Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Государственная регистрация должна быть произведена в месячный срок с момента принятия заявления  и необходимых для регистрации  документов (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации). Правовые последствия регистрации  возникают со дня внесения в Единый государственный реестр записи о  сделке или праве (п. 7 ст. 16 Закона о  регистрации). Регистрация возникновения  и перехода прав удостоверяется соответствующим  свидетельством, а регистрация сделок - посредством совершения специальной  регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма  свидетельства и надписи устанавливается  Правилами ведения Единого государственного реестра.

Порядок и условия приостановления  государственной регистрации и  отказа от таковой соответственно определяются в ст. 19, 20 Закона о государственной  регистрации. Основания приостановления  регистрации по инициативе регистратора - возникновение у него сомнении в наличии оснований для регистрации. По инициативе самого правообладателя  регистрация может быть приостановлена на срок не более 3-х месяцев. Если в  указанные сроки не будут устранены  причины, препятствующие регистрации, регистратор отказывает в ее совершении. Кроме того, регистрация может  быть приостановлена на основании определения  или решения суда.

Законодатель исчерпывающе перечислил основания для отказа в регистрации  в ст. 20 Закона о регистрации. В  п. 2 специально указывается, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка  или наличие судебного спора  о границах земельного участка не являются основанием для отказа в  государственной регистрации прав на него. В то же время незаконченность работ по учету зданий, сооружений, их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной  регистрации в случаях, перечисленных  в п.1 ст.20 Закона о регистрации:

• если право на объект недвижимого  имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной  регистрации на основании Закона о регистрации;

• документы, предоставленные на государственную  регистрацию прав, не соответствуют  требованиям действующего законодательства;

• акт государственного органа или  органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого  имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило  документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии у  заявителя прав на данный объект недвижимого  имущества.

Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в  государственной регистрации прав не может быть отказано.

Отказ от регистрации выдается в  письменной форме в срок не более  пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления  о регистрации, и направляется заявителю  в письменном виде. Причем копия  указанного сообщения помещается в  дело право устанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации  прав может быть обжалован в судебных органах.

Удостоверение произведенной регистрации  договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи  на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи  установлена Правилами ведения  Единого государственного реестра  прав. Штамп проставляется на оригинале  правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в  договоре количества его экземпляров  штамп о государственной регистрации  должен быть проставлен на всех экземплярах  договора.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный  реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений  и обременении этих прав, которая  позволяет определить момент возникновения  и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого  имущества, момент возникновения и  прекращения ограничения или  обременения существующего права.

Кроме Единого государственного реестра  прав, орган юстиции обеспечивает ведение книг учета документов, а  также дел право устанавливающих  документов на недвижимое имущество, которые  являются неотъемлемыми частями  Единого государственного реестра  прав.

Собственно Единый государственный  реестр прав содержит записи о конкретных   объектах   недвижимого   имущества,   существующих   и прекращенных правах на них, правообладателях, ограничениях и обременениях прав. Он состоит из разделов, посвященных отдельному объекту недвижимого имущества, который идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в  соответствии с принципом единого  объекта недвижимого имущества. Это означает, что раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях  и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно  за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых  помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно  за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

В свою очередь каждый раздел Единого  государственного реестра прав состоит  из трех подразделов:

• I - описание объекта недвижимого  имущества;

• II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименования) правообладателя;

• III - записи об ограничениях и обременениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого  имущества.

Необходимо отметить, что подраздел I заполняется на основании других видов учета - кадастрового для земельных  участков, технического учета - для  зданий, сооружений, помещений в  здании.

Основанием для внесения записей  о регистрации прав собственности  или иных вещных прав на объект недвижимого  имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В  соответствии со ст. 17 Закона о регистрации  к ним относятся:

• акты органов государственной  власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;

• договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные решения;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными  органами государственной власти;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание, что все  названные документы должны соответствовать  законодательству, действующему в месте  и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в  обязательном порядке проверяет  юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

В   подраздел   II   вносятся   также   записи   о   прекращении зарегистрированного права. Если право прекращается в связи с ликвидацией объекта, подраздел закрывается с внесением соответствующей записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного  в предыдущем подразделе права собственности. Для этого подраздел разбит на специальные части (п.44 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав). Например, подраздел III-1 -для записей  об аренде, подраздел Ш-5 - для записей  об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом).

