Учет и анализ операций аренды

  ВВЕДЕНИЕ

  Российская  экономика в первой половине 2009 г. демонстрировала значительный экономический спад. Падение экспорта, недостаток поступающей валютной выручки, отток капитала и приостановка банковского кредита привели к значительному сокращению инвестиционной активности. По данным Министерства экономического развития РФ инвестиции в основной капитал в 2009 году сократились на 17,0 процентов. Одной из наиболее пострадавших от кризиса отраслей стало строительство. В 2009 году снижение  объема работ по виду деятельности «Строительство» составило 16,0 процентов. Обвал существовавшей системы инвестирования в строительную отрасль привел к нехватке финансирования и замораживанию новых проектов.

  Сокращение  уровня потребления привело к  изменению внутренней политики компаний, приоритетными направлениями которых стало сокращение издержек. Повсеместная оптимизация структуры затрат привела к сокращению головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов, арендуемых площадей и сдаче площадей в субаренду. Наиболее востребованными стали небольшие офисные блоки.

  Уровень качества офисных центров в последние  годы значительно повысился за счет ввода в эксплуатацию новых и  реконструированных бизнес-центров  класса «А», «В» и «С». Появилось  понятие «качественные офисные площади». Классу «С» характерно наличие коридорной системы, неудовлетворительное техническое состояние здания, неэффективной системы планировки с большой долей вспомогательных помещений и мест общего пользования. Также таким зданиям свойственно: наличие спорных вопросов по оформлению собственности; отсутствие эффективной работы с существующими арендаторами, отлаженной системы брокериджа, быстро реагирующей на новые условия рынка аренды и оптимально обрабатывающей запросы потенциальных арендаторов. Такой набор качеств постепенно сужает круг потенциальных арендаторов на офисные здания класса «С».

  Однако, кризис продлил время конкурентоспособности  помещений класса «С», а их владельцам предоставил дополнительное время  и ресурсы для осмысления стратегии по переходу на уровень специализированных современных бизнес-центров.

  Кризис  также показал важность организации  профессионального управления арендным бизнесом. Бизнес-центры, которые сделали  ставку на качественное управление, с  минимальными потерями прошли кризисный 2009 год, активно анализируя потребности существующих и потенциальных арендаторов.

  Таким образом, вопросы финансового учета  арендных отношений и повышения  эффективности деятельности арендодателей  являются острыми и актуальными. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ФИНАНСОВЫЙ УЧЕТ  ОПЕРАЦИЙ СДАЧИ  В АРЕНДУ СОБСТВЕННОГО  НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

  1.1 Понятие сдачи  в аренду собственного  нежилого помещения

  Основное  понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

  Традиционное  определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому  лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

  Понятие "аренда" содержится в ГК РФ. Согласно ГК РФ аренда определяется как имущественный наем, договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение – арендную плату. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

  Согласно  ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие материальные ценности (закон их называет непотребляемыми вещами), не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования.¹

  В зависимости от ее длительности аренда называется лизингом (leastng- долгосрочная аренда), хайрингом (hiring - среднесрочная  аренда) и рентингом (renting - краткосрочная аренда).

  Длительность  каждого вида аренды зависит от характера  предметов аренды и под влиянием научно-технического прогресса имеет  тенденцию к сокращению. Так, для  современного наукоемкого оборудования аренда на срок более года считается лизингом, от нескольких месяцев до года - хайрингом, на срок от нескольких дней до нескольких месяцев - рентингом. В последние десятилетия резко увеличился объем операций по лизингу недвижимости в виде комплексов технологического оборудования и целых промышленных предприятий, когда перемещается не предмет аренды, а арендатора.

  Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, уполномоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник; он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. ²

  Арендодателями  могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче  в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).

  В качестве арендодателей при сдаче  в аренду объектов государственной  или муниципальной собственности  могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

  В соответствии с нормами ГК РФ договор  аренды может быть заключен как в  письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается. Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. 
Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон.³

  1.2 Учет затрат, связанных со  сданным в аренду имуществом

  1.2.1 Учет коммунальных  платежей

  При эксплуатации арендованного помещения  у арендатора неизбежно возникают  расходы на отопление, освещение, водоснабжение  и канализацию, газоснабжение и  другие коммунальные услуги.

  В рамках договора аренды существует несколько вариантов расчетов за коммунальные услуги:

  - коммунальные платежи входят  в состав арендной платы и  компенсируются арендодателю,

  - коммунальные платежи компенсируются  арендодателю отдельно от суммы  арендной платы,

  - арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.⁴

  Коммунальные  платежи в составе  арендной платы. Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры.

  А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы.

  Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

  В том случае, когда стоимость коммунальных платежей включается в сумму арендной платы, сама сумма арендной платы  может быть установлена договором как фиксированная величина или же может изменяться, в зависимости от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг. При этом арендный платеж будет складываться из двух составляющих:

  - постоянная составляющая, или собственно арендная плата,

  - переменная составляющая, или коммунальные  платежи.⁵

  В том случае, когда арендная плата  фиксированная, организация-арендодатель освобождается от необходимости  распределять коммунальные услуги между  арендаторами.

  В случае установления арендной платы  как слагаемой из двух составляющих, арендодатель вынужден вести обособленный учет расходов на коммунальные платежи. Это связано с тем, что переменная составляющая арендной платы прямо  зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества, переданного в аренду.

    При таком варианте арендной  платы, стоимость коммунальных  услуг лучше не выделять отдельной  строкой, а указывать в счете-фактуре  общую сумму арендной платы.

  В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности, либо как операционные расходы.

  Если  предоставление имущества в аренду - основной вид деятельности организации, арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

  Если  передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе прочих доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы». Оплату коммунальных услуг, согласно выставленным счетам-фактурам коммунальных служб, арендодатель учитывает для целей бухгалтерского учета как операционные расходы, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-2 «Прочие расходы».

  В налоговом учете у арендодателя порядок отражения арендной платы  также зависит от того, является ли сдача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

  Если  аренда – это основной вид деятельности, то арендная плата в соответствии Налоговым кодексом Российской Федерации, признается доходом от реализации. При этом, оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами, на основании НК РФ включается в состав материальных расходов.

  В случае, если аренда не является основным видом деятельности, то, согласно НК РФ, доходы от сдачи имущества в  аренду являются внереализационными доходами. Коммунальные платежи в этом случае арендодатель может учитывать либо в составе прочих расходов на основании НК РФ, либо в составе внереализационных расходов, в соответствии НК РФ.

  Расходы на коммунальные платежи в налоговом  учете, согласно НК РФ, относятся к косвенным расходам. Они в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода.⁶