Современные методы управления недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

Российской  Федерации 

Новосибирский государственный архитектурно-строительный

Университет (Сибстрин) 
 
 

                Кафедра организации

                           строительного производства 
 
 
 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине

«Основы управления недвижимостью» 
 

на тему:

«современные методы управления недвижимостью»

                                                      
 
 
 
 

                                                      Выполнила  студентка 

                                                      "_____" _____________2010     г. 

                                                      Оценка работы _____________ 

                                                      Руководитель работы 
 

                                                      "_____" _____________2010   г 
 
 
 
 
 

 Новосибирск

2010 

  

  

  ОГЛАВЛЕНИЕ

  Введение

            1.Реферативный обзор теоретического вопроса на тему:

 «Развитие процесса инвестирования в воспроизводство                         жилищного фонда »…………………………………………………...стр3

    А.Внутренние жилищные займы………………………………………………....стр3

    Б.Собственные  средства предприятий и населения…………………………….стр4

   Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы…….стр5

   Д.Международные инвестиционне и финансовые ресурсы…………………….стр5

  2. Оценка инвестиционного  проекта создание  объекта недвижимости

    2.1.Основные  определения………………………………………………………. стр6

    2.2.Постановка  задачи……………………………………………………………..стр6

    2.3.Расчет  эффективности инвестиционного  проекта…………………………..стр7

    2.4. Построение графика жизненного  цикла проекта…………………………...стр7

2.5. Расчет  сроков окупаемости проекта, уровня  рентабельности инвестиций и             внутренние нормы доходности…………………………………………………...стр8

  3. Выбор наиболее  эффективного варианта  использования объекта  недвижимости

3.1.Постановка  задачи краткой характеристики  исходных данных по балансу  площадей вариантов А,В,С…………………………………………………….....стр9

3.2. Дополнительные  сведенья 1 по основной экономической  оценки……….стр10

3.3 Дополнительные  сведенья 2: исходные данные ……………………………стр11

3.4.Характеристика  исходных данных о рыночной  ситуации, по объекту недвижимости  и его финансирования…………………………………………..стр12

3.5. Экономический  анализ реконструкции недвижимости  по вариантам А,В,С

3.6. Общие заключения  и вывод о наиболее эффективных  вариантах .реконструкции…………………………………………………………………....стр19

  4. Оценка рисков  при портфельном  управлении недвижимости

    4.1. Постановка задачи…………………………………………………………....стр19

    4.2. Расчет рисков………………………………………………………………....стр21

  Заключение……………………………………………………………………………………стр23

  Список  литературы………………………………………………………………………….стр24

      Приложение…………………………………………………………………………………….стр25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

  Стратегическими направлением развития экономических  отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной  с ним деятельности  в сфере  управления. Динамическое развитие рынка  недвижимости выдвигает следующие  его особенности:

  Недвижимость  составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около  половины всего накопленного мирового богатства;

  Рынок недвижимости является генератором экономического роста страны. Именно в объекты  недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к  положительной макроэкономической динамики развития;

  Недвижимость, будучи базой основой жизнедеятельности  человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

  В этой связи, особое приоритетное значение приобретает  развитие научно-методических и практических навыков в области управления недвижимостью. В мировой практике концепция системного подхода к  анализу и управлению недвижимостью  получило широкое распространение  под названием сервейинга. В нашей стране данное направление деятельности находиться на начальном этапе развития.

  Целью данной работы является усвоение знаний в  области управления недвижимости посредством  выполнения комплекса разделов курсового  проекта.

  Основными задачами курсовой работы являются:

  Реферативная  проработка одного из вопросов теории управления недвижимости;

  Приобретение  практических навыков в области  экономического обоснования управленческих решений по инвестиционным проектам развития недвижимости;

  Освоение  навыков экономического анализа  вариантов использования недвижимости;

  Освоение  методики исследования риска пи портфельном  управлении недвижимостью.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

         

            1.Реферативный обзор теоретического вопроса на тему:

 «Развитие процесса инвестирования в воспроизводство                      жилищного фонда »

Внебюджетное  инвестирование в  жилищную сферу в  России

           

  До экономических  реформ 1992 года  в России действовала  плановая система воспроизводства  жилья . Составляющими этой системы  являлись:

  -административное  планирование потребностей в  жилье;

  -централизованное  планирование жилищного строительства;

  -директивное  управление строительством;

  -административное  распределение жилья.

  Нововое жилищное строительство в России до начала экономических реформ финансировалось  за счет следующих источников:

• государственные бюджеты различных уровней (государственный жилищный фонд);
• средства предприятий (ведомственный жилищный фонд);
• собственные средства физических лиц (жилищные и жилищно-строи- тельные кооперативы). Практически полностью преобладало государственное финансирование жилищной сферы.

  Резкое  сокращение средств из федерального и местных бюджетов с 1992 года, высокая  инфляция, а также общая экономическая  нестабильность в целом по стране потребовали разработки законодательной базы развития долгосрочного жилищного кредитования и создания необходимых условий формирования внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства.

  В настоящее  время основными источниками  финансирования фонда воспроизводства  являются:

• бюджетные средства (около 20%);
• внебюджетные средства (более 80%);

  К внебюджетным источникам финансирования жилищной сферы  относятся:

• собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);
• собственные средства покупателей строящегося жилья;
• средства финансовых и кредитных учреждений;
• международные и финансовые ресурсы.

  К формам привлечения ресурсов из упомянутых источников можно отнести:

  А. Внутренние жилищные займы, которые осуществляются в двух формах — «жилищные сертификаты» и «государственные жилищные (облигационные) займы».

  А.1. Жилищные сертификаты. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» положили начало их широкому применению. Привлекательность жилищных сертификатов для физических и юридических лиц была определена следующими условиями:

• во-первых, номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. В условиях высокой инфляции и нестабильности всей экономики в целом жилищные сертификаты частично защищали и защищают денежные средства от обесценивания;
• во-вторых, Указом было установлено, что «в качестве эмитентов

 

жилищных сертификатов могут выступать юридические лица имеющие

права заказчика  на строительство жилья...». При этом «объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженной в единицах жилой площади) не может превышать размера общей  площади строящегося эмитентом  жилья, являющегося объектом привлечения  средств». Соблюдение этих условий  значительно снижает риски держателей жилищных сертификатов. Таким образом, аккумулированные денежные средства посредством  жилищных сертификатов направляются в  сферу жилья.

 

             А.2.Государственные жилищные (облигационные) займы.

Государственное (региональное, муниципальное) облигационное  жилищное

заимствование началось в 1993г. (г.Самара), продолжалось и после появления федеральных  актов по регулировании обращения  жилищных сертификатов, а в 1995 г. Были выпущены жилищные облигации в С.-Петербурге, г.Москве, Нижегородской области  и в других регионах. Нормативной  базой облигационных жилищных займов служило федеральное законодательство о ценных бумагах, а специальное  регулирование, касающееся  целевого назначения займов, устанавливалось  на региональном уровне.

      В результате использования государственных  жилищных займов средства аккумулировались  в регионах, но использовались  по-разному и с различной эффективностью  в соответствии с нуждами региональных  ведомств (достройка незавершенных  жилищных объектов , новое строительство  и др.). Например, в г.Москве средства  направлялись на финансирование  общих (обезличенных) жилищных программ, характерной чертой которых до  настоящего времени остается  слабый учет конечного спроса  на жилье и низкая эффективность  использования таких средств.

             Б. Собственные средства предприятий и населения.В настоящее время они являются преобладающими источниками финансирования жилищного строительства и формируются за счет доходов предприятий, доходов населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.