Современные методы управления недвижимостью

Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Ноября 2011 в 17:38, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной работы является усвоение знаний в области управления недвижимости посредством выполнения комплекса разделов курсового проекта.
Основными задачами курсовой работы являются:

Оглавление

Введение
1.Реферативный обзор теоретического вопроса на тему:
«Развитие процесса инвестирования в воспроизводство жилищного фонда »…………………………………………………...стр3
А.Внутренние жилищные займы………………………………………………....стр3
Б.Собственные средства предприятий и населения…………………………….стр4
Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы…….стр5
Д.Международные инвестиционне и финансовые ресурсы…………………….стр5
2. Оценка инвестиционного проекта создание объекта недвижимости
2.1.Основные определения………………………………………………………. стр6
2.2.Постановка задачи……………………………………………………………..стр6
2.3.Расчет эффективности инвестиционного проекта…………………………..стр7
2.4. Построение графика жизненного цикла проекта…………………………...стр7
2.5. Расчет сроков окупаемости проекта, уровня рентабельности инвестиций и внутренние нормы доходности…………………………………………………...стр8
3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
3.1.Постановка задачи краткой характеристики исходных данных по балансу площадей вариантов А,В,С…………………………………………………….....стр9
3.2. Дополнительные сведенья 1 по основной экономической оценки……….стр10
3.3 Дополнительные сведенья 2: исходные данные ……………………………стр11
3.4.Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансирования…………………………………………..стр12
3.5. Экономический анализ реконструкции недвижимости по вариантам А,В,С
3.6. Общие заключения и вывод о наиболее эффективных вариантах .реконструкции…………………………………………………………………....стр19
4. Оценка рисков при портфельном управлении недвижимости
4.1. Постановка задачи…………………………………………………………....стр19
4.2. Расчет рисков………………………………………………………………....стр21
Заключение……………………………………………………………………………………стр23
Список литературы………………………………………………………………………….стр24

Скачать в ZIP (198.27 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

курсовой проект.docx

— 213.00 Кб (Скачать)
Таблица 3.3.2                  Исходные данные для рассматриваемых вариантов
ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ПО ОБЬЕКТУ Единица Вариант
А В С
1. Площадь  здания М2 11700 11700 11700
2. Амортизационные  отчисления %/г 7 7 7
3. Арендная  плата за участок USD/r 36000 36000 36000
4. Цена  продажи недвижимости перед ремонтом  в начале

2009г.

 1000 USD 9500 9500 9500
5. Инвестиционные  затраты по ремонту на начало 2009г. 1000 USD 9100 13650 17290
6. Бухгалтерская  и рыночная стоимость недвижимости  после

ремонта в конце 2009г.

 1000 USD 18600 23150 26790
7. Арендуемые  или продаваемые жилые площади М2 7488 7488 6084
8. Арендуемые или  продаваемые коммерческие площади М2 585 2340 2340
9. Арендуемые  или продаваемые офисные площади М2 - - 6084
10.Арендуемые  или продаваемые парковые места Шт. 81 23 39
 
 
 
Таблица 3.3.3                        Исходные данные о финансировании обьекта
ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ О ФИНАНСИРОВАНИИ Единица Вариант
А В С
1.Налог  с прибыли - 30% 30% 30%
2.Затраты  на привлеченный капитал - 16% 16% 16%
3.Доля  привлеченного капитала в инвестиционных  затратах - 85% 85% 85%
4.Время  выплаты привлеченного капитала год 10 10 10
5.Погашение  долга равными долями по 10% с  кон.2009г. 1000 USD/r 77350 116025 1469
6.Затраты  на собственный капитал - 20% 20% 20%
7.Доля  собственного капитала в инвестиционных  затратах - 30% 30% 30%
 
 
 

3.5. Экономический анализа реконструкции объекта недвижимости по  вариантам А, В, С

