Понятие и признаки недвижимости

IV. Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В Казахстане рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными  сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых  участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности  от города, престижности местности, наличия  поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные  участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством  правовой базы и действующего механизма  земельных отношений. 

3. Сделки на Казахстанском рынке недвижимости.

 

Отношения собственности  и вещные права субъектов рынка  недвижимости реализуется с помощью  различного рода сделок, участники  которых должны обладать правоспособностью  и дееспособностью.

Правоспособность – это  способность иметь гражданские  права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершение его ликвидации. Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должен быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые компании не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельности. Учредители сами могут исходя из своих целей наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования.

Наличие у предприятия  специальной правоспособности имеет  существенные правовые последствия  в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РК четко определяет статус опекуна  и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает  от его имени и в его интересах  необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они совершают сами – от своего имени.

 

 

 

 

4. Оценка недвижимости.

 

   Процесс развития  в Казахстана рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

   Оценка – это  деятельность специалиста, имеющая  целью определение вероятной  денежной суммы, которую реально  выручить при отчуждении имущественных  прав на оцениваемый объект  при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий.

         Рыночные методы оценки помогают  максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой  уже тогда, когда собственники  земли и недвижимости захотят  заложить их для получения  кредита. Без должной оценки  рассчитывать и на привлечение  дополнительных инвестиций, в том  числе иностранных.

         На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не  делали, или делались просто на  глазок. Сам инвестор определял  цену. Когда же это касалось  серьезных объектов, то привлекались  западные оценочные фирмы, которые  в большинстве случаев проводили  оценку в пользу иностранных  инвесторов, занижая реальную рыночную  стоимость наших активов.

         Оценка необходима и при вторичной  эмиссии акций приватизированных  предприятий, стремящихся увеличить  свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными  средствами. Именно реальный проспект  эмиссии позволит инвесторам  избежать ошибок при установлении  котировок акций. Оценка также  необходима и при разделе имущества,  определении способов лучшего  коммерческого использования земли  и недвижимости и во всех  других операциях, связанных с  недвижимостью.

         Анализ перспектив увеличения  стоимости недвижимости и ее  коммерческого использования должен  опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную  оценку действительной рыночной  стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

         Рыночная стоимость означает  наиболее вероятную цену, которая  сложится при продаже объекта  собственности на конкурентном  и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для  совершения справедливой сделки.

         В последнее время спрос на  услуги оценщиков и их профессиональную  подготовку в Казахстане стал  интенсивно расти. Это обусловлено  и недавними событиями в финансовой  сфере, когда попытки создания  механизма кредитования через  страхование кредитов потерпели  фиаско: банки много потеряли  на липовом страховании. В случае  с недвижимостью, которая берется  банком в залог при выдаче  кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости  и капитала становятся неразрывными  компонентами экономики в целом. 

         Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес  к таким операциям. И все  они нуждаются в квалифицированной  оценке недвижимости, проводящие  страхование по реальной стоимости  объектов недвижимости.

         Оценка необходима также в  рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется  около 70 процентов местного бюджета.  Конечно, с развитием самого  рынка, с появлением реальных  стоимостей возможен переход  к такой системе налогообложения,  которая бы стимулировала развитие  рынка недвижимости и обеспечила  бы вместе с тем пополнение  местных бюджетов. Этим объясняется  и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных  администраций.

         Стоимость услуг по профессиональной  оценке сильно различается   в зависимости от типов оцениваемых  объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты  привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется  либо в часах, помноженных на  тариф почасовой оплаты, либо  зависит от величины объекта,  но никогда не привязывается  к его стоимости.

 

4.1. Основные методы оценки недвижимости

 

Существует несколько  подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными  оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х  подходов существует свои специфические  методики.

4.2. Доходный подход

 

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении  стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов  от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости  недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования  этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность  ниже той суммы, которую он мог  бы получить, продолжая эксплуатировать  ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного  объекта в коммерческих целях. Таким  образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов  путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации  доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными  в данном методе.

• В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
• Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих  денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также  качество и количество дохода, который  сможет принести объект оценки в течение  срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что  он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы  и суммы будущей перепродажи  объекта, определяются оценщиком путем  анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно  точно определить состояние рынка  недвижимости на длительную перспективу  невозможно.

 

4.3. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход —  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с объектами —  аналогами объекта оценки, в отношении  которых имеется информация о  ценах. Объектом — аналогом объекта  оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

5. Затратный подход

 

1. Оценка восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитывается в текущих  ценах стