Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение     

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                НИЖЕГОРОДСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

 

Факультет Заочного обучения

                                  Кафедра  Истории государства и права

 

                                      КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Государственное управление собственностью»

 

           «Формы и методы регулирования рынка недвижимости»

 

                                                Cпециальность: ГМУ

Выполнила: студент  ГкГРЭ-551

                                                                                        Бала Н. В.

                                                      Научный руководитель:

                                                                                              Лачугина О. Е.

 

 

 

 

 

г.Нижний Новгород

2012г.

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3. ГОСУДАРСТВО И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
4. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
5. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости — это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

•	передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
•	установление равновесных  цен на объекты недвижимости в  регионах и местностях;

•	связь между собственниками и покупателями на основе экономической  мотивации и интересов;
•	распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

 

 

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные  объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности  участников этого процесса до момента  приемки и оплаты инвестором выполненных  работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты  другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре. 

 

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями  государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент  издает указы, не противоречащие действующим  законам. Правительство выпускает  постановления, министерства и ведомства  – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры  и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации  являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные  функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции  и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами  федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной  политики приватизации государственных  и муниципальных предприятий, в  том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

 

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. 

 

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, как уже отмечалось, неэластично.  

 

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. 

 

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).  

 

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

•	о существующих нормах и  правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
•	о структуре спроса и предложений  по различным объектам;

•	об уровне и динамике цен  объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

 

 

 

2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Рынок недвижимости – это  механизм, обеспечивающий взаимо действие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижи мости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансо вых инвестиций.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и тре буют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного  подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить  текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказыва ется потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сег мента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему вырабо тать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и про чих  секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки не движимости отличаются от других рынков экономическими характери стиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему профессионально составленные прогнозы Forex могут сделать Тебя аспидски денежным.

•      товар;

•      формирование цены;

•      способы финансирования сделки;

•      степень ликвидности;

•      баланс спроса и предложения;

•      число потенциальных покупателей;

•      информированность участников сделки;

•      методы регулирования;

•      надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование  цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ог раничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по по требительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижи мости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникно вению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.