Законодательно закреплены особенности  предоставления информации из Единого  государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ней.

Предоставление информации гражданам, органам власти и местного самоуправления

Одним из основных принципов государственной  регистрации прав и сделок с недвижимостью  является открытость. Этот принцип  вытекает из ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной  регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Государственная  регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляется внесением  соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, в связи с чем информация о зарегистрированных правах предоставляется в письменной форме - в виде выписок (справок) из реестра и до создания системы электронного обмена информации между учреждениями юстиции по регистрации может быть предоставлена о любом объекте недвижимого имущества, находящемся на территории регистрационного округа и включенном в реестр. Закон о регистрации конкретизирует порядок выдачи информации о зарегистрированных правах и устанавливает четкую границу между сведениями, предоставляемыми любому лицу (сведения открытого характера) и строго ограниченному кругу лиц (сведения конфиденциального характера).

К   сведениям   открытого   характера,   предоставляемым   любому заинтересованному лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав, относятся описание объекта недвижимости, данные о зарегистрированных правах на объект, ограничениях (обременениях) прав, самом правообладателе.

Конфиденциальной информацией  являются сведения о содержании право  устанавливающих документов, данные о зарегистрированных ранее правах на объект недвижимости и переходе права от одного правообладателя  к другому, обобщенные сведения о  правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости. Перечисленные  сведения, ограничения на предоставления которых установлены законодателем с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность, предоставляются также в виде выписок и справок из Реестра прав и только:

1) самим правообладателям;

2) физическим и юридическим лицам,  получившим надлежащим образом  удостоверенную доверенность от  правообладателя;

3) руководителям органов местного  самоуправления и руководителям  государственной власти субъектов  РФ;

4) налоговым органам в пределах  территорий, находящихся под их  юрисдикцией;

5) судам и правоохранительным  органам, имеющим в производстве  дела, связанные с объектами недвижимости  и/или их правообладателями;

6) лицам, имеющим право на  наследование имущества правообладателя  по завещанию или закону.

Предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется в заявительном порядке. Любое физическое или юридическое  лицо вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с письменным заявлением (запросом) о выдаче интересующих его сведений из Реестра прав. В заявлении указываются  наименование и месторасположение  объекта недвижимости,  характер запрашиваемой информации. Если необходимы сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в заявлении нужно изложить информацию об этом лице, необходимую для поиска данных. Заявитель - физическое лицо - представляет документ, удостоверяющий его личность (паспорт, удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, справку органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта и т.п.). Представитель юридического лица готовит документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие полномочия (устав юридического лица, приказ о назначении директора, доверенность и т.п.), а также свидетельствующие о государственной регистрации юридического лица. Лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по закону или завещанию, для получения конфиденциальной информации дополнительно представляют запрос нотариуса, открывшего наследственное дело, подтверждая, таким образом, включение их в круг наследников и право на получение определенной информации.

Информация о зарегистрированных правах и иных ограничениях (обременениях) предоставляется за плату. Постановлением Правительства Российской Федерации  от 26 февраля 1998 г. № 248 установлены  ставки, определяющие максимальные размеры  платы: для физических лиц - 0,25 минимального размера оплаты труда,  для юридических лиц - один минимальный размер оплаты труда. Субъектами Российской Федерации, к компетенции которых отнесено определять размеры и порядок внесения платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество на территории субъекта, могут быть приняты другие (но не выше перечисленных) ставки, а также определенные льготы (в том числе и освобождение от платы) для отдельных категорий лиц, организаций и органов власти. Если заявитель не освобожден в соответствии с законодательными или правовыми актами субъекта Российской Федерации от платы, документ, подтверждающий произведенную оплату за предоставление информации (квитанцию, платежное поручение), необходимо представить вместе с заявлением.

Правоохранительным органам и  судам по находящимся в производстве делам, органам государственной  власти субъектов Российской Федерации  и органам местного самоуправления, налоговым органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным  органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики запрашиваемая информация предоставляется по письменным запросам. Это означает упрощенный порядок предоставления сведений из Реестра прав: подтверждения полномочий представителя и документа, свидетельствующего о государственной регистрации юридического лица, при получении запроса не требуется. Следует заметить, что государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики и органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления (кроме их руководителей) по запросам выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.