Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру

     Абсцисса  осінде – баға, ордината осінде –  жылдар.

     Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған  мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.

           Германияның құрылыс  қаражаттары жүйесінің ең басты  бір артықшылығы – оның шегінде  пайдаланылатын мақсаты құрылыс  қаражаттарына, берілетін несиеге  байланысты есептелетін пайыз мөлшері  автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсаты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

           Германияда құрылыс  жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан  қолдау бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрған үй құрылысына сыйақылар беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сый-ақы (субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша сый-ақы алады.

           Құрылыс қаражыттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан  қолдау көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан  тұрғын үй құрылысына дотация беру арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті жинақтадуын ынталандырып отырады.

           Қазақстандағы жаңадан  құрылған Тұрғынүй-құрылыс жинақ банкі тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған. 
 
 
 
 

II бөлім.  Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі.

     2.1. Екінші денгейлі  банктердегі ипотекалық  несиелендірудің  негізгі шартары  мен рәсімдеу тәртібі.

     Қазіргі таңда екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие беру арқылы өз ресурстарын белсенді орналастырады.

     Банктер әртүрлі талаптар қоя отырып  көптеген программаларды әзірлеп ұсынуда. Ипотекалық несие басқа ұзақ мерзімді сияқты көрсетіледі, бірақ көптеген ерекшеліктері бар.

     Ипотекалық несие келесі бағыттарда жүргізіледі:

1. Тұрғын-үй сатып алуда (алғашқы жарна дербес шотқа құйыладыды.);
2. Тұрғын-үйді  жөндеуге  6 миллион тенге; кемінде 60% кепілге қойылған мүлік құнынан;
3. Жеке тұрғын-үй  құрылысын жүргізу үшін  ( қарызды несиелік желі арқылы берілді;
4. Коммерциялық ипотека;
5. Ипотека депозиттік толтырумен (алғашқы жарна кепіл ретінде депозитке құйылады);

     Ипотекалық несиені алу шарттары:

• Ипотекаға сатып  алынып жатқан тұрғын-үй  айналымынан алынбауы қажет.
• Денсулық пен қауісіздікке зиян келтірмейтін минималды талаптар сәйкес келуі қажет.
• Үйдің жасы 50 жылдан аспауы қажет.

1. Ипотекалық несиені ұсыну кезеңдері:

Несиелік  өтінішті қарастыруы (клиенттің тұрғын- үйді таңдап алмай

тұрып қарастыруы мүмкін).банкке несие алуға келген клиентке өтініш  пен

анкета  толтырады.

     Анкетада  карыз алушы туралы келесі мәлімметтер көрсеттіледі:

     Сурап отырған қарыз талаптары (сомасы, мерзімі, жұмсалу бағыты) 

• Жеке деректер ( Жеке куәлігі, СТТН, СИК)
• Жанұя туралы анықтама
• Білімі туралы анықтама
• Қосымша табыстары
• Кәсіпкерлік мәліметтер
• Қаржылық мәліметтер
• Табыскерлік мәліметтері (кәсіпкерлер үшін)
• Белсенділіктері
• Банктік шоттарындағы мәліметтер
• Несие алу тәжірибесі
• Отбасы мүлігі
• Кепілде жатқан отбасы мүлігі
• Табыстары мен шығындары туралы мәліметтер
• Мекен жайы телефон нөмірі

     2. Клиенттің  барлық керекті құжаттарының көрсетілуі.

     Банкке клиент келесі құжаттарды алып келуі қажет:

• Жеке куәлігі
• Нотариалды куәлендірілген СТТН көшірмесі
• Некие қию туралы куәлік (Нотариалды куәлендірылған көшірмесі)
• Жұмыс орнынан анықтама
• Табысын дәлелдейтін қосымша анықтама
• Жанұя туралы анықтама
• Мүлікті кепілге қою туралы әйелінің нотариалды түрде келісімі
• Еңбек ақысы туралы анықтама.

