Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Число потенциальных  покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уро вень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве това ра и его заменяемости , о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой стороны, покупате ли настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами отно сительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования  рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характе ристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц  с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует  выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка –  это группа лиц или компаний, которые  вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

•      покупатели;

•      продавцы;

•      арендаторы;

•      арендодатели;

•      кредитные учреждения;

•      заемщики;

•      девелоперы ;

•      строители;

•      менеджеры;

•      владельцы;

•      инвесторы.

Характер взаимоотношений  между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку  какой-либо участ ник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недви жимость, различаются по целям инвестирования и используемым источ никам финансирования.

Основные  цели инвестирования:

1.   Личное использование.

2.   Сдача в аренду.

3.   Экономическое (производственное) использование.

4.   Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5.   Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:  

 

1.   Использование только собственного капитала.

2.   Использование смешанного финансирования.

 

 

3.ГОСУДАРСТВО И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

 

На  рынке недвижимости  государство выполняет следующие функции:

¨     идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

¨     инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

¨     профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

¨     эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

¨     регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

¨     верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

¨     контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные  органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.     Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.     Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

Ø создание нормативной базы  - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;

Ø отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с  объектами государственной и муниципальной собственности;

Ø установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

Ø контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

Ø введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

Ø поддержание правопорядка на рынке;

Ø выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано  с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно  основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1)     системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2)     регулирования учетной ставки рефинансирования;

3)     выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4)     предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий и займов на коммерческой основе для жилищного строительства;

5)     реализации государственных целевых программ;

6)     амортизационной политики;

7)     внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные  и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями  государственной власти, разделенной  на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство  выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная  Дума, Совет Федерации) и субъектов  Российской Федерации обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и  осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем  анализа законодательства, договоров  России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов  РФ не могут противоречить федеральным  законам. В случае противоречия между  федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный  закон (ч. 5 ст.76 Конституции РФ).

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его  территориальным комитетам. Они  осуществляют право собственности  на государственные предприятия  и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов Федерации  права по управлению другими имущественными комплексами – лесами и водным фондом.

Муниципальные органы власти также принимают участие в  управлении недвижимостью. Например, в  сфере регулирования лесных отношений  в компетенцию районных (городских) администраций входят:

¨     учет лесного фонда;

¨     распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

¨     организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

¨     осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

¨     принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование;

¨     организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

¨     ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и  сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью  принимает соответствующий собственник  в установленном порядке –  физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации  и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации  является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью  соответствовать положениям Конституции  РФ.

Исходя из конституционных положений  законодательство РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система. В последние годы приняты и действуют следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости (см. таблицу 3.1.).

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как  жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское  законодательство" используется в  узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные  правовые акты выведены за пределы  понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах, должны соответствовать  ГК РФ". Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское  законодательство относится к предметам  ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие  гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.  

 

Таблица 3.1. Действующие законодательные  акты, регулирующие отношения на рынке  недвижимости

Кодексы

Гражданский. Налоговый. Лесной. Водный. Воздушный. Внутреннего водного транспорта. Жилищный. Земельный. Семейный. Градостроительный.

Законы

О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О товариществах собственников  жилья. Об ипотеке (залоге недвижимости). О недрах. Об основах федеральной  жилищной политики. О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации. О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РФ. О приватизации государственного имущества  и об основах приватизации муниципального имущества РФ. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. И другие.

 

 

В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком  смысле – комплексная отрасль, в  которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле  сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов  - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного  права заключается в том, что  оно объединяет не только нормы гражданско-правового  характера, но также и другие нормы  – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Таким образом, предметом регулирования  жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения  – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные  виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений  нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного  сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом  (ЖК) терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.