Договорная политика организации

При уплате арендных платежей и последующем выкупе здания налогоплательщик уплатит продавцу в цене товара НДС, который при расчете налоговой базы сможет представить его к вычету (ст. 171 НК РФ).

Налог на имущество в период аренды здания налогоплательщик-арендатор не уплачивает. А вот с момента приобретения здания в собственность налогоплательщик начинает платить налог на имущество.

Однако, несмотря на все те преимущества, которые  дает компаниям аренда недвижимости, именно она несет повышенные налоговые  риски. В большей степени это  касается вопроса улучшения арендуемого здания, поскольку обычно требуются значительные расходы на ремонт и реконструкцию помещений, предоставляемых арендодателями для размещения складов и торговых точек. Улучшения здания могут быть как отделимыми, так и неотделимыми. По истечении срока аренды отделимые улучшения не передаются арендодателю и остаются в собственности арендатора. Неотделимые улучшения, напротив, не могут быть отделены от арендуемого имущества без причинения ему вреда, прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю (пп. 1 и 2 ст. 623 ГК РФ). В результате таких улучшений либо создаются новые основные средства – отделимые улучшения арендованного имущества, либо увеличивается стоимость основных средств – неотделимые улучшения имущества.

Встает вопрос – можно ли учесть понесенные арендатором  затраты для целей налогообложения  прибыли. Возможность учета затрат в составе расходов, уменьшающих  налоговую базу по налогу на прибыль, зависит от условий договора аренды. Для оптимального формирования налоговой базы по налогу на прибыль, а также для снижения числа имущественных споров между арендатором и арендодателем о принадлежности улучшений договор аренды должен предусматривать:

– обязанность  арендатора осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт и капитальные вложения в арендованное здание;

– подробный  перечень отделимых улучшений, которые  может производить арендатор; 
           – обязанность арендодателя по возмещению стоимости неотделимых улучшений. Если арендодатель откажется возместить стоимость неотделимых улучшений, то арендатор амортизирует капитальные вложения в арендованное здание в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств. А начислять амортизацию по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств можно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

Лизинг

В последнее  время все большую популярность приобретает лизинг недвижимости. В  основном это объясняется тем, что  данный метод позволяет получить необходимое здание даже тем компаниям, у которых недостаточно собственных средств для его покупки.

Однако, при  попытке приобрести здание в лизинг можно столкнуться с долгим процессом  принятия решения лизинговой компанией. Кроме того, нужно представить  обширный пакет дополнительных документов, список которых постоянно может дополняться. Необходимо также отметить, что при приобретении объекта в лизинг теряется его «мобильность» - на три - пять лет вы жестко ограничены договором по платежам и не можете его закрыть досрочно, что при постоянном росте цен на недвижимость невыгодно. Более разумным методом приобретения недвижимости, на мой взгляд, является получение банковского кредита под покупку здания, поскольку в этом случае компания может постоянно переоценивать здание и получать дополнительное финансирование под этот же объект (залог). Одним из недостатков договора финансовой аренды также является жесткая ставка на весь срок, а с банком на текущий момент можно вести переговоры о снижении процентной ставки.

В зависимости  от условий договора лизинга здание может учитываться на балансе как лизингодателя, так и лизингополучателя (ст. 31 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»). Все расходы лизингополучателя по договору лизинга делятся на две группы:

– затраты на уплату лизинговых платежей, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль в том налоговом периоде, к которому они относятся;

– расходы на оплату выкупной стоимости объекта  лизинга (если по условиям договора лизинга  предусмотрен выкуп имущества по окончании договора).

Если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается  на балансе лизингополучателя, то лизинговые платежи признаются расходом за вычетом  сумм начисленной амортизации (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Причем к основной норме амортизации налогоплательщик, у которого данное основное средство должно учитываться в соответствии с условиями договора лизинга, вправе применять повышающий коэффициент, но не больше 3.

Кроме того, стороны  могут таким образом рассчитать лизинговые платежи, чтобы на момент выкупа объекта лизинга его стоимость составляла менее 40 тыс. руб. В этом случае объект лизинга, приобретаемый лизингополучателем, не будет признаваться у него амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Соответственно, затраты на его приобретение налогоплательщик сможет сразу включить в состав расходов. Однако, несмотря на все преимущества, которые дает лизинг для целей экономии налога на прибыль, ему также присущи и налоговые риски, связанные с улучшением используемого здания (аналогично договору аренды). 

Если  компания планирует уменьшить налог  на прибыль, то самым подходящим методом  приобретения недвижимости будет лизинг

При уплате лизинговых платежей и выкупе здания в цену товара включен НДС, который при расчете налоговой базы по НДС налогоплательщик сможет представить к вычету (ст. 171 НК РФ). Что касается налога на имущество, то при условии учета объекта лизинга у лизингодателя в период действия договора лизинга налогоплательщик-лизингополучатель его не уплачивает. С момента приобретения здания в собственность налогоплательщик начинает уплачивать налог на имущество. При этом первоначальная стоимость имущества, с которой начинается уплата налога, будет меньше, чем в случае приобретения здания или взятия его в аренду. 

