Понятие и признаки недвижимости

Введение

 

         К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное имущество.  Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

         В соответствии с частью первой  Гражданского кодекса РК предприятие  рассматривается не как субъект,  а непосредственно как объект  гражданских прав.

         Предприятие в целом или его  часть может быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных  прав. Предприятие может быть  также передано по наследству.

         В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

         В настоящем Законе РК в  императивной форме установлен  открытый, публичный характер акта  государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный  орган, осуществляющий государственную  регистрацию недвижимости, обязан  предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных  прав на объекты недвижимости  любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

 

 

 

1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в  других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем  понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс».

В теории и практике следует  различать понятие недвижимого  имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость  и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворить  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

 

1.1. Место недвижимости в рыночной системе.

 

Недвижимое имущество  занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной базовый объект недвижимости – земля – имеет  уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В рыночной среде земля  имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, земля –  это и почва, верхний слой нашей  планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Питт говорил, что – «земля мать человечества, а труд его отец». И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и  др.) установлено: когда частная собственность  препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условий сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель. 

1.2. Право собственности на недвижимость.

 

В системе экономических  отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский  мыслитель И.А. Ильин определил, что  собственность – это:

• власть или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованное – над людьми;
• свобода – собственнику разрешено все, что не запрещено законом;
• право, не только юридическое, но и нравственно – социальное, патриотическое.

 

Поэтому встречающееся отожествление  собственности с материальными  вещами – самой недвижимостью, в  действительности не соответствует  ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности.

В самом общем виде собственность  – это отношения людей к  объектам материального мира, проявляющиеся  в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и  потребления различных благ, а также в юр. В самом общем виде собственность – это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности  на недвижимость следует различать  две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваиваются людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступают в  противоречие с интересами и правами  других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и др. требований.

В соответствии с действующей  Конституцией РК и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права  и законные интересы других лиц и  обязан соблюдать экологические, санитарно – гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В конституции РК установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используется и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

Экономическая собственность  реализуется, когда приносит владельцу  доход- ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

 

1.3. Субъекты и объекты собственности.

 

Следует различать понятия  объект и субъект собственности  на недвижимость, а также право  собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности  на недвижимое имущество – это  собственники конкретных земельных  участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и  несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством РК. В  имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Казахстан и субъекты РК в лице органов государственной  власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения  людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица –  коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке  недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право  – и дееспособностью. Земельная  правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие  опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Республики Казахстан, областей состоит в том, что они  являются не только субъектами права  государственной собственности  на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности  на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной  площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого  имущества в материальной форме  объектами отношений выступают  также вещные права и ограничения  прав собственности.

В отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем  правомочий их обладателям. По своей  правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются и они могут продолжать свои полномочия (действия) а отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РК.