Экономическое регулирование отношений при аренде

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество (сервитуте, праве  залога и т.п.). Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков.

2.6 Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 Переход  права собственности (хозяйственного  ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является  основанием для изменения или  расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности  по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель  не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2.7Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Если  иное не предусмотрено договором  аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним  договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2.8Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа не вносит арендную  плату;

4) не  производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки в тех случаях, когда  в соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

2.9Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса.

2.10Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый  срок. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия  договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения  срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор  вправе по своему выбору потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (статья 610Г.К).

2.11 Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором.

Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат  арендованного имущества договором  предусмотрена неустойка, убытки могут  быть взысканы в полной сумме сверх  неустойки, если иное не предусмотрено  договором.

  2.12Улучшения арендованного имущества

Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного  имущества, не отделимые без вреда  для имущества, арендатор имеет  право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором  аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные  за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

   2.13 Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены.

Если  условие о выкупе арендованного  имущества не предусмотрено в  договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

   
 
 
 
 
 
 

3. Сущность лизинга и франчайзинга как элементов аренды. Преимущества их и применение.

Лизинг - это комплекс возникающих имущественных отношений, связанных с передачей оборудования в пользование после его приобретения у производителя.

Лизинг  представляет собой вложения средств  на возвратной основе, то есть предоставление средств на определенный период, арендодатель получает их обратно в установленное  время, тем самым, являясь формой аренды. При этом за свою услугу он получает вознаграждение в виде комиссионных.

Лизинг  по своему содержанию соответствует  кредитным отношениям, а поскольку  заемщик и ссудодатель используют капитал не в денежной, а в производительной форме, то он схож и с инвестициями капитала.

_{Одним из вариантов решения  проблем неблагоприятного состояния парка  оборудования (устаревшее оборудование по предприятиях, отсутствие запасных частей  к заводским  станками пр.) может  быть лизинг, который  объединяет все элементы внешнеторговых, кредитных  и инвестиционных операций.}

_{При переходе к рыночной экономике перед  промышленными предприятиями  возник ряд проблем, самая важная из них  – каким образом  утвердиться  на рынке  в условиях возрастающей конкуренции, сокращения рынка сбыта из-за невысоких цен  продукции и неплатежеспособности, сложностей поиска поставщиков  сырья, материалов и  ограниченности финансовых ресурсов.}

_{В настоящее время  большинство российских предприятий испытывает недостаток оборотных  средств. Они не могут  обновлять свои основные фонды, внедрять достижения научно-технического прогресса и вынуждены  брать кредиты. Существуют различные виды кредитования: ипотечное, под залог  ценных бумаг, под  залог партий товара, недвижимости. Однако предприятию при  необходимости обновления своих основных средств  выгоднее брать оборудование в лизинг. При этом экономия средств  предприятия по сравнению  с обычным кредитом на приобретение основных средств доходит  до 10% от стоимости  оборудования за весь срок лизинга, который  составляет, как правило, от одного года до пяти лет.Форма лизинга регулирует противоречия между предприятием, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно предоставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем участвующим: одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование; другая сторона – гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, финансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего плетежа.}

3.1. Субъекты лизинга

В лизинговой сделке обычно участвуют несколько  субъектов:

• Лизингодатель (арендодатель)- физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных денежных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
• Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
• Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения;

Помимо  основных субъектов лизинга, перечисленных  в Федеральном законе от 29.10.1998г. за №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»  на рынке лизинговых услуг можно  выделить и специальные субъекты, такие как:

• Банк (или другое кредитное учреждение), предоставляющее средства на приобретение предмета договора.
• Страховые компании, осуществляющие страхование всевозможных рисков, возникающих при лизинговой сделке (страхование имущества лизингодателя, кредитов, предоставляемых лизингодателю кредитным учреждением, от возможных рисков неплатежей и многое другое);
• Российская Ассоциация Лизинговых Компаний (“Рослизинг”), некоммерческое объединение лизинговых компаний, банков и иных предприятий, занимающихся лизингом. Она (Ассоциация) осуществляет координацию деятельности организаций, входящих в нее, и объединение их средств для осуществления совместных взаимовыгодных проектов, а так же разработку, совместно с органами государственного управления, стратегических направлений и программы развития лизинга в России, подготовку проектов законодательных актов и принимает участие в работе международных ассоциативных общественных организаций.