Современные методы управления недвижимостью

 

    Выводы  по варианту В: Инвестиционный вариант В не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 3%.

  Вариант С

  

  Экономический анализ реконструкции недвижимости приведен в таблицах 3.4.5.-3.4.6. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выводы  по варианту С: Инвестиционный вариант  С не является рентабельным 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.6. Общие заключения  и выводы о наиболее эффективных

вариантах реконструкции

  Вывод о  наиболее эффективных вариантах  реконструкции объектов недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости  кассовых поступлений по каждому  из вариантов на основе графического анализа ситуаций оценки, приведенного на рисунке 3.5.1

  

  

    

Рис.3.5.1. График выбора эффективных управленческих решений по вариантам реконструкции  объекта недвижимости по текущей  стоимости кассовых поступлений 

      4.Оценка  рисков при портфельном  управлении       недвижимостью 

4.1   Постановка  задачи 

  Оценка  уровня  риска портфеля недвижимости может выполняться по различным  методикам. Рассмотрим две из них.

  Уровень риска   по  каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция  от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения  доходов: 

   ,

  где Lj-уровень  ликвидности;

  Dj-ставка  доходности активов;

  Cj-уровень  стабильности получения доходов;

  i-различные  регионы;

  j-типы  недвижимости.

  Оценка  уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом  в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому  показателю  

  присваивается определенный удельный вес, который  определяется в зависимости от целей  формирования портфеля. Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов по протяжению длительного  периода времени, по этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1, или 100%

  Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное 

  

отклонение или  коэффициент вариации. Уровень риска  портфеля определяется как средневзвешенная. Доходность портфеля X

  RX=аRа+bRb+zRz,

  где Rа, bRb, zRz-соответствующие ставки доходности активов;

  a,b,z-удельные  веса активов в структуре портфеля. 

  Виды рисков при планировании портфеля

  Для определения  тенденции измерения стоимости  объектов доходной недвижимости портфеля недвижимости необходимо учитывать  следующие виды рисков:

  изменения ожидаемого потока доходов отдельных  типов недвижимости;

  региональный;

  инфляционный;

  изменения налоговых ставок на капитал и  на недвижимость;

  изменение коэффициента капитализации;

  кредитный при использовании заемного капитала;

  снижения  ликвидности рынков недвижимости.

  Связи между  стоимостью активов портфеля и данными  видами рисков характеризуются статической  зависимостью, изменение одной из величин влечет изменение распределения  другой величины, поскольку обе величины подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы, общие  для данных величин. Более точно  данную зависимость можно определить как корреляцию, при изменении  одной из величин меняется и среднее  значение другой величины.

  Следует упитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в  различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложение капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции. Влияние рассмотренных  видов риска на стоимость активов  портфеля недвижимости отражено в таблице(4.1.2.) 

  Таблица 4.1.2  Модель взаимосвязи риска  и изменения стоимости актива

 

  Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитал.

  

4.2  Расчет рисков 

  Задача : оценить уровень риска портфеля недвижимости, если управляющий располагает  следующими данными согласно нижеследующей  таблицы 4.2.1. Для оценки параметров риска используется шкала от 0 до 1.

  Вариант А

      

  Вариант В