Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

   После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого периода. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях действующей в России системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями.

   Во многих случаях договор ипотеки и договор залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, например, сотрудников, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств .

   Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования, особенно в решении жилищной проблемы, способствуют Указы Президента РК о жилищных кредитах и о жилищных сертификатах, Указом «О жилищных кредитах», кроме предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретения жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий так называемым очередникам, предусматривается на коммерческой основе юридическим лицам и гражданам Казахстана заемных средств для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства.

   В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья банки могут предоставить три вида жилищных кредитов:

   -кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

   -краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать физические и юридические лица для финансирования строительных работ (строительный кредит);

   -долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

   Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

   Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья по закладной.

   В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

   Предметом залога могут быть:

   -земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

   -готовое жилье или незавершенное строительство;

   -другие виды имущества и имущественных прав.

   Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банк - на основе кредитной заявки заемщика.

  БАНКОВСКАЯ  ГАРАНТИЯ представляет собой  способ обеспечения исполнения  гражданско-правовых обязательств. Способ этот состоит в том,  что банк, иное кредитное учреждение  или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство  уплатить кредитору принципала (бенефициару)  в соответствии с условиями  даваемого гарантом обязательства  денежную сумму по представлении  бенефициаром письменного требования  о ее уплате.

Отличие гарантии от других способов обеспечения  исполнения обязательств:

  Во-первых, особый субъектный состав участников  отношений, связанных с банковской  гарантией. В качестве гаранта  могут выступать только банки,  иные кредитные учреждения или  страховые организации. Лицо, обращающееся  к гаранту с просьбой о выдаче  банковской гарантии (принципал), суть  должник в основном обязательстве,  исполнение которого обеспечивается  банковской гарантией. И, наконец,  лицо, наделенное правом предъявлять  требования к гаранту (бенефициар), является кредитором в основном  обязательстве. 

  Во-вторых, практически полное отсутствие  какой-либо связи между обязательством  гаранта уплатить соответствующую  сумму бенефициару и основным обязательством, обеспеченным банковской гарантией. Более того, в Кодексе специально подчеркивается, что предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии будет содержаться ссылка на это обязательство.

  В-третьих,  это безусловная обязанность  гаранта уплатить по письменному  требованию бенефициара ту сумму,  которая была предусмотрена гарантией.  Такое требование бенефициара  должно содержать указание на  допущенное принципалом нарушение  основного обязательства и должно  быть представлено гаранту в  письменной форме до окончания  определенного в гарантии срока.  Дело гаранта лишь определить, соответствуют ли требование  бенефициара и приложенные к  нему документы условиям гарантии. Отказ гаранта в удовлетворении  требования бенефициара допускается  лишь в ситуации, когда такое  требование не соответствует  условиям гарантии (например, по  сумме) либо предоставлено гаранту  за пределами установленного  в гарантии срока. Даже в  тех случаях, когда гаранту  стало известно, что обеспеченное  гарантией обязательство уже  исполнено должником или прекращено, он не наделен правом отказать  бенефициару в удовлетворении  его требований.

  В-четвертых,  ограниченный перечень оснований  прекращения банковской гарантии, которые либо связаны с надлежащим  исполнением гарантом своего  обязательства, либо с односторонним  волеизъявлением самого бенефициара.  Предусмотрено четыре основания  прекращения банковской гарантии: уплата бенефициару суммы, на  которую выдана гарантия; окончание  определенного в гарантии срока,  на который она выдана; отказ  бенефициара от своих прав  по гарантии и возвращение  ее гаранту; отказ бенефициара  от своих прав по гарантии  путем письменного заявления  об освобождении гаранта от  его обязательств.

  Характерные  черты банковской гарантии делают  ее самым надежным обеспечением  исполнения обязательств:

• выдается на определенный срок;

• носит возмездный характер;
• оплата услуг по предъявлению гарантии может осуществляться как до выдачи гарантии, так и после ее исполнения;
• подписание трехсторонненего договора, что наделяет всех участников кредитной сделки взаимными правами и обязанностями.

 Эффективность  гарантии как формы обеспечения   возвратности кредита зависит  от ряда факторов:

1. Финансовая устойчивость гаранта. В зарубежной практике применяют два вида гарантий в зависимости от финансовой устойчивости: А) при сомнительной или неизвестной финансовой устойчивости - гарантия, обеспеченная залогом имущества гаранта, т.е. гарантия дополняется залоговым обязательством. Б) В случае доветия к финансовой устойчивости – необеспеченная гарантия;

2. Готовность гаранта выполнить гарантийное обязательство;

3. Правильное оформление гарантии, подписанной лацами на то уполномоченными.

       В этом ее привлекательность  для кредиторов, что может привести  к широкому применению банковской  гарантии в целях обеспечения  исполнения обязательств.

3. Проблемы  и перспективы развития различных  форм обеспечения возвратности  банковских ссуд.

3.1. Выбор  формы обеспечения возвратности  кредита в   зависимости от  финансового состояния заемщика.

  Сфера  использования разнообразных форм  обеспечения возвратности кредита,  учитывая степень эффективности  этих форм, зависит от реальной  экономической ситуации, которая  складывается под влиянием многих  факторов. Главными из них являются  финансовое состояние заемщика  и качество имеющегося у него  обеспечения кредита.

   Рассмотрим конкретную практику  выбора того или иного способа  защиты кредитора от не возврата. Финансовое состояние заемщика  в экономической жизни определяется  по уровню рентабельности и  доле обеспеченности собственными  средствами.

 В  соответствии с этим выделяются  три группы предприятий с различной  степенью риска несвоевременного  возврата кредита, имеющие:

• безукоризненное финансовое состояние, т.е. солидную базу собственных средств и высокую норму рентабельности;
• удовлетворительное финансовое состояние;
• неудовлетворительное финансовое состояние, т.е. низкую долю собственных средств и низкий уровень рентабельности.

По наличию  и качеству обеспечения все предприятия  подразделяются на четыре группы риска, располагающие: 

• безукоризненным обеспечением;
• достаточной, но неблагоприятной структурой обеспечения;
• трудно оцениваемым обеспечением;
• недостатком обеспечения.

  Бесспорно,  что в зависимости от принадлежности  предприятий к той или иной  группе с учетом приведенных  критериев степень риска для  банка несвоевременного возврата  кредита изменяется. Соответственно  возникает необходимость в использовании  той или иной формы обеспечения  возвратности кредита.

  С  точки зрения уровня рентабельности  и наличия собственных ресурсов  можно выделить три группы  предприятий, имеющих финансовое  состояние:

• безукоризненное, т.е. выше среднеотраслевого показателя доля собственных средств и уровень рентабельности;
• удовлетворительное, т.е. соответствующие показатели – на уровне среднеотраслевых;
• неудовлетворительное, т.е. указанные показатели – на уровне ниже среднеотраслевых.

   Исходя из наличия и качества  обеспечения выделяются четыре  группы, в том числе три группы  с достаточным обеспечением, но  различной его структурой и  одна группа – с недостатком  обеспечения.

 К  первым трем относятся предприятия,  имеющие:

• безукоризненное обеспечение, которое характеризуется преобладанием в его составе депозитных вкладов, легко реализуемых ценных бумаг, товаров отгруженных (дебиторских счетов), валютных ценностей, готовой продукции, товаров;
• достаточное, но неблагоприятную структуру обеспечения, что означает преобладание ликвидных средств второго и третьего класса;
• труднооцениваемую структуру обеспечения, что означает наличие значительных сумм затрат производства (в сельском хозяйстве), незавершенного производства и расходов (промышленность), т.е. ухудшение структуры ликвидных средств третьего класса.

  Поскольку  в жизни эти факторы действуют  в комплексе, предполагается, что  влияние положительных факторов  нивелирует действие отрицательных;  возможно и другое – отрицательное  влияние одного фактора будет  умножаться действием другого.  Конкретно эта взаимосвязь факторов  при рассмотрении проблемы риска  возврата кредита может быть  представлена следующей классификацией  типов предприятий. Наименьший  риск невозврата кредита имеют  предприятия, отнесенные к первому  типу. Это предприятия, располагающие  безукоризненным финансовым состоянием, независимо от наличия и качества  обеспечения; или предприятия  с безукоризненным обеспечением  независимо от их финансового  состояния.

  На  самом деле основным источником  возврата кредита, как известно, является выручка от реализации  и ликвидные активы, в том числе  служащие обеспечением кредита,  следовательно, риск невозврата  кредита минимален либо отсутствует  вообще, если имеются в наличие  оба фактора или по крайней  мере один из них. Именно  во втором случае  происходит  нивелирование отрицательного действия  одного фактора за счет положительного  влияния другого фактора. В  отношении этого типа предприятий  (кроме тех, кто имеет неудовлетворительное  финансовое состояние) целесообразно  считать основной формой обеспечения  возвратности кредита выручку  от реализации, не прибегая к  юридическому оформлению гарантий. Для этой группы предприятий  механизм возврата кредита будет строиться на доверии, основанном на устойчивом финансовом состоянии заемщика. В этом случае банк не придает значения ни достаточности, ни качеству обеспечения.