Современные методы управления недвижимостью

       К основным формам привлечения  собственных средств в жилищное  строительство относят:

              Б.1.Банковское кредитование застройщиков и населения.

Кредитование  населения- основной источник реального  спроса на жилье со стороны его  конечного потребителя.

       Основным кредитным  учреждением  на сегодняшний день являются  банки. С началом реформ бывшие  государственные банки акционировались.  Высокая инфляция вызвала рост  процентных ставок по кредитам, которые увеличивались  с 20 % до 100% и более годовых. Таким  образом, для большинства населения  такие займы стали недоступны.

               Б.2.Долевое участие в строительстве. Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для целей нового жилищного строительства. Долевое строительство ведется застройщиками в рамках муниципальных жилищных программ.  

              Б.3. Основными формами долевого участия в строительстве

Является накопительная  система стройсбережений (в такой  форме привлекают средства населения  многие внебюджетные фонды и застройщики; при этом возможны и происходят злоупотребления  доверием вкладчиков) и система  «Комбининвест» Корпорации «Жилищная Инициатива» .Она объединяет в себе элементы накопительной сберегательной системы, ипотечного кредитования и безвозмездного бюджетного субсидирования приобретателей жилья.

      Отрицательными факторами долевого  участия в строительстве являются:

       - некачественная замена законодательно-регулируемой  формы «жилищных сертификатов»  на «долевое участие в строительстве»;

       -привлечение средств часто производится  в форме «продажи» жилья, в  то время как «товара» еще  не существует;

       - собирая средства в виде «вкладов»,  «соинвестиций» и т.д., застройщики  фактически занимаются банковской  деятельностью, что противоречит  Закону 

 РФ  «О  банках и банковской деятельности»,  направленному на защиту средств  дольщиков и запрещающему привлекать  денежные средства коммерческими  фирмами без получения специальной  лицензии ЦБ России;

       -при использовании накопительных  счетов граждан для целей 

приобретения  жилья возможны злоупотребления  доверием вкладчиков.

            Б.4. Индивидуальное жилищное строительство. На сегодняшний день индивидуальное строительство составляет большую долю общего объема 

нового жилищного  строительства в сельской местности  и в небольших населенных пунктах. Этому способствовало принятие Федеральной  Программы «Свой дом» и аналогичных  разнообразных региональных ,местных  программ.

            В. «Жилищные» лотереи. Жилищные лотереи не имеют широкого распространения в регионах России, однако перспективность их велика, поскольку финансовые ресурсы, полученные из этого источника, бесплатны.

            Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы. Взаимозачеты хоз. организаций .Текущее финансирование

жилищного хозяйства  практически полностью осуществляется из заемных средств, гарантией возврата которых может служить вексель, выданный субъектами федераций, органами местного самоуправления, предприятиями.

           Д.Международные инвестиционне и финансовые ресурсы.

Они поступают  в виде:

       -прямых инвестиционных ресурсов;

      - целевых кредитов для жилищной  сферы и городского хозяйства;

      -безвозмездного технического содействия;

      - несвязных заемных средств. 
 
 
 
 
 

 
 

2. Оценка инвестиционного проекта создание объекта недвижимости. 

2.1.Основные определения 
 

  Чистая  дисконтированная (текущая )стоимость  ЧДД (net present value (NPV))- это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

  Чистая  дисконтированная (текущая) стоимость ЧДД – это разница между отдачей и капитала и вложенным капиталом. Всегда положительна.

  Чистая  дисконтированная ( текущая) стоимость  ЧДД – это ставка (норма дисконта j) равная приемлемой для инвестора норме дохода капитала.

  Внутренняя  норма доходности ВНД (IRR)-норма прибыли, полученная в результате осуществления проекта при равенстве текущей стоимости будущих доходов и первоначальных затрат. Расчет внутренней нормы доходности основывается на определении учетной ставки, при которой чистый дисконтированный доход проекта был бы равен нулю.

  Срок  окупаемости проекта  Ток-период , за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций .

   Уровень (индекс) рентабельности PI-отношение суммы доходов по проекту к сумме инвестиционных затрат. Если он больше единицы , то проект  эффективен. 

2.2.Постановка задачи 
 

  Инвестиционный  проект развития недвижимости характеризуется  следующими показателями, млн.руб. 

Таблица 2.2.1.  Основные показатели инвестиционного  проекта 

 

    Необходимо  определить основные показатели эффективности проекта:

  1. Общий  финансовый итог от реализации  проекта простой бухгалтерский  и финансовый с учетом дисконтирования  (ЧДД);

  2. Индекс  рентабельности инвестиций или  индекс доходности ИД (РI);

  3. Внутреннюю  норму доходности проекта ВНД  (IRR);

  

  

  4. Срок  окупаемости проекта простой  и с дисконтированием (Ток);

  5. Построить  график жизненного цикла инвестиционного  проекта;

  6. При  расчетах принят требуемый уровень  доходности капитала для инвестора равным i =20%. 
 
 
 
 

2.3 Расчет эффективности   инвестиционного  проекта 
 

  Расчет  денежных потоков проекта выполняем  через нижеследующую вспомогательную  таблицу: 

  Таблица 3.2.1. Расчет эффективности инвестиционного  проекта

     
 

               2.4 Построение графика жизненного цикла проекта 

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного  проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям  ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого  расчетного года по полученным данным из таблицы в разделе 2.2. Образец такого построения показан в нижеследующем рисунке. 
 

                        

 

  Рис 2.4.1.Результаты реализации инвестиционного процесса 
 
 

2.5. Расчет сроков  окупаемости проекта  (нормативного, простого  и с дисконтированием), уровня рентабельности  инвестиций и внутренней  нормы доходности.

      

 

 (Рассчитан по коэффициенту дисконтирования 0,20.)

        <  

   Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования

PIⁿ= >1 Проект принимается к реализации.

 

Расчет  уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием  финансовых потоков

PI^д= Проект принимается к реализации.  

Расчет  внутренней нормы  доходности (поверочного  дисконта)

 

    Используем  метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД. 

IRR=24%

 

 IRR=15%

 

Окончательное значение поверочного  дисконта

 

IRR=15,0  +  7,3 =  22,3 % 
 
 
 

3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости 

3.1 Постановка задачи  и краткая характеристика  исходных данных  по балансу площадей  вариантов А, В,  С 

  Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.  На основе