Формы и методы регулирования рынка недвижимости

xt-align:center">Таблица 3.3. Права на недвижимость, подлежащие и не подлежащие регистрации 

 

Подлежат госрегистрации (ст. 131 ГК РФ и др.)	Не подлежат госрегистрации
право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; сервитуты; доверительное  управление, а также иные права в случаях,   предусмотренных  законодательством.	права на жилые помещения, возникающие  из договоров коммерческого или  социального найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ), безвозмездного пользования (гл.36 ГК РФ), а также из договоров  аренды зданий и сооружений, заключенных  на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

 

 

Необходимо сделать некоторые  замечания по поводу особенностей регистрации  отдельных видов вещных прав на недвижимость. К особым вещным правам часто также  относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ, а для образовательных учреждений — в соответствии с Федеральными законами "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

Не является вещным правом, подлежащим государственной регистрации, и  ипотека. Несмотря на дискуссию о  вещно-правовой природе залога, ипотека  как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает владения вещью, а при гибели предмета залога право залога не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Как известно, залог возникает в силу договора или в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). В случае заключения договора об ипотеке в Едином государственном реестре регистрируется сделка. Возникновение залога в силу закона (например, при купле-продаже в кредит, с рассрочкой платежа на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ либо при передаче недвижимости под выплату ренты, согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ) отражается в реестре как обременение права залогодателя.

Определенную проблему породило название "Государственная регистрация  права аренды" ст. 26 Закона о государственной  регистрации. Гражданским кодексом установлена обязательность государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года. Именно с момента такой регистрации договор аренды считается заключенным.

Закон о государственной регистрации (ст. 4, ст. 26) вводит не предусмотренную ГК РФ обязательность государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, которое является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество. Положение ст. 2 данного закона определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения ограничения прав на недвижимое имущество. Следовательно, свидетельство о государственной регистрации прав yдoстoвepяeт именно ограничения прав на недвижимое имущество, а договор аренды по ст. 17 и ст. 26 Закона о регистрации является лишь основанием для регистрации аренды как обременения прав арендодателя недвижимого имущества. Поэтому право аренды, возникающее из такого договора, должно быть зарегистрировано независимо от того, на какой срок заключен сам договор аренды.

Однако данная позиция является весьма спорной. В настоящее время данный вопрос разрешен в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", в п. 2 которого разъясняется, что, поскольку нежилые помещения являются объектами недвижимости, отличными от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ними связаны, и поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, договоры же аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, Закон о государственной  регистрации не устанавливает обязательности государственной регистрации права  аренды помимо регистрации договоров  аренды, определенных в ГК РФ, право  аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор  не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная "регистрация права аренды" также не может быть осуществлена (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Теперь вернемся к самому понятию  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение  этого понятия дает нам основание  сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных  черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с  регистрацией определенные юридические  последствия:  возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания  и подтверждения государством возникновения  или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит  публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности  получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре  прав.

В-третьих,   государственная   регистрация   является   единственным доказательством существования зарегистрированного права.  При этом государственную  регистрацию,   проводимую   учреждениями   юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.

Государство предоставляет владельцу  право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться. Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности.

Например, при покупке ряда помещений  одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить  на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления  сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения  кредита, то целесообразна регистрация  в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права  владения именно этим объектом в целом  по назначению.

Датой государственной регистрации  прав, а также сделок с недвижимостью  является дата внесения соответствующих  записей в Единый государственный  реестр прав (п.3 ст.2 Закона о государственной  регистрации). Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом  которого является недвижимость, если законом не предусмотрено  иное (п.З ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права  собственности у приобретателя  недвижимости по договору в  случаях, когда данное право  требует государственной регистрации  и в случаях, когда иное не  предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК  РФ);

- датой возникновения права  собственности, возникшего не  из сделки, а также иного права,  подлежащего государственной регистрации  (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной  регистрации);

- датой прекращения прав на  недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная  регистрация в подавляющем большинстве  случаев имеет правообразующее  значение по отношению к регистрируемому  праву, существуют и случаи, когда  возникновение вещного или иного  регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а  с моментом, прямо указанным в  законе, то есть государственная регистрация  в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

Право собственности у члена  жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право  на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

В  случае  смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с ГК РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого  имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в  залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который  указан в законе. К сожалению, ни в ГК РФ, ни в Законе о государственной  регистрации, ни в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нет прямых указаний на то, каким  образом следует проводить государственную  регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия  повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке  есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку  к залогу в силу закона должны применяться  общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него.

Аналогичным случаем является возникновение  права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК РФ), а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации  создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

Ø во  многих  случаях  судебное  решение  выступает  в  роли право устанавливающего   документа,   являющегося   основанием   для проведения государственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона о  регистрации);

Ø судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п.4 ст. 19 Закона о регистрации);

Ø государственная   регистрация,   являясь   ненормативным   актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст. 12, 13 ГК РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального   кодекса   РФ);

Ø в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст. 12, 13 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о регистрации);

Ø  в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной   давности.  

Согласно п. 5 ст.2 Закона о государственной  регистрации отказ в государственной  регистрации либо уклонение регистрирующего  органа от государственной регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный  суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.