На мой взгляд, лизинг помещения выгоден по уплате, как НДС, так и налогов на прибыль и имущество. Лизинговые платежи с точки зрения налогового законодательства рассматриваются как текущие платежи по аренде, то есть можно представить НДС к зачету, и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Кроме того, возможность применения лизингодателем ускоренной амортизации с коэффициентом не выше трех, позволяет лизингополучателю по окончании договора лизинга выкупить имущество по уже фактически самортизированной стоимости, соответственно автоматически сэкономить на налоге на имущество. Очевидно, что за это необходимо расплачиваться стоимостью приобретаемого имущества, увеличенной на затраты лизинговой компании, в которую, конечно же, включен налог на имущество лизингодателя, однако все равно это выгодно.

В заключение необходимо отметить, что выбор метода получения  недвижимости во многом зависит от существенности того или иного налога в общей налоговой нагрузке предприятия. Так, если наиболее существенным налогом  в компании является НДС, то для того, чтобы хоть как-то уменьшить суммы его уплаты в бюджет, наиболее выгодно купить здание, поскольку налогоплательщик при этом может предъявить к вычету НДС со всей суммы затрат на его приобретение в одном налоговом периоде. Наименее же выгодной в этом случае будет аренда зданий по договору аренды с последующим выкупом. Если компания планирует уменьшить налог на прибыль, то самым подходящим методом приобретения недвижимости будет лизинг, поскольку он позволит более быстро включить затраты по договору лизинга в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Наименее выгодно в этом случае приобретать здания по договору купли-продажи.

Для целей уменьшения налога на имущество (с учетом экономии на налоге на прибыль) выгоднее всего  приобретать здание по договору лизинга, так как при этом первоначальная стоимость основного средства, по которой имущество принимается к учету, оказывается минимальной. Меньше всего выгоды можно получить при покупке здания опять же по договору купли-продажи. 

Разумная деловая цель – получение основных средств для производственных нужд в ситуации, когда компания не имеет собственных финансовых ресурсов на их покупку, а привлекать банковский кредит по тем или иным причинам нецелесообразно (расширение производства, пополнения оборотных средств).

Документы, подтверждающие деловую цель.

1) План развития производства.

2) Докладные записки  инженерных служб о необходимости  замены части оборудования на  новое, более производительное.

3) Расчеты финансовой  службы с анализом вариантов  получения оборудования/финансирования (между покупкой в кредит и  лизингом, между кредитом и получением  средств под возвратный лизинг).

4) Если требуется - принятие решения Советом директоров, который одобряет производственные планы и будущие лизинговые сделки.

5) Запрос конкурирующих  предложений от трех-четырех лизинговых  компаний, мотивированный выбор  между ними.

Сравнение договоров  займа и кредита.

ОАО «Зенит»  на приобретение компьютера требуется 50000 рублей. Возможно 2 варианта: оформить договор кредита или займа.

ОАО «Зенит»  оформляет договор кредита на сумму 50000 рублей, сроком на 6 месяцев, под 15% годовых.

	Задолженность по кредиту	Платеж по процентам	Кредитные платежи	Общий платеж
1	50000	1250	8333,33	9583,33
2	41666,67	1041,7	8333,33	9375,03
3	33333,34	833,33	8333,33	9166,66
4	25000,01	625	8333,33	8958,33
5	16666,68	416,67	8333,33	8750
6	8333,35	208,33	8333,33	8541,66
Итого		4375,03	50000	54375

 

 Всего предприятию  нужно будет заплатить 54375 рублей.

 

ОАО «Зенит»  оформляет договор займа на сумму 50000, сроком на 6 месяцев, под 15% годовых  с ежемесячной уплатой процентов.

	Задолженность по кредиту	Платеж по процентам	Кредитные платежи	Общий платеж
1	50000	636,98	8333,33	8970,31
2	41029,7	636,98	8333,33	8970,31
3	32059,38	616,44	8333,33	8949,77
4	23109,6	636,98	8333,33	8970,31
5	14139,3	616,44	8333,33	8949,77
6	5189,53	636,98	8333,33	8970,31
Итого		3780,8	50000	53770,5

 

Всего предприятию  нужно будет заплатить 53770,5 рублей.

Вывод: ОАО «Зенит»  выгоднее будет заключить договор займа, так как итоговая сумма платежа будет меньше, чем по договору кредита.

В ГК РФ займы  и кредиты, как договоры, имеющие  одинаковую сущность, объединены в  одну главу 42 «Заем и кредит». Необходимо отметить, что эти договоры имеют существенные различия. Заключая договора займа или кредита, организации осуществляют операции с заемными средствами, которые можно условно разделить на три следующих этапа:

· получение заемных средств;

· начисление и уплата (получение) процентов за пользование заемными средствами;

·  возврат заемных средств.

Самым сложным  из перечисленных трех является, несомненно, второй этап, который регулирует возникновение  процентов по долговым обязательствам и их уплату. Как показывает практика, организации нередко совершают большое количество ошибок с отражением в бухгалтерском и налоговом учете таких процентов, что в конечном итоге приводит к возникновению споров с проверяющими органами. При заключении указанных видов договоров у хозяйствующих субъектов возникают так называемые «долговые обязательства». Понятие «долговых обязательств» для целей исчисления налога на прибыль установлено в главе 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а именно в статье 269 НК РФ: «В целях настоящей главы под долговыми обязательствами понимаются кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы или иные заимствования независимо от формы их оформления». Как видим, данный список не закрыт. К иным заимствованиям, например, могут быть отнесены заемные обязательства, осуществленные путем выпуска и продажи облигаций и выдачи векселей.