Формы и методы регулирования рынка недвижимости

В законе установлена обязательность простой письменной формы для  целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

·        сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юридических лиц, имеются в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации;

·        сделки граждан между собой на сумму, превышающую более чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ);

·        предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), договор банковского вклада (ст. 836 ГК РФ), страхования (ст. 940 ГК РФ), поручительство (ст.362 ГК РФ) и др.

В простую письменную форму должны быть также обличены сделки, для  которых эта форма установлена  не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в  законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы  сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ). 

Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Документ, на котором совершается  удостоверительная надпись, должен соответствовать  требованиям ст. 160 ГК РФ. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: а) указанных  в законе; б) предусмотренных соглашением  сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).  

Cогласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК РФ) и др.

После вступления в действие 1 января 1996 года части второй  ГК РФ не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми  домиками,  хозяйственными  строениями,  иными  зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

С вступлением его в силу с 31 января 1998 года отменено ранее установленное  законодательством обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками. Следует отметить, что с введением  Закона о государственной регистрации  одним из наиболее часто встречающихся  вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального  удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст. 7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса  Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении  договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ сохраняли силу вплоть до введения в действие Закона о государственной  регистрации. Следовательно, начиная  с 31 января 1998 г., стороны по договорам  продажи, дарения недвижимости, продажи  предприятий не обязаны придавать  этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, увязанная  с датой вступления в силу указанного Закона, не означает возложения функций  нотариата на органы государственной  регистрации. Нотариус помимо удостоверения  сделок оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров, а в органы государственной регистрации  представляются уже надлежащим образом  оформленные и подписанные сторонами  документы. Тексты договоров могут  быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с  помощью квалифицированной юридической  консультации.

Нотариату отведена важная роль в  защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В  функции частных и государственных  нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права.

Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых  законодательством установлена  обязательная нотариальная форма, а  также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных  пошлин и тарифов становится все  более обременительной. Предусмотрены  следующие размеры государственной  пошлины при совершении сделок с  недвижимостью:

-         0,5% от суммы договора, но не менее 50 % от МРОТ  для детей (в т. ч. усыновленных), супругов, родителей, родных братьев и сестер;

-         в размере 1,5% от суммы договора, но не более однократного размера МРОТ – для других лиц.

Гражданам и организациям в большинстве  случаев действующим законодательством  предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.

Некоторые письменные сделки подлежат государственной регистрации. Эта форма сделок и установленный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассмотрены в следующем пункте лекции.

 

5.РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

 

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с  землей и другим  недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ  и федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель введения единой государственной регистрации – обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации "права  собственности и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и  прекращение следует признать, что  любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается  не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается  применительно к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной  регистрации, - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые  подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной  регистрации:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий;

- сооружения; сооружения над и  под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и  благоустройства;

- сооружения и элементы инженерной  инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения; части помещений;

- предприятия как имущественный  комплекс;

- жилые дома и их части,  жилые дома с жилыми и нежилыми  помещениями;

- жилые дома на дачных участках  с правом регистрации проживания  на нем;

- квартиры, ее части, служебные  помещения, иные жилые помещения  в жилых домах и других строениях,  пригодные для постоянного и  временного проживания;

- комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  значения;

- жилые строения без права  регистрации проживания в них  и хозяйственные строения и  сооружения на садовых участках;

- некапитальные жилые строения  и хозяйственные строения и  сооружения на огородных участках;

- кондоминиумы как комплексы  недвижимого имущества;

- объекты незавершенного строительства,  не являющиеся предметом действующего  договора строительного подряда.

Регистрация же воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов не подпадает  под действие принятого Закона и  до принятия соответствующих федеральных  законов производится органами, которые  в соответствии с действующими транспортными  уставами и кодексами осуществляют их регистрацию.

Кадастровый и технический учет (инвентаризацию) объекта недвижимости предусматривает ст. 1 Закона. Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего полученные характеристики позволяют однозначно выделить его  из других объектов недвижимости. Кадастровый  учет сопровождается присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Законодательством предусмотрено  две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу эти две  формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит и считается  заключенным с момента его  подписания (ст.550 ГК РФ). Государственной  регистрации подлежит лишь переход  права собственности по договору.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее  зарегистрированным сделкам). К таким  сделкам относятся (таблица 3.2).

Таблица 3.2. Сделки, подлежащие обязательной  государственной регистрации

Сделки, направленные на отчуждение недвижимого  имущества	1.   Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ). · договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)). · договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ); · договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ). · договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (СТ.584 ГК РФ). · договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ). · договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ). · договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · пожертвование (ст.582 ГК РФ). 2.      Нежилые помещения. · договоры дарения нежилых помещений (ст. 5 74 ГК РФ). · договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ). · пожертвование (ст. 582 ГК РФ).
Сделки, направленные на ограничение  прав на недвижимое имущество	· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ). · договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ). · договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ). · договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609,671 ГК РФ). · договоры субаренды (ст. 615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов. · договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). · договор залога права аренды недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке).
Акцессорные сделки	· уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ). · перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ). · соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ). · отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ). · отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации, хотя переход прав по ним  регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной  регистрации подлежит только переход  права);

• договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее  года;

• договоры найма жилых помещений  муниципального, государственного и  частного жилья;

• инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

• предварительные договоры;

• различные соглашения между участниками  общей собственности, в том числе  соглашения о порядке владения и  пользования общим имуществом и  договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации  подлежит не сделка, а возникшие  права);

• брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том  числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества  на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее  имущество);

• договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого  в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение  права собственности);

• договоры безвозмездного пользования  недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

• договоры простого товарищества (при  внесении в качестве вклада недвижимого  имущества необходима регистрация  прав долевой собственности, если таковая  будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной  регистрации, является открытым, поскольку  в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной  регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип  достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого  имущества, либо сама сделка, по которой  переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат и  не подлежат государственной регистрации (см. таблицу 3.3).