Понятие земли как объекта недвижимости

 

У большого количества граждан, получивших в свое время  земельные участки на предприятиях и организациях для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого  имущества. А в сельских поселениях - множество жилых домов, построенных  в прежние времена, также не имеют  каких-либо документов, подтверждающих права граждан на такие дома. Все  это не позволяет вовлекать такие  объекты недвижимого имущества  в гражданско-правовой оборот, использовать их в качестве залога, в том числе для целей ипотечного жилищного кредитования, снижает доходы местного бюджета, формируемого за счет земельного налога и налога на имущество физических лиц, и затрудняет передачу их по наследству.

С принятием 30 июня 2006 г. Федерального закона №93 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", уже получившего широкую известность как "Закона о дачной амнистии", ситуация будет в значительной степени упорядочена.

Регистрацию ранее  возведенных построек осуществят на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, и  технического паспорта на постройку. В  связи владельцам таких участков необходимо пройти упрощенную процедуру  проверки, в ходе которой выяснится, соответствует ли земельный надел  градостроительным регламентам  и строительным нормам.

Кроме того, если в  документах на земельный участок  не указано, на каких основаниях его  собственник им владеет, в случае соблюдения необходимых требований будет по умолчанию установлено  право собственности. Таким образом, можно будет зарегистрировать владение участками, полученными до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов. Для регистрации дачных участков необходимы будут документы: о предоставлении земельного участка, на право собственности и кадастровый  план земельного участка. Вся процедура  оформления должна занимать до 15 дней, а основанием для отказа могут  быть только недостаточный перечень документов и то, что участок по каким-то причинам запрещен к приватизации.

 

 

3.Экономические аспекты

 

Оценка  земельных участков

 

Если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Оценка земельных  участков может проводиться в  следующих случаях:

- совершения сделки с единым объектом недвижимости;

- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- определения начальной цены земельного участка на торгах;

- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- получения кредита под залог объектов недвижимости;

- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;

- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

- разработки и осуществления инвестиционных проектов;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- кадастровый план земельного участка;

- площадь земельного участка;

- сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;

- разрешенное использование;

- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;

- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;

- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

При оценке земельных  участков четко разграничиваются категории  земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются  разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который  может дать объект, построенный на этой земле.

Земельная ипотека

 

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля  не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в  настоящее время о земельной  ипотеке в России в полном понимании  говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли  сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную  собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого  имущества. Естественно, не все земельные  участки могут быть предметом  ипотеки. Существуют приоритеты.

В соответствии с  действующим законодательством  в залог могут быть переданы:

- земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности;

- земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут являться предметом ипотеки:

- участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством  российского законодательства, а  сам процесс оформления прав на землю  требует массы времени и денег.

Да и сама законодательная  база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с  аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием  кредитных организаций, эмиссией и  обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и  черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и  риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую  выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена  статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать  основанием для банка отказать в  предоставлении ипотечного кредита  по причине того, что оборот сельхозземель  в стране не разрешен и такой актив  не будет ликвидным для банка.

Тем не менее земельная  ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается  целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

- формирование технологии  долгосрочного кредитования сельских  товаропроизводителей под залог  земельных участков;

- выдача долгосрочных  кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных  залогом земельных участков, на  создание, реконструкцию и модернизацию  материально-технической базы сельских  хозяйств;

- привлечение коммерческих  банков к участию в проекте  на основе предлагаемой технологии  рефинансирования их земельно-ипотечных  активов;

- формирование рынка  ипотечных ценных бумаг, обеспеченных  земельными активами, что позволит  привлекать ресурсы, необходимые  для дальнейшего наращивания  объемов кредитования посредством  земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки  под залог земли в стране создано  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). Агентство уже  приступило к работе и разрабатывает  стандарты по земельной ипотеке  для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются  совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной  ипотеки для физических лиц практически  готовы и очень скоро система  начнет действовать. Реализация программы  для юридических лиц и муниципалитетов  находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью  подходят к существующей проблеме земельной  ипотеки по причине в первую очередь  несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под  залог земельных участков для  банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Пока же ипотечные  кредиты под залог земли предоставляют  всего несколько банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской  ипотечный банк, банк "Сосьете  Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия кредитования во всех банках практически одинаковы: 30% стоимости участка требуется  внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в  долларах и 16-18% годовых в рублях.

Но процесс уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

 

Заключение

 

При работе над данной темой использовался  материал статей современных научных журналов, которые предоставили ключевую информацию. За основу работы был взят Земельный Кодекс Российской Федерации.

Поставленные  в начале работы цели можно считать  достигнутыми, так как работа наиболее полно отражает всю структуру  понятия «Земля - объект недвижимости». В реферате были рассмотрены основные юридические и экономические аспекты.

Работа  по изучению «Земли – как объекта  недвижимости» позволила наиболее реалистично представить всю  картину, сложившуюся в результате сегодняшней экономической и  политической ситуации. И всё же проделанная работа затронула лишь верхушку айсберга, потому что существует ряд проблем, выход из которых, я попытаюсь найти, если мне повезёт работать в области экономики и управления в строительстве.

 

Список использованной литературы

 

1. Земельный Кодекс Российской Федерации (Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года; Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года; в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ);
2. Журнал «Недвижимость и Цены»(№14 2006 г.);
3. Журнал «PROнедвижимость» (№9 2008г.);
4. Журнал «Услуги и цены».