Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Согласно законодательству, запрашиваемая  информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав выдается заявителю в течение пяти дней с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, письменного заявления (запроса). В такой же срок предоставляются сведения, имеющие конфиденциальный характер.

Правообладатель имеет право на получение еще одного вида информации: по его письменному заявлению  регистрирующий орган должен сообщить о лицах, получивших сведения об объекте  недвижимого имущества, на которое  имеет права заявитель. Информация о зарегистрированных правах предоставляется  не только по письменным запросам и  заявлениям. Законодательство обязывает  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, бесплатно сообщать сведения, необходимые для работы, организациям, ответственным за учет недвижимости - соответствующим БТИ  и комитетам по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в течение 10 дней после  осуществления регистрации направляется в налоговый орган по месту  нахождения недвижимого имущества.

Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкции со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации.

Нельзя признать правонарушением  отсутствие государственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности.

Заявительный характер государственной  регистрации как правоприменительной  процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной  регистрации как материальной нормы  гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны  не вправе своим соглашением установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, — то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 ГК РФ).  В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Если право на недвижимость возникло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершение периода становления  рынка недвижимости характеризуется  переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.

В то же время эта стабилизация не снимет  общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.   

  В этих условиях необходимо  существенное расширение спектра  услуг, предоставляемых фирмой  клиенту: банковские расчёты,  транспортные услуги, услуги нотариуса,  возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.   

  Последовательное развитие рынка  недвижимости в России закономерно  привело к очередному этапу,  характеризующемуся скачкообразным  повышением требований к качеству  обоснования инвестиционных решений.  И за рубежом, и в России  участники рынка недвижимости  приходят к пониманию того, что  достоверность бизнес-планов, инвестиционных  проектов и т.д., являющихся, по  сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994. – № 51-ФЗ. Часть 2 от 26 января 1996. – №14-ФЗ. Часть 3 от 26 ноября 2001. – №146-ФЗ.
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001. –  №136 – ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001, №45.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 31 июля 1998. – № 146-ФЗ. Часть 2 от 5 августа 2000. – №117-ФЗ.
5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997. – №22-ФЗ.
6. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995. – №167-ФЗ.
7. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997. – №60-ФЗ.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001. – №24-ФЗ.
9. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983.
10. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995. – №223-ФЗ.
11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998. – №73-ФЗ.
12. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1998. – №122-ФЗ.
13. Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996. – №72-ФЗ.
14. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998. – №102-ФЗ. 
15. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992. – №2395-1.
16. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992. – №4218-1.
17. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991. – №1541-1.
18. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002. – №101-ФЗ.
19. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 №219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России  - М .:   Финансы и статистика, 1996 – 187 с.
21. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.
22. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно – практическое пособие. М.: Изд. БЕК, 1997. – 265 с.
23. Рыбасова Е.А. Права на недвижимость, подлежащие обязательной государственной регистрации / Сборник трудов молодых учёных: сборин/ РГЭУ (РИНХ). – Ростов н/Д., 2001 – с.256     
24. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. Практическое пособие. Москва, 2000.    
25. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов / под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд – во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2000.
26. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью (в новых вопросах и ответах). М. 2001.