Понятие и признаки недвижимости

Полная восстановительная  стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании». В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – это  затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включает в себя:

• Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования,
• Заработную плату рабочих,
• Стоимость сопутствующих строительству сооружений и инже-нерных сетей,
• Стоимость коммунальных услуг,
• Стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – это  расходы, сопутствующие, но не относящиеся  непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю,

- гонорар проектно-сметным организациям,

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят  накладные расходы. Накладные расходы  – денежные средства, необходимые  для создания общих условий строительного  производства, его организации и  обслуживания. Прибыль застройщика  представляет собой предпринимательский  доход, отражающий вознаграждение инвестору  за риск, связанный с реализацией  строительного проекта.

Выделяют следующие методы определения восстановительной  стоимости:

1. Метод сравнительной единицы.

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства  сравни-тельной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

2. Метод разбивки по компонентам.

Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных  строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость  каждого компонента исходя из суммы  прямых и косвенных затрат, необходимых  для устройства единицы объема. Стоимость  всего здания рассчитывают по формуле:

, где

С33 – стоимость строительства  здания в целом,

Vj – объем j-го компонента,

Сj – стоимость единицы объема,

n – количество выделенных  компонентов здания,

Kn – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn-1).

Могут применяться несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- метод субподряда,

- метод разбивки по профилю,

- метод выделения затрат.

 

5.1. Метод количественного обследования.

 

Этот метод основан  на детальном количественном и стоимостном  расчете затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат, необходим учет накладных  расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания  оцениваемого объекта.

 

5.2.Расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении стоимости  под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта  постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему ис-пользованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая  целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости  объекта в целом. При выявлении  всех обозначенных видов износа говорят  об общем накопленном износе объекта  недвижимости. В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановленной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный  износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, ха-рактеризующих этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) –  определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта  заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой  по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При  этом производимые улучшения уже  не вносят вклад в стоимость объекта  вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) –  определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания составляет пе-риод времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного  термина – амортизации. Оценочный  износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта  оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета  физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативный метод физического  износа предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких  инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых  зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле

, где

Fф – физический износ здания, %,

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,

n – количество конструктивных  элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта,

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации кон-структивных элементов здания,

- невозможность измерения функционального и внешнего износа,

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

, где

И (%) – износ в процентах,

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.

ФЖ – типичный срок физической жизни,

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ  может рассчитываться как для  отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесцени-вании, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

, где

И (%) – износ в процентах

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы  также актуально при расчете  процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным  произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом  может быть переведен в стоимостное  выражение (обесценивание):

, где

И – износ в процентах,

ВС – восстановительная  стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и  неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие  устраняемый и не устраняемый  износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом),

Рассмотрим устранимый физический износ этих элементов.

Устранимый физический износ  короткоживущих элементов. Причиной его  возникновения является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию, поскольку  будущему собственнику необходимо будет  произвести «ранее отложений ремонт», чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристики сооружения. Итак, устранений физический износ в денежном выражении  определен как «стоимость отложенного  ремонта», т.е. затрат по доведению объекта  до состояния, эквивалентного первоначальному.

Устранимый физический износ  долгоживущих элементов в стоимостном  выражении может быть определен  разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому  износу короткоживущих элементов.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов  представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов  и определяется разницей между восстановительной  стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между  восстановительной стоимостью всего  здания и суммы устранимого и  неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ.

Признаками функционального  износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного реше-ния современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.