Вариант А

Экономический анализ реконструкции недвижимости приведен в таблицах 3.4.1-3.4.2

 
Таблица 3.4.1           Расчет кассовых поступлений от сдачи в  аренду жилых и коммерческих помещений  по варианту А
А. Доходы от аренды Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
А1. Жилые  помещения              
1. Площадь,  приносящая доход М2   7038 7038 7188 7188 7338
2. Доходы  от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 235 242 251 264 280 299
3. Доходы  от аренды всех жилых помещений 1000 USD/r   1703 1766 1897 2012 2194
А2. Коммерческие помещения              
1. Площадь,  приносящая доход М2   526 497 520 538 573
2. Доходы  от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 265 272 283 298 315 338
3. Доходы  от аренды всех коммерч.помещений 1000 USD/r   143 140 155 169 193
А3. Парковочные  места              
1. Парковочные места,  приносящие доход Шт   81 81 81 81 81
2. Доходы  от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 1600 1648 1713 1799 1907 2041
3. Доходы  от аренды парковочных мест 1000 USD/r   133 138 145 154 165
А4. Доходы от аренды, всего 1000 USD/r   1979 2044 2197 2335 2552
Б. Расчет финансовых результатов Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Доход  от аренды 1000 USD/r   1979 2044 2197 2335 2552
2. Арендная  плата за участок 1000 USD/r -36 -37 -38 -40 -42 -45
3. Техническое  обслуживание 1000 USD/r   -538 -561 -585 -620 -655
4. Процент  за привлеченный капитал 1000 USD/r -1237 -1237 -1114 -991 -868 -745
5. Операционный  чистый доход 1000 USD/r -1237 167 331 581 805 1107
6. Амортизация  5% от рыночной стоимости 1000 USD/r   -930 -930 -930 -930 -930
7. Финансовый  результат перед уплатой налога 1000 USD/r -1237 -763 -599 -349 -125 177
8. Налог  30% от финансового результата 1000 USD/r   -228 -179 -104 -37 -53
9. Финансовый  результат после уплаты налога 1000 USD/r -1237 -991 -778 -453 -162 124
В. Обслуживание долга Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Заемный  капитал в начале года 1000 USD 7735 7735 6962 6189 5416 4643
2. Погашение  долга в конце года 1000 USD   773 773 773 773 773
3. Заемный  капитал в конце года 1000 USD   6962 6189 5416 4643 3870
4. Процент  (12%) от стоимости  в начале  года 1000 USD   928 835 742 649 557
Г. Стоимость недвижимости             2014 г.
1. Цена  продажи недвижимости в конце  2009г. 18600 ۰1.06۰1.06۰1.07۰1.07۰1.08 25841
2. Бухгалтерская  стоимость 18600-9114 -9486
3. Налогооблагаемая  часть от цены продажи 25841-9486 16355
4. Налог  с прибыли от продаж 30% 16355۰0.3 -4906
5. Выплата  долга за привлеченный капитал 7735-4643 -3092
6. Чистые  кассовые поступления от продажи

недвижимости

 25841-4906-3092 17843
Д. Обслуживание долга Начало 2009 Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Начальная  стоимость недвижимости -9500            
2. Инвестиции  в строительство -9100            
3. Заемный  капитал 7735            
4. Погашение  займа     -773 -773 -773 -773 -773
5. Годовые  финансовые результаты после  уплаты налога   -1237 -991 -778 -453 -162 124
6. Амортизационные  отчисления, 3 %     1302 1302 1302 1302 1302
7. Цена  продажи недвижимости             25841
8. Налог  с продаж             -4906
9. Платежи  по займу             -3092
10.Кассовые  поступления -10865 -1273 -2853 -249 76 367 18496
 
 
 
Таблица 3.4..2           Расчет рентабельности варианта А по текущей  стоимости кассовых поступлений
  № F1000 Ситуация  оценки№1   I=3% Ситуация  оценки №2

I=10%

 Ситуация  оценки №3

i=16%

D P D P D P
2009начало 0 -10865 1 -10865 1 -10865 1 -10865
2009 конец 1 -1273 0,970873786 -1235 0,909091 -1111 0,862069 -957
2010 конец 2 -2853 0,942595909 -2689 0,826446 -2221 0,743163 -1650
2011 конец 3 -249 0,915141659 -227 0,751315 -170 0,640658 -108
2012 конец 4 76 0,888487048 67 0,683013 45 0,552291 24
2013 конец 5 367 0,862608784 316 0,620921 178 0,476113 84
2014 конец 6 18496 0,837484257 15490 0,564474 7946 0,410442 4076
  857 -6198 -9396
 
 
 
 
 

    Выводы  по варианту А: Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 3%.  

Вариант В 

  Экономический анализ реконструкции недвижимости приведен в таблицах 3.4.3.-3.4.4.