     Банк  тағы да қосымша құжаттарды талап етуі мүмкін.

           3. Несиелік комитет клиентке берілетін қарыздың максималды сомасын, ай сайын төлейтін төлем сомасын есептейді. Ай сайын төленетін соманы аннуитеттік формула бойынша есептелінеді.

      4. Клиент несиелік  өтінішті қарастырғаны үшін белгілі бір келісілген тариф бойынша төлем жүргізеді.

       Несиелік өтінішті қарастыруы  қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен несиелік қабілеттілігін анықтау үшін анализ жүргізеді.

     Тұлғаның несиелік қабілеттілігі – бұл клиенттің сенімді рейтингін, жеке сапасына баға беруін, қаржылық міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз етеді.

     Толем қабілеттілігі тұлғаның- Клиенттің несиені өз уақытында  өтей алу жағдайын анықтайды.

     Клиенттің төлем қабілеттілік ретингін несиелік маман анықтайды:

• Жоғары несиелік қабілеттілігі- несиелер өтелді / өз уақытында өтелуде.
• Қанағаттанарлық несиелік қабілеттілік - несиелер өтелді / айтарлықтай емес аз уақыт ішінде төлемді  ұстау (7 күнге дейін)
• Жағымсыз несиелік қабілеттілік - қарызшы төлемді кешіктірді/төлемді айтарлықтай кешіктіруде,

     Төлем қабілеттілігіне талдау- кірістеріне талдау, шығындарына, жйындық талдау, нормативтік нақты төлем қабілеттілігін анықтау.

Нормативтік төлем қабілеттілік = Максималды төленетін төлем/ есеп айырсу төлемі*100%

     Нақты төлем қабілеттілік= таза кірісі /есеп айырсу төлем * 100%

     Бос қаржылар=ай сайынғы табысы - ай сайынғы шығын

1. Жоғарғы төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік- >200%
2. Қанағаттарлық төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік -120-160%
3. Жағымсыз төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік - <110%

     5 Несиелік қызметкер сараптамалық шешім шығарып, несиелік комитет несие беру сұрағын қарастырады.

     Сараптаманың  шешімінде көрсетіледі: қарыз алушы туралы дерек, кепілдеме беруші  туралы деректер, несие шарттары, анықтама (мінездеме мен құжаттар) қарыз алушының кірістері, отбасы шығындары,  несие тарихы,  қарыз алушы туралы қосымша мәліметтер, қамтамасыз етілгендігі туралы мәліметтер, төлем қабілеттілігіне талдау.  

     6 Несиелік комитет   келесі  сұрақтар  мен шешімдерді  қабылдайды:

• Несиенің беруі
• Несие бермеуі
• Құжаттарды толықтыруын

     Шешім негізделінуі керек.

     7. Негізделінген шешім бойынша хабарлама  хат толтырылады.

     8. Оңды шешім қабылданғаннан кейін мүлік бағалауға жіберіледі және осы негізде есептеме құрылады. 

       Мүлікті бағалау шешімінде мыналар болуы қажет:

• Жер учаскелеріне талдау ( орналасқан жері, көлемі )
• Тұрғын-үйдің жағдайын талдау ( жоспары, тұрғызылған уақыты, көркі)
• Аумақтық территориясына талдау (көлік жағдайы, эколоиясы, беделі, 1 кв. метр. орташа бағасы.)
• Тұрғын-үйдің сату бағасы
• Кепіл заттың сомасы- сату сомасы, жедел өткерілу жағдайында.
• Нарық сомасын анықтау- мүлікті бағалау кезіндегі нарық бағасы.

     9. Сатушы мен сатып алушы барлық қажетті құжаттармен бірге банке келісім шарт толтыру үшін шақырылады..

     10. Барлық керекті құжаттарға қол қойылады: заңмен тексерілген банктің

қарыз келісім шарты, кепіл келісім  шарты.

