Приватизация земель в РФ

§ 3. Приватизация земель

Земельные участки, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, переходят в частную, а также общую собственность  граждан и юридических лиц  в порядке приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, именуемой также приватизацией  земель. Приватизация земель — сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или  муниципальной собственности и  ее передача в частную собственность  граждан и юридических лиц. В  результате приватизации меняется форма  собственности — государственной  или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут  быть только те земельные участки, которые  не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и  водного фондов. В общей сложности  это — свыше 50% всех земель РФ. Кроме  того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся  во временном пользовании . Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Приватизация земель может  зависеть от необходимости принятия специальных решений исполнительных органов. В частности, государственные  и муниципальные земли предоставляются  в частную (общую) собственность  для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с утвержденными схемами зонирования  территорий . Практикуется также приватизация земель и расположенных на них объектов в соответствии с государственными программами приватизации государственного и муниципального имущества.

К настоящему моменту сложилось  несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных  участков применяются следующие  процедуры: приватизация земель в порядке  реорганизации колхозов и совхозов;

приобретение прав на земельные  участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

приобретение права собственности  на земельные участки, предоставленные  гражданам и организациям на праве  постоянного (бессрочного) пользования  либо пожизненного наследуемого владения;

приобретение прав на земельные  участки, на которых расположены  здания, строения, сооружения;

приобретение прав на земельные  участки для строительства. Приватизация может быть платной и бесплатной. К примеру, приватизация земель в  порядке реорганизации колхозов и совхозов осуществляется .Бесплатно. Для строительства государственные или муниципальные земли приобретаются только за плату. В случае платной приватизации земельный участок продается по договорной либо нормативной цене земли. Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Местные органы самоуправления имеют право повышать или понижать установленную цену земли, но не более чем на 25%'. :| Основу процедуры приватизации земель в порядке реоргани- ц зации колхозов и совхозов составляет признание за членами реор- а ганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель . В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива. В настоящее время эта процедура потеряла практическую значимость, так как все колхозы и совхозы уже прошли реорганизацию или перерегистрацию с закреплением земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования либо собственности с выделением земельных долей членам коллективов.

Права на земельные участки  для целей, не связанных со строительством, могут быть приобретены только гражданами. Цели, для которых приобретаются  земельные участки, включают индивидуальное садоводство, огородничество, подсобное  хозяйство, фермерское хозяйство, животноводство, сенокошение и другие сельскохозяйственные цели. Земли предоставляются из фонда  перераспределения земель по заявлениям заинтересованных граждан, подаваемым в исполнительные органы государственной  власти или местного самоуправления. С учетом зонирования территории и после изготовления проекта  границ земельного участка орган  государственной власти (государственные  земли) либо орган местного самоуправления (муниципальные земли) принимает  решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату  или бесплатно.

Приобретение права собственности  на земельные участки, предоставленные  гражданам и организациям на праве  постоянного (бессрочного) пользования  либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется по заявлению таких  граждан и организаций. При этом для граждан и организаций  условия приватизации различаются. Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного  пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое  время однократно и бесплатно. Это  означает, что только один земельный  участок и один раз, считая с момента  вступления в силу Земельного кодекса  РФ, может быть приобретен гражданином  в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность  либо оформить право аренды не позднее 1 января 2004 г.

Преимущественное право  приватизации земель, занятых объектами  недвижимости — предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам  таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица — собственники строений на землях несельскохозяйственного  назначения приобретают права собственности  на занятые этими объектами и  необходимые для их использования  земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными  предприятиями, государственными и  муниципальными учреждениями. Владельцы  кондоминиума приобретают земельный  участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц  и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в  сроки, предусмотренные ЗК. До этого  земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

Приватизация земель для  строительства осуществляется с  проведением работ по формированию земельного участка. Эти работы включают определение границ земельного участка, его разрешенного использования, кадастровый  учет, определение различных технических условий, организацию и проведение торгов либо прием и рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Возможны два способа  предоставления прав на земельные участки  для строительства: без предварительного согласования мест размещения.объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Вместе с тем приобретение права частной собственности на государственные и муниципальные земли (приватизация) допускается лишь в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на торгах. Таким образом, приобретение права частной собственности в этом случае всегда является платным.

Торги организуются собственником  земельного участка (РФ, субъектами РФ либо местными органами самоуправления) либо специализированной организацией на основании договора с собственником. От имени РФ как собственника в  сделках по приватизации федеральных  земель в качестве продавца участвует  Фонд федерального имущества. По результатам  торгов продавец и выигравший торги  покупатель заключают договор продажи  недвижимости, подлежащий государственной  регистрации. На основании договора покупатель получает свидетельство  о регистрации права частной  собственности. Земельный участок  передается продавцом покупателю по передаточному акту.

Земельные участки предоставляются  в собственность граждан и  организаций по письменному заявлению  заинтересованных лиц в исполнительные органы государственной или муниципальной  власти, соответственно уполномоченные предоставлять земельные участки, находящиеся в федеральной, субъектной или муниципальной собственности. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть вынесено в двухнедельный срок. Если следовать букве закона (ст. 28 и 30 ЗК), то в течение двух недель должны быть сформирован земельный  участок, орга-

низованы и проведены торги, так как именно по результатам торгов собственник выносит решение о предоставлении земельного участка в собственность. Но возможно ли успеть выполнить такие сложные действия за такой короткий срок?

Земельный кодекс предусматривает  меры защиты прав граждан и организаций  на приватизацию земель в этом случае. В частности, не допускается отказ  в предоставлении государственных  и муниципальных земель в собственность, за исключением тех, которые изъяты из оборота, запрещены для приватизации либо зарезервированы для государственных  и муниципальных нужд. На сегодняшний  день порядок резервирования земель предусмотрен для создания новых  и расширения существующих земель особо  охраняемых территорий, предусматривающий  вынесение решения органов государственной  власти субъекта РФ о резервировании необходимого земельного участка, а  также для строительства и  реконструкции федеральных автомобильных  дорог общего пользования