 
Таблица 3.4.3.           Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту В
А. Доходы от аренды Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
А1. Жилые помещения              
1. Площадь, приносящая  доход М2 - 7038 7038 7188 7188 7338
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 235 242 251 264 280 299
3. Доходы от аренды всех жилых  помещений 1000 USD/r - 1703 1766 1897 2012 2194
А2. Коммерческие помещения              
1. Площадь, приносящая  доход М2 - 2106 2152 2223 2269 2316
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 265 272 283 298 315 338
3. Доходы от аренды всех коммерч.помещений 1000 USD/r - 572 609 662 714 782
А3. Парковочные места              
1. Парковочные места,  приносящие доход Шт - 23 23 23 23 23
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год USD/M2/ r 1600 1648 1713 1799 1907 2041
3. Доходы от аренды парковочных  мест 1000 USD/r - 37 39 41 43 46
А4. Доходы от аренды, всего 1000 USD/r - 2312 2414 2600 2769 3022
Б. Расчет финансовых результатов Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Доход от аренды 1000 USD/r - 2312 2414 2600 2769 3022
2. Арендная плата  за участок 1000 USD/r -36 -37 -38 -40 -42 -45
3. Техническое обслуживание 1000 USD/r - -538 -561 -585 -620 -655
4. Процент за привлеченный капитал 1000 USD/r -1856 -1856 -1671 -1486 -1301 -1116
5. Операционный чистый доход 1000 USD/r -1892 -119 144 489 806 1206
6. Амортизация 5% от рыночной стоимости 1000 USD/r - -1157 -1157 -1157 -1157 -1157
7. Финансовый результат перед уплатой  налога 1000 USD/r -1892 -1276 -1013 -668 -351 49
8. Налог 30% от финансового результата 1000 USD/r - -382 -303 -200 -105 -14
9. Финансовый результат  после уплаты налога 1000 USD/r -1892 -1658 -1316 -868 -456 35
В. Обслуживание долга Единица Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Заемный капитал  в начале года 1000 USD 11602 11602 10442 9282 8122 6962
2. Погашение долга в конце года 1000 USD - 1160 1160 1160 1160 1160
3. Заемный капитал в конце года 1000 USD - 10442 9282 8122 6962 5802
4. Процент (12%) от стоимости  в  начале года 1000 USD - 1392 1253 1113 974 835
Г. Стоимость недвижимости
              
1. Цена продажи недвижимости  в конце 2009г. 23150*1.06*1.06*1.07*1.07*1.08 32162
2. Бухгалтерская стоимость 23150-11343 -11807
3. Налогооблагаемая часть от цены  продажи 32162-11807 20355
4. Налог с прибыли от продаж 30%   -6106
5. Выплата долга за привлеченный  капитал 11602-6962 -4640
6. Чистые  кассовые поступления от продажи 

     недвижимости

 32162-6106-4640 21416
Д. Обслуживание долга Начало 2009 Год
2009 2010 2011 2012 2013 2014
1. Начальная стоимость  недвижимости -9500            
2. Инвестиции в строительство -13650            
3. Заемный капитал 11602            
4. Погашение займа     -1160 -1160 -1160 -1160 -1160
5. Годовые финансовые результаты  после уплаты налога   -1892 -1658 -1316 -868 -456 35
6. Амортизационные отчисления, 3 %     1620 1620 1620 1620 1620
7. Цена продажи недвижимости             32162
8. Налог с продаж             -6106
9. Платежи по займу             -4640
10.Кассовые  поступления -11548 -1892 -1198 -856 -408 4 21911
 
 
Таблица 3.4.4           Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений
  № F1000 Ситуация оценки№1   I=3% Ситуация оценки №2

I=10%

 Ситуация оценки №3

i=16%

D P D P D P
2009начало 0 -11548 1 -11548 1 -11548 1 -11548
2009 конец 1 -1892 0,970874 -1835 0,909091 -1668 0,862069 -1437
2010 конец 2 -1198 0,942596 -1128 0,826446 -931 0,743163 -691
2011 конец 3 -856 0,915142 -783 0,751315 -588 0,640658 -376
2012 конец 4 -408 0,888487 -362 0,683013 -247 0,552291 -136
2013 конец 5 4 0,862609 3 0,620921 1 0,476113 0,476
2014 конец 6 21911 0,837484 18339 0,564474 10343 0,410442 4240
                 2686            -4638             -9947

Информация о работе Современные методы управления недвижимостью