     Банк  қарыз келісім шарты міндетті түрде мыналар көрсетілуі қажет: несиенің жұмсалу бағыты; берілетін қарыздың  сомасы; валютасы, мерзімі және несиені өтеу жолдары; қамтамасыз етілуі ( сомасы,  түрі); сый-ақы көлемі.

11. Несиенің ұсынылуы кезінде алғашқы жарна 15% кем болмауы керек.  ҚИК бағдарламасы бойынша алғашқы жарна  10% сатып алынып жатқан тұрғын-үйдің сомасынан.

           12 Сатушы ақша алғандығын екі данада толтырылады.

           13. Жылжымайтын мүлік  орталығында тұрғын –үй тіркеледі.

     Қарызшыға банктік несие келісім шарттың  бір данасымен бірге, кепіл зат келісім шарты, ипотекалық келісім шарт, несиені өшіру кестесі беріледі ол кестеде негізгі қарыз бен сый-ақының қайтару мерзімі мен көлемі көрсетіледі.

     Сый-ақы  мөлшері несиелік келісім шартта көрсетіледі және күрделі пайызбен есептеледі.  

     І=

      

     i- сый -ақы мөлшері;

     n-несие  мерзімі,( аймен өрнектелген);

     Әдеттегідей, несие төлемі тең бөлігімен тең мерзімінде төленеді.

     Несиелік  тәуекелшілікті төмендету мен орнын  толтыру үшін банк мониторинг жүргізеді, келесі бағыттар бойынша:

1. Өз уақытында негізгі қарызды және сый-ақысымен төлығымен өшіруін.
2. Несиенің кепілмен қамтамасыз етілуін.
3. Қолдану бағытын.
4. Қарыз алушының қаржылық жағдайын.

       Ипотекалык несиені мерзімі мен  өтеу тәсілін несиелік келісім шартта қарастырылады.

     Қарыз алушыда уақытша қиыншылықтар туындаған  жағдайда банк несие  мерзімін ұзарта алады. Қарыз алушы қарызын мерзімінен бұрын өтей алды. 

     2.2. Қазақстан ипотекалық  компанияның ипотекалық  несиелендіру бағдарламасы.

      Екінші  денгейде несиелеу 2000 жылдың желтоқсанында республиканың Ұлттық Банкімен құрылған Қазақстандық Ипотекалық компаниялар бағдарламасы бойынша жүзеге асырылады

     Екінші  нарықта ипотекалық облигацияларды сатып (алу арқылы) алып, өзінің серіктес банктері арқылы компания халықпен жұмыс жасайды. Осы ақшаға ол банктерден ипотекалық несиелерді алып,(оларды халыққа ұсынады, осылайша ҚИК бірлестікпен белгіленген стандарттар мен талаптарға сәйкес тұрғын-үй ипотекалық несиелерді ұсынатын банктің қайта қаржыландыруын жүзеге асырады.

     Компания  серіктес банктердің сәйкестену өлшем белгісі бойынша төмен талаптарды белгілейді.

• серіктестіктердің қаржылық тұрақтылығын банктік және басқа да операцияларды жүргізуге лицензияның бар болуын, жеке тұлғалардың салымына (депозит) міндеті ұғымдық кепіл беру (сақтандыру) жүйесіне қатысуын, Ұлттық банкпен белгіленген пруденциалдық нормативтер мен орындауға міндетті басқа да (лимит) шектеулермен нормалардың орындалуын ;
• ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуге ықпалды қызметшілердің кәсіби іскелігін .Банктердің несие ұсыну мен қызмет көсетуге жауапты құрылымдық бөлімшесінде ипотекалық тұрғын-үй несиелендіру бағдарламасы бойынша оқу үрдісінен өткен және арнайы сертификат алған, кем дегенде 2 маман болуы тиіс.
• Ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуді дәлелдейтін ішкі құжаттарын, ипотекалық тұрғын-үй несиелерін беру мен қызмет көрсету процесіндегі қайтарылмай қалу тәуекелі (андерайтинг) мен тәуекелді басқыруды.