Учет и анализ операций аренды

  Коммунальные  платежи не включены в арендную плату. Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх суммы арендной платы. При таком варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую.

  В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы  организации» доходами организации  признается увеличение экономических  выгод в результате поступления  активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

  Суммы, поступившие от других юридических  и физических лиц по договорам  комиссии, агентским и иным аналогичным  договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

  В целях налогообложения прибыли согласно подпункту НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.⁷

  Арендатор заключает договоры с коммунальными  службами. В этом случае арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, и сам несет расходы, связанные с этими услугами. Применение этого варианта имеет смысл тогда, когда в аренду передается все здание одному арендатору. В такой ситуации преимущества данного способа бесспорны - арендатор может учитывать коммунальные платежи в составе расходов при налогообложении прибыли и применять вычет НДС по ним без всяких проблем.

  Арендатор в бухгалтерском учете оплату коммунальных услуг согласно выставленным счетам-фактурам учитывает как операционные расходы на основании пункта 11 ПБУ 10/99 и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».

  В налоговом учете указанные затраты  учитываются арендатором в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.

  НДС, уплаченный поставщикам услуг, арендатор  принимает к вычету на основании  НК РФ, в общеустановленном порядке.⁸

  1.2.2 Учет амортизационных отчислений

  По  общему правилу имущество, переданное в аренду, продолжает числиться на балансе арендодателя, поэтому и  амортизационные отчисления начисляет  арендодатель.

  Пунктом 18 ПБУ 6/01 установлено четыре способа  начисления амортизации:

  ·   линейный способ;

  ·   способ уменьшаемого остатка;

  ·   способ списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования ;

  ·   способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

  Применение  одного из способов начисления амортизации  по группе однородных объектов основных средств производится в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

  Кроме списания стоимости основных средств  посредством начисления амортизации, пунктом 18 ПБУ 6/01 предусмотрено, что  объекты основных средств стоимостью не более 10 000 рублей за единицу или иного лимита, установленного в учетной политике исходя из технологических особенностей, а также приобретенные книги, брошюры и тому подобные издания разрешается списывать на затраты на производство (расходы на продажу) по мере отпуска их в производство или эксплуатацию. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации необходимо организовать контроль их движения.

  Независимо  от того, какой метод начисления амортизационных отчислений выберет организация, она должна определять годовую и месячную нормы амортизационных отчислений.

  Установлены следующие правила начисления амортизационных отчислений:

  ·  начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету (принятие к учету основных средств подлежащих государственной регистрации и сдаче в аренду не может произойти ранее момента государственной регистрации, так как сдать в аренду незарегистрированное основное средство нельзя), и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета;

  ·  начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета;

  ·  в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизационных отчислений не приостанавливается. Исключение составляют случаи перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев;

  ·  начисление амортизационных отчислений по объектам основных средств производится независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому оно относится;  суммы начисленной амортизации по объектам основных средств отражаются в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете.⁹

  Порядок отражения сумм начисленной амортизации  так же зависит от того, является ли предоставление активов в аренду предметом деятельности организации.

  Если  арендодатель учет поступившей арендной платы ведет на счете 90 «Продажи», то есть учитывает арендную плату  в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг), то суммы амортизации  отражаются по дебету счетов учета  затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств».

  Если  арендодатель суммы поступившей  арендной платы учитывает на счете 91 «Прочие доходы и расходы», то есть арендная плата отражается в составе  прочих доходов, суммы начисленной амортизации отражаются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие расходы».

  В соответствии с Планом счетов и инструкцией  по его применению организация-арендодатель отражает начисленную сумму амортизации  по основным средствам, сданным в аренду, по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» и дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы (если арендная плата формирует операционные доходы).

  Аналитический учет по счету 02 следует вести по отдельным инвентарным объектам основных средств, при этом построение аналитического учета должно обеспечивать возможность получения данных об амортизации основных средств, необходимых для управления организацией и составления бухгалтерской отчетности.

  Расходы на содержание имущества, переданного  в аренду, на основании Налогового кодекса Российской Федерации включаются в состав прочих расходов, если аренда не является предметом деятельности. Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование свое имущество, расходы, связанные с содержанием этого имущества, будут считаться расходами, связанными с этой деятельностью, то есть расходами, связанными с производством продукции, работ, услуг.

  Линейный  способ начисления амортизации. При линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

  Срок  полезного использования объектов определяется организацией самостоятельно при принятии объекта к бухгалтерскому учету.

  Определение срока полезного использования  объекта основных средств производится исходя из:

  -   ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

  -   ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

  -   нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

  В случаях улучшения (повышения) первоначально  принятых нормативных показателей  функционирования объекта основных средств в результате проведенной  реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования по этому объекту.

  Способ  уменьшаемого остатка. Способ уменьшаемого остатка для определения срока полезного использования устанавливают в том случае, когда эффективность использования объекта основных средств с каждым последующим годом уменьшается.

  Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости  объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного  использования этого объекта и коэффициента ускорения, установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  Способ  списания стоимости  по сумме чисел  лет полезного  использования. При данном способе годовая норма амортизации определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и годового соотношения, где в числителе – число лет, остающихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

  Способ  списания стоимости  пропорционально  объему продукции (работ, услуг). При способе списания стоимости основного средства пропорционально объему продукции (работ, услуг) начисление амортизационных отчислений производится исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта основных средств.¹⁰

  1.2.3 Учет ремонта арендованного имущества

  Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды. 

  капитальный ремонт арендодатель должен производить  в срок, установленный договором. Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок. В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  Исходя  из вышеизложенного, стороны вправе в договоре аренды установить порядок  проведения всех видов ремонта. При  этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

• как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
• ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
• ремонт производит арендатор за свой счет;
• ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.