Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру

     Бүгінгі күнде АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  несиелердің өзгермелі шарттарын ұсынады. Компанияның арсеналында бірнеше покет шарттары бар, яғни алғашқы жарнасы жеткілікті  және тұрақты кірісі бар әрбір  жеке тұлғаларға несие ұсына алады.

     Ипотекалық несиелеу жүйесіндегі несие алу үрдісі жеңіл пропрцедураларға қарамастан –қиын, сондықтан мұндай несие түрін беруге банктердің ерекше көңіл аударуына себептерді қарастыру керек. Әрбір несиелік ұйымда өздерінің жеке  несиелеу ережелері бар. Бұл ережелерде кепіл мүлкі бойынша келісімді безендіру тәртібі бейнеленеді. Олар көп жағдайда бір-бірінен ерекшеленеді. Бұл жұмыста АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  несиелеу тәжірибесінде көп кездесетін ипотеклық келісім-шарт безендіру тәртібінің жалпы тенденциялары айтылады.

     АҚ  «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» несие алу негізгі шартардың бірі-меншік құқығына немесе шаруашылық жүргізі құралына ие өтімді мүліктің болуы меншік, кепіл болушы ретінде шыққанда және егер ол тұлға өзінің меншгіндегі мүлікті кепілге беруге рұқсат берсе.

       АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  барлық қоржындары (покеттері) Қазақстаның әртүрлі аумақтарында бар, бірақ аумақтарға байланысты әртүрлі шарттар болуы мүмкін.

     Несие алғысы келген тұлға несие ұйымының басшысына өтінішін беруі тиіс. Өтініште несие мақстаты, сомасы, қайтарымдылығын қамтамасыз ететін нысан АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  басшылығы өтінішті және кәсіпорынның бизнес-жоспарын қарастырып, несиені ұсыну, ұсынбауын шешеді. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» 2006 жылдың ипотекалық несие бойынша жиындық 2 кестеде көсетіледі.. 

2 кесте

 

     Несие ұсыну туралы шешім қабылданғаннан кейін барлық керекті құжаттарды банкке әкеліп кепіл келісім шарты мен несие келісім шарты толтырылады. Ипотекалық кепілзаттың нарықтық бағасын анықтау үшін несие алушының есебінен арнайы лицензиясы бар компаниялар мүлікті бағалайды. Мүлікті бағалау бойынша акт толтырылады. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» қарыз алушының сұрап отырған сомасы кепіл заттың сомасынан 60%  аспауы керек.

     Коптеген  несиелік мекемелер қарыз алушыға  кепіл затын қауіпті

     жағдайлардан  сақтандыруын талап етеді. Сонымен қатар сақтандыру талаптары алынып жатқан несиенің сомасынан төмен болмауы керек және  несиені  пайдалану мерзімінің аяғына дейін сақтандыру қажет.

     Барлық  құжаттарды алып келгеннен кейін, несиелік мекеме кепіл берушіге ипотека келісім шарт жобаларын береді, онда кепілге қойылған мүліктің бағасы,

орналасқан  жері, оның  негізгі мінездемесі көрсетіледі және ипотекамен

қамтылған міндеттемелерінің орындалу  мөлшері мен  мерзімі көрсетіледі.

     Ипотекалық  келісім шарт нотариалды түрде куәландырылып  және арнайы тіркеуден өтуі қажет. Нотариалды түрде куәландырылмаған және мемлекеттік тіркеуден отпеген жағдайда ипотекалық келісім шарт жарамсыз деп танылады.

     Ипотекалық тіркеуде тіркеу номірі және жауапты жұмыскердің қолы мен мөр басылымы тексеріледі. 

4. . Ипотекалық несиелеудің есебі.

     Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы қарызды ипотекалық несие ретінде ұғуға болады. Ипотекалық несие беру туралы несиелік комитеттің шешімі негізінде несие бөлімімен заң бөлімі бірігіп несиелік келісім мен кепіл келісімін дайындайды. Несиелік бөлім қажетті қолтаңбаларды жинап, оны мөрімен куәландырады.

     Несиелік  келісім, кепіл келісімі және басқа да құжаттар толығымен рәсімделіп, мемлекеттік органдарға немесе ҚРҰБ талаптарына сай рәсімделген кепілдеме хаттарын алуға немесе несиені қайтаруды қамтамасыз ету бойынша басқа құжаттарды рәсімдеу үшін заң бөліміне береді. Несиелік комиттетің шешіміне негізделген несиенің қайтарымдылығын қамтамасыз ету құжаты бойынша несие бөлімі бухгалтерияға несиені аудару туралы өкім береді.

     Банк  ипотекалық несиені беру барысында келесі бухгалтерлік өткізбелер құрылады:

     1. Несие берілген өтінішті қарастырғаны үшін банк клиенттен комиссиондық төлем міндетті түрде қабылдайды. Банкте келесідей бухгалтерлік өткізбе құрылады.

     Дт- 1001 (кассадағы нақты ақша)

     Кт- 4608 (басқа да комиссиондық кірістер)

     2. Алғашқы жарна арнайы жеке шотқа аударым жасалады.

     Дт-1001

     Кт-2221 (карт-шоты)

     3. Клиенттің несиелік шотты ашқаны үшін комиссиондық ұсталым есептелгенде келесі бухгалтерлік баланс құрылады.

     Дт-1001

     Кт-4607 (банк қызметінің клиенттер шоты мен аманаттарын жүргізуге байланысты комиссиондық кірістер)

     4.  Несие ұсыну барысында клиентке ашқан несиелік шотына ақшаны аударады, кейіннен нақты ақша түрінде клиенттің қолына ұсынылады.

     Дт-1417 (клиенттерге ұсынылған ұзақ мерзімді несие)

     Кт-2203 (клиенттердің ағымды шоты)

     Кт-7339  (кепіл сомасы)

     Дт-6125

     Кт-6625

     5. Несиелік келісім жасалғанда ұсынылған несие сомасы клиенттің депозиттік шотына аударылады 

  Дт- 2221

     Кт-1001 2203

     Ұсынылған несиелерге есептелінген сый-ақылар  бойынша банк келесідей бухгалтерлік өткізбелер құрылады.

     1. Сый-ақы  іздестіру кезінде.

     Дт-2203

     Кт-1740 (клиенттерге ұсынылған несиелер боынша қосылған кірістер)

     2 Сый-ақы есептелінгенде.

     Дт-1740

     Кт-4417 (клиенттерге ұсынылған ұзақ мерзімді несиелер бойынша сый- ақы алумен байланысты кірістер)

     3. Егер сый-ақы бойнша қарыз, мерзімі өткен қарыз шотына жатқызылса онда келесі өткізбе құрылады.

     Дт-1741

     Кт-1740 

     Несиені өшіру бойынша бухгалтерлік өткізбелер көрінісі:

     1.Несиені толығымен өтеген кезде қарыз шоты жабылады, сондай ақ келесідей бухгалтерлік өткізбе құрылады.

     Дт-1001

     Кт-1417

     Шығын - 7339

     Дт-6625

     Кт-6125 

     2. Егер қарызды отеу мерзімі жеткен кезде шотта қаржы жеткіліксіз болса, онда несие бойынша мерзімі өткен қарыз толық сомасын мерзімі өткен қарызға есепке алады. және осы шотта 1 ай мерзім аралығында есептелінеді.

     Дт-1424 (клиенттің несиелері бойынша мерзімі ұзартылған берешектер)

     Кт-1417

     3. Банк өз шығындары есебінен ұсынылған ұзақ мерзімді несие үшін провизия құрған кезде.

     Дт-5455 (клиенттерге ұсынылған несиелер бойынша арнайы резервтер)

     Кт-1428  
 
 
 
 
 
 

     III бөлім. Қазақстанда ипотекалық несиенің даму перспективалары мен проблемалары.

     Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық еуропа заңдылықтарында енді.

     Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»  Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, «ипотека-кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын пепілге салынған жылжымайтын мүлік»  деп берілген.

           Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына ивестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиені үш түрге бөлуге болады.

1. Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер;
2. Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық несиелір;
3. Тұрғын үй сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер;

     Қазіргі уақытта  Қазақстанда АҚШ, Германия және Малазия тәжірибесін ескере отырып, жасалынған ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын үй ипотекалық несиелерін берушілер екі денгейден тұрады:

     Бірінші денгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде; банктер және банктік емес ұйымдар:

     Екінші  деншгейде –алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұймдар.

     Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиенің негізгі  проблемаларын шешу: нарықтық механизмдерді, бюджеттен тыс ресурстарды жұмылдыру  және оларды несиелік –қаржы салаға жұмсауы  негізгі проблемаларды шешеді. Ипотекалық несиелендіру саласына қаржыларды тарту басты проблемалардың

бірі  болып  қала береді.

     Негізгі отандық институтың инвесторлары ретінде жинақтаушы зейнет ақы қоры және сақтандыру компаниялары болып табылады.

     Тұрғын  үй ипотекалық несиесін берушіге екінші денгейлі банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және ипотекалық компаниялар жатады. Қайта қаржыландырушыға «ҚИК» АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат көздері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуде маңызды рөл атқаруда.

     Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс  өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жасау денгейінің төмен жағдайына  байланысты орташа табысы бар әлеуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырлып қалуда.

     Тұрғын  үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуының басты бағыттарының біріне айналуда.

     2004 жылы Қазақстанда «Бірінші несиелік бюро» құрылған болатын. Оның негізгі қызметі болып; несиелік тарихты құру, несиелік есеп беру болып табылады. Сонымен қатар Үкіметтің « ҚР қаржылық секторды дамыту» қайта құрылды. 28 шілдеде № 573. Тұрғын үйді дамыту бағытында ипотекалық несиенің проблемаларын шешу үшін банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын құрды. Ипотекалық несиені сақтандыру қоры банктен қарыз алушылардың өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда сақтандыру мақсатында құрылған болатын.

     Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін оның құнын арзандатпайынша, тұрғын үй несиесінің мерзімін ұзартпайынша және несиелеу мөлшерлемесін төмендетпейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйдің ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.

     Мамандар  айтуы бойынша: 2003 жылдың ортасында  ипотекалық несиелендірудің динамикалық өсуін байқауға болады.

     Банктердің  халыққа берген ипотекалық несиелері  бойынша былайша сипатталады: Қазақстанда жыл сайын ипотека нарығы үш есе өсуде. ал пайыздық мөлшері жыл сайын төмендеуде. 2001 жылы тұрғын-үй сатып алу үшін 21-22% жылдық мөлшерлеме мен берілді, 2002 жылы 17-18%,  2004 жылы 14-15% қазіргі таңда 12-14% жылдық мөлшермен берілуде. Несиелендіру мерзімі 2000 жылы 3-7 жыл болатын, ал 2006 жылы 20 жыл немесе оданда көп жылға созылды.