Современные методы управления недвижимостью

предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны три наиболее приемлемых варианта реконструкции.

  1.Вариант  А.

  В строении размещаются преимущественно многоуровневые квартиры общей площадью 11700 м2. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 585 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. Количество парковочных мест рассчитано на 82  автомобиля. 

  Таблица 3.1.1  Баланс площадей варианта А

 
  

  

  2.Вариант  В: 

  Здание  реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 7488 м2. Площадь коммерческих помещений 2340 м2. Количество парковочных мест 23. 

  Таблица 3.1.2  Баланс площадей варианта В

 
 
 
 
 
 
 

  3.Вариант  С: 

  Здание  переоборудуется под коммерчески-офисный  центр. Площадь коммерческих помещений 2340 м2 и офисных 6084 м2. Количество парковочных мест 39. 

  Таблица 3.1.3 Баланс площадей варианта С

 
 

3.2 Дополнительные сведения  1 по основам экономической оценки

  Реализация  проекта включает в себя инвестиционные затраты, а использование объекта  значит- эксплутационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов  строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный  цикл функционирование объекта или  на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

  Экономический анализ  объекта должен быть выполнен как с точки зрения владельца, так и с точки зрения пользователя объекта.  Точка зрения пользователя объекта, недвижимость должна обеспечивать его помещениями, пригодными и выгодными для выполнения его основной деятельности. Владелец имеет определенные цели о доходности в отношении своего объекта. С точки зрения владельца в инвестиционном анализе должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а так же влияние налогов на рентабильность инвестиций. Составляющие экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости.

  Доходы  от аренды. При оценке доходов от аренды используются рыночные уровни арендной платы. Ожидаемые значения арендной платы определяются на основании статических данных по экспертным оценкам специалистов. На величину арендных доходов значительно влияет расположение объекта недвижимости.

  Функциональные  затраты. Функциональные затраты (затраты на выполнение производственной или иной деятельности ) складываются из затрат, связанных с деятельностью, выполняющейся на объекте на всем протяжении его жизненного цикла. Например затраты на использование объекта являются только частью функциональных затрат от главной деятельности. Для владельца недвижимости низкий уровень функциональных затрат пользователя означает получение более высокого чистого дохода и решение проблемы выбора арендаторов.

  Затраты на строительство. Затраты на строительство можно определить с помощью экспертной оценки. Укрупненных расценок, а так же из предложения от строительных компаний. Следует отметить возможный риск  быстрого изменения цен и ситуаций на рынке.

  Затраты на снос. Затраты на снос объекта появляются на завершающей стадии его  
 

  жизненного  цикла.  При оценке затрат на снос требуется учесть стоимость самих  работ по сносу, а также затраты  по вызову и переработке строительного  мусора.

  Затраты на содержание объекта. По затратам на содержание объекта недвижимости используются статические данные по аналогичным объектам. Кроме этого, можно использовать прогноз по затратам на содержание с учетом будущих тарифов на энергию и расходов тепловой энергии. Ожидаемых на данном объекте.

  Цена  продажи объекта  недвижимости.  Чем позже будет продан объект, тем сложнее

  определить  ожидаемую цену продажи. Можно использовать статистические данные. Но они не дают гарантированной информации о будущих  ценах на недвижимость. Стоимость  объекта сильно связана с конъектурой  рынка, местонахождения объекта  и многими другими факторами.

  Бухгалтерская стоимость недвижимости. Не списываемый остаток расходной статьи приобретения объекта, в которой учтены повышения и снижения стоимости. Величина остатка расходной статьи зависит от величины налогов.

  Амортизационные отчисления. Амортизационные отчисления влияют, прежде всего, на величину денежных поступлений (cash-flow), полученных в результате продажи недвижимости. От продажи недвижимости начисляют все необходимы налоги.

  Альтернативные  затраты инвестиций.  Альтернативные затраты инвестиций определяются в виде величины денежных поступлений, которые происходят в том случае, если инвестиции не реализуются, а освободившиеся финансовые ресурсы направляются по другому назначению.  Например,  владелец может продать свой объект вместо того, чтобы ремонтировать его.  В этом случае поступления в кассу от продажи объекта являются альтернативным значением инвестиционных затрат.

  Затраты на капитал. Затраты на капитал требуется учитывать в том случае, когда разные виды используемого капитала имеют разную цену. Риски доходы от инвестиций и вложений капитала связанны между собой. Чем выше риск, тем более высокий уровень доходности инвестор требует от вложенного капитала. Из этого следует, что использование привлеченного капитала может быть выгоднее от вложений собственных средств, поскольку затраты на привлеченный капитал, как правило ниже. Причиной этому является тот факт, что лица, предоставляющие заемный капитал, стремятся снизить собственный риски в отличие от предпринимателя, который принимает на себя все риски.

  Налогообложение. Влияет налогообложения требуется учесть во всех случаях.

  Анализ  инвестиций на восприимчивость. В анализе инвестиций на восприимчивость уточняется изменения переменных факторов, влияющих на рентабильность инвестиций и критерия принятия решений.

  Анализ  инвестиционных рисков. Исходной точкой инвестиционного анализа является доход , который получит владелец или инвестор от вложения капитал. С помощью анализа инвестиционных рисков стремятся выявить наиболее вероятные и наиболее значительные риски. Для этого используются различные методы.  

3.3. Дополнительные сведенья  2 :Исходные данные. 

  Задачей курсовой работы  является оценка экономической  эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты  на ремонт и переоборудование, амортизационных  отчислений, а так же затрат на его  содержание и использование. Все  эти затраты возникают в период, определяемый 2009-2014 годами.

Реализация  проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи  результатов строительных работ  и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирование объекта или на весь предполагаемый срок владения объектом 

 
 

  Необходимо  провести экономическое сравнение  всех трех вариантов А,В и С. Помещение  в здании сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2009 года.  В конце 2014 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается  долг по займу. 

3.4 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию 

В качестве исходных данных для расчета необходимо использовать информацию, приведенную в таблицах 3.3.1-.3.3.4.