Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются  различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают  под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей  отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения можно  разделить на следующие основные группы: 

1. Отношения по найму  жилых помещений на основании  договора найма либо пользования  жилыми помещениями по иным  основаниям (иному договору, членству  в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми  помещениями — сердцевина жилищных  отношений вообще, поскольку именно  в них реализуется конкретная  потребность гражданина в жилом  помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным  образом нормами гражданско-правового  характера.

2. Жилищные отношения  в области обеспечения граждан  жилыми помещениями. Субъектами  этих отношений, с одной стороны,  являются граждане, которые обращаются  с просьбой о предоставлении  им жилого помещения в порядке  улучшения жилищных условий, а  с другой — государственные  органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации,  которые правомочны решать вопросы  о предоставлении жилых помещений  как собственники или уполномоченные  на то организации.

Жилищные отношения этого  вида регулируются главным образом  нормами административно-правового  характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену жилищного кооператива  или жилищно-строительного кооператива) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения  по пользованию служебными жилыми  помещениями, общежитиями, другими  специализированными жилыми помещениями  (жилыми домами), так как пользование  этими объектами не имеет цели  постоянного проживания граждан  в них.

4. Жилищные отношения,  возникающие в области строительства  жилья, управления, эксплуатации, обеспечения  сохранности и ремонта жилищного  фонда.

Жилищные отношения этого  вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому  регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданскоправового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

-         отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

-         отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

-         отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений  образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним  органом управления другому, с исключением  жилых домов из состава жилищного  фонда, с приватизацией жилых  помещений и др. В этих случаях  соответствующие государственные  и общественные органы управления выступают  в качестве либо субъектов имущественных  прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами  жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие  в связи со строительством  и приобретением в собственность  жилого дома или части его,  регламентируются нормами административно-правового  характера, земельного права и  отчасти гражданского права.

Итак, недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан или юридических  лиц в отличие от огромного  количества товаров, относящихся к  движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а  также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов  государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные  с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные  интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов  власти, а именно право:

- вводить и взимать  налоги в зависимости от стоимости  имущества для поддержки государственных  программ и оказания общественных  услуг;

- приобретать недвижимость  за определенную компенсацию  для общественных нужд;

- вводить зональные ограничения,  ограничения в сфере строительства,  экологии, дорожного движения;

- предоставлять недвижимое  имущество в пожизненное владение;

- возвращать государству  имущество при отсутствии законных  владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и  способов физического использования  имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности  правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени  во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании  с действующим законодательством  в каждом конкретном случае будет  способствовать принятию более выверенного  и обоснованного решения о  совершении той или иной сделки с  недвижимостью. Для этого также  необходимо иметь общие представления  о понятии и видах сделок.

 

 

 

 

 

 

 

 

4.ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

 

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями.

Сделки всегда представляют собой  волевые акты. Они совершаются  по воле участников гражданского оборота.

Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права. Чтобы обладать качеством  действительности, сделка не должна противоречить  закону и иным правовым актам. Это  требование выполняется при одновременном  выполнении следующих условий:

а) содержание и правовой результат  сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных  актов (инструкций, положений и т.д.);

б) сделка совершена дееспособным лицом. Если закон признает собственное  волеизъявление лица необходимым, но недостаточным  условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей  указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку соответствует его действительной воле;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для  данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.).

В зависимости от числа лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (в законе они называются сторонами сделки), сделки могут  быть односторонними или двух- или  многосторонними (ст. 154 ГК РФ). Двух- или  многосторонние сделки называются договорами. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражение  воли одной стороны, например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное  объявление конкурса и др. Обычно односторонняя  сделка создает обязанность лишь для лица, совершающего ее. Обязанности  для других лиц она может создавать  лишь в случаях, установленных законом  или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц, согласованное  волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений (ст. 420 ГК РФ).

Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие сторон, документ, подписанный обеими сторонами. Граждане и юридические лица  свободны в заключении договоров и самостоятельно решают, с кем и какие договоры им заключать, а также согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и ее АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной), (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается  по соглашению сторон. Окончание срока  действия договора не освобождает стороны  от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Если стороны  не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися  обстоятельствами, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 450-453 ГК РФ).

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

·     по распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка;  дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута – права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка и др.;

·     по распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; мена, обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора;

·     по распоряжению  нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

1)     Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли.

При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия  ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена  устно, считается совершенной и  при отсутствии словесного выражения  воли, если она совершается путем  консолюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена  и путем молчания, только если это  предусмотрено в законе или в  соглашении сторон. Так, законодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать  против дальнейшего пользования  арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на определенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Молчание арендодателя рассматривается  в законе как форма его согласия совершить сделку.

2)     Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование сторон.

Письменные сделки в свою очередь  подразделяется на:

·        сделки в простой письменной форме;

·        нотариально  удостоверенные;

·        подлежащие государственной регистрации.

Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку – простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.