін? Ипотекалық брокер негізінде несиелік ұйымдардан тәуелсіз және клиент қарызшыларға консультация көрсету арқылы ақша табады. Ипотекалық брокер әрқашан клиент тарапында болады, өйткені қаншалықты несиелік брокер несиелік ұйымда клиент қызығушылығын қорғауына оның еңбек табысы байланысты болады. Ол бір немесе бірнеше несиелік ұйымдармен қызмет етуі мүмкін, клиентке тұрғын үй алуға қарыздың ең тиімді нұсқасын ұсынуы мүмкін, қарыз бойынша барлық мәселелерді біледі.
Мысалы сізде тұғын-үй бар және де сіз оны жаңа үй сатып алғаннан кейін сатқыңыз келеді, бұл жағдайда сіз үшін шектеулі көрсеткіш болып несие бойынша пайыздық ставканың мөлшері емес, қарызды мерзімінен бұрын өтегені үшін айып пұл мен өсім ақыларды төлемеу мүмкіндігі. Қажетті есеп жүргізсе, сіз үшін несиені жоғары пайыздық мөлшерлемені алып, бірақ қарызды мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі болғаны тиімді. Өйткені ескі үйіңізді сатқаннан кейін сізде белгілі бір сома пайда болады, ол арқылы сіз қарызды мерзімнен бұрын өтеп, несиенің толық мерзімі үшін пайыздарды төлеуге мәжбүр болмайсыз. Ипотекалық брокерлер желісін құру үшін компания арнайы оқыту курстарын жүргізеді және консультация жүргізу,клинет – қарызшылардың несиелік досьені құрастыру және оны компанияның несиелік комитетіне қарастыруға ұсыну сияқты іс -әрекеттерге құқық беретін сертфикаттар береді.