Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру

Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курстық жұмыс 

тақырыбы: «ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ» 
 
 
 
 
 
 
 

Орындаған:

      Тексергендер: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Мазмұны 

Кіріспе.................................................................................................... 

I. бөлім Ипотекалық  несиенің теориялық  негізі...............................

1.1. Ипотека жөнінде  түсінік, пайда болу және қалыптасуы.........

1.2. Қазақстан  Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік құқықтық реттелуі.................................................................................

1.3. Ипотекалық  несиенің шетелдік моделдері.................................. 

II. бөлім Ипотеканың  несиелендіру жүйесі  және оның есебі..........

2.1. Екінші денгейлі  банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен рәсімдеу тәртібі.................................................................................

2.2. Қазақстан  ипотекалық компанияның ипотекалық  несиелендіру бағдарламасы..............................................................................................

2.3. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  ипотекалық несиелендіру...............................................................................................

2.4. Ипотекалық  несиелендірудің есебі................................................... 

III. бөлім Қазақстанда  ипотекалық несиенің  даму  жағдайындағы перспективалары және проблемалары ............................................. 

Қорытынды..........................................................................................

Қолданылған әдебиеттер тізімі .........................................................

Қосымша. 
 
 
 

Кіріспе

     Меншікті  үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша  Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.

           Бюджеттік қаржыландыру тұрғын үй құрылысы мен халықты  тұрғын үймен қамтамасыз етуді қысқартқаннан (тоқтатқан) кейін, тұрғын үй сатып алудың негізгі көздері болып халықтың өз қаржылары мен банктік несиелері қолданылды, бірақтан көбінесе экономикалық дамыған  мемлекеттерде жүргізіледі. Мұндай жағдайда инфляцияға қауіпі төмен және жоғары қайтымды, тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін халыққа ұзақ мерзімді несиелер қажет болды. Кепілмен қамтамасыздандырылған ипотекалық несие осы талаптарға жауап береді.

     Көптеген  шетел мемлекеттердің тәжірибесі келесілерді көрсетеді; дұрыс ұймдастырылған және өлшенген мемлекттік саясаттың жүргізілуі біртіндеп ипотека нарығының жұмыс істеуін қамтамасыз ететін және анықтайтын, өзі қаржыландыратын жүйеге айналды.

     Халық жағынан төлеу қабілеттілігі  жоғары сұраныстың көбейюінен жаңа құрылыстар басталады, құрылыс материалдары көп көлемде шығарылды арнайы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болды және экономикаға байланысты салалардың дамуы жылдамдатдылды.

     Курстық жұмыстың өзектілігі:

     Қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. әр бір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.

     Сол себепті  Қазақстанда тұратын  барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты  дамуын қалыптастыру үшін коптеген жобалар  құру қажет.

      2003 жылың  3 маусымында заңмен «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша  өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын» Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз- тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).

     Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.

     Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.

     Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді  дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.

     Бұл курстық жұмыстың мақсаты-Қазақстан Республикасындағы ипотека-

     лық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына  баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:

1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Шетел мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді қарастыру және ол негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің  ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.

     Қойылған  мақсаттар  курстық жұмыстың кұрылымымен  байланысты.

     Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында  жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.

           Зерттеу жұмысының құқықтық теориялық және әдістемелік негізі ретінде ҚР Заңдарды және нормативтік құқықтық актілерді , О.Л. Лаврушын, С.Т. Міржақывова, Р.Ж. Қалғұлова, Г.С. Сейткасимов еңбектерін және статистика мәліметтері пайдаландым.

     Курстық жұмыстың құрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен және қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде жалпы ипотеканың теориялық негізінің пайда болу тарихы. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің  шетел үлгілеріне сүйене отырып олардың жүргізілуі және ипотека жөнінде түсініктің қалыптасуы. Екінші бөлімде II денгейлі комерциялық банктер және ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиенің рәсімделу мен ұсынылған бағдарламаларының жүргізілуі тәртібі туралы айтып өткім келеді. Әсіресе оның ішінде мемлекеттік бағдарлама жөнінде. Үшінші бөлімінде ипотекалық несиенің дамуы үшін кедергі болып тұрған проблемалар жөнінде және оларды шешу жолдары қарастырылған. 
 
 
 
 
 
 

     I бөлім. Ипотекалық несиенің теориялық негіздері.

     1.1. Ипотека жөнінде  түсінік, пайда  болуы және қалыптасуы.

     Ипотека  дегеніміз жай адамның түсінігі бойынша жылжымайтын мүлікті кепілге қойа отырып несие алу. Бірақтан Қазақстан Республикасының  азаматтық кодекс бойынша ипотека –кепіл түрі, сондай-ақ кепілге қойылған мүлікті кепілзат берушінің өзі иелігі мен пайдаланылуында немесе үшінші тұлғада   қалады .Кепілге салынатын зат ретінде мыналар бола алады кәсіпорын, құрылым, ғимарат, құрылыс, пәтер, көлік құралдары, айналымдағы  тауар және тағы басқалар.

     Бірақ сонда да көп жағдайда ипотека жылжымайтын мүлік есебінен қарыз беруді көрсетеді.

     “Ипотека” термині алғаш рет Грецияда б.з.д VI ғасырда басында  (оны енгізген Архонт Салон) қарыз алушының қарыз беруші алдындағы жауапкершілігі, яғни белгілі бір жер иелігін қамтамасыз ету мен байланысты болды (оған дейін Афинада адам өзін кепіл ретінде қамтамасыз еткен, егер міндеттерін орындамаған жағдайда құл болу қаупі төнді).

     Кешірек осы бағытпен ипотекалық деп аталған жеке  кітаптар қолданыла бастады.

     Ипотеканың  институттардың  жаңа дамуы Рим империясында қабылданды яғни б.з.д. I ғасырда ипотекалық мекемелер құрыла бастады,  жеке тұлғаларға кепіл ретінде мүлік қабылдау арқылы қарыздар ұсынылды.

     Б.з.д. II ғасырда Антония Пия императорының  басқару кезеңінде  басқада  мамандандырылған банктер мен қатар ипотекалық банктер үшін  жеке заңдар әзірленді және несиелік мекемелер жинақ кассасы және  жинақ ақша қауымдастығы бар болды.

     Ипотекалық  несиелендіруде көбінесе үлкен қолдауын  мемлекет көрсетті. Солайша Троян императорының кезінде жетімдер жесірлерге 5% жылдық ставкамен арнайы фондтар құрылған болатын.(қаржы жүйесінің ұқсастығы ХIХ ғасырда Россияда құрылған болатын (бірақ негізгі тегі  дворяндық өкілеттікте жүргізілген болатын).

     Ипотекалық  институт көп уақыт бойы фидуциидан (латын сөзінен fiducia

     мәміле сенімділікке сенімділік мәміле) үдемелі саты деген ұғымды білдіреді. Пигнусқа  дейін (pignus латын сөзінен бейресми кепіл деген ұғымды білдіреді) одан кейін -ипотекаға дейін.

           Фидуции кезінде келісім шарт толтырылғаннан кейін кепіл обьектісі қарыз берушінің меншігіне өтеді және де жылжымайтын мүлікті қарыз алушыға қайтарып беруге немесе талап етілген ақшадан бас тартып мүлікті сатып жіберуге құқығы бар болды.

     Пигнус  келісім шартында мүлікті өз меншігіне иемдену емес, керсінше несиелік міндеттемелерін кепіл ретінде қамтамасыз ету үшін қолданған болатын. Қарыз беруші мүлікті сатып жіберуге немесе  өз меншігіне қалдыруға құқысы жоқ болды. Ал егерде қарыз алушы өз уақытында мідеттемелерін орындамаған жағдайда мүлікті сатып негізгі қарызын  өтеп, қалған сомасын қарыз алушының  өзіне қайтарып берген.

     Ипотеканың  класикалық иституттың құрылуы сол уақыттың саяси-экономикалық шарттардың өзгерісіне байланысты: құлиеленушілік шаруашылықтың әлсізденуі және жалға алушыларға жердің көп мөлшерде берілуі. Алғашқыда кепілдің жаңа формасы еңбек құралына тарады. Еңбек құралы объективтік себептерге байланысты жалға алушылар жерді, сол жердің иеленушілеріне (латинфундистер) тапсыра алмады. Бұдан кейін ипотекаға жылжымайтын мүлік те берілетін болды.

     Ипотекаға кезінде мүлік қарызшының иелігінде  қалады, ал кредитор кепілге қойған мүлікті сатқаннан және қарызшының қалдық қарызынан түскен компенсацияға құқығын алды. Осындай үлгі жобасында кепіл институты осы күнге дейін сақталған. 

     Тараптардың келісімі негізінде құрылған ипотекамен қатар әртүрлі заңға

     сәйкес ипотекалар енгізілді. Олар ( инвестицияларға инвесторлардың ипотекасы, салық төлеумеушінің мүлігіне ипотека, жұбайының мүлігіне ипотека және т.б.) заңға сәйкес жүргізіледі. Пайда болу (келісім негізінде) уақытында субардинарлық немесе олардың қажеттілік денгейіне сәикес ипотекалар паида болды.

     Иптекалық мәмілелерге қатысушылардың  құқықтарын қорғауда мемлекеттің ролі елеулі болды. Құрылымы жағынан қиын мәмілелер құрылған регистрационды жүйе негізінде қадағалауды және реттеуді талап еттті. 

     1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік құқықтық реттелуі.

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді реттеу мен байланысты бірнеше заңдар және құқықтық нормативтік актілер қабылданады.

1. ҚР Азаматтық кодекс(жалпы және негізгі бөлімдері);
2. ҚР « Салық пен бюджетке міндетті төлем»туралы заңы;
3. ҚР «ҚР банк және банк қызметі» туралы заң;
4. «Жылжымайтын мүлік кепілі, мүлікті тіркеу  туралы» ҚР заңы;
5. «Жылжымайтын мүлікті құқықтық мемлекеттік тіркеу туралы» ҚР заңы;
6. ҚР «Тұрғын-үй  қатынасы»  туралы заңы;
7. ҚР «Ипотекалық несиені қамтамасыз етуде  жер телімінің кепіл реті мен жерді қолдану құқығын бекіту» туралы үкімет қаулысы;
8. ҚР «Жылжымалы кепіл мүлікті тіркеу» туралы заңы
9. ҚР «Сақтандыру»  туралы заңы;
10. ҚР  «Жаңа экономикалық талапта  мемлекеттік тұрғын үи  саясатын  жүргізу» туралы үкімет қаулысы;
11. ҚР «Мемлекеттік бажы» туралы заңы;
12. ҚР  «ипотекалық несиелендіру мәселелері  бойынша республиканың құқықтық актілерге қосымша мен өзгерістер енгізу» туралы заң және т.б.

     Елімізде  тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың  қалыптасуы немесе ипотекалық ұзақ мерзімді несие беру 1991 жылы «мемлекет меншігінен алу және жекешелендіру туралы» «Жекеменшік туралы» заңдар қабылданғаннан кейін басталды, кейінірек кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заң актілер қабылданып, жаңа азаматтық кодекс қолданысқа енгізілді, «Жылжыматын мүлік ипотекасы туралы», « Жылжымайтын мүлік құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен олармен мәміле жасау туралы» Президен жарлықтары шықты «тұрғын үй қатынастары туралы» заң қабылданды. Осылаша тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы үшін заңнамалық негіз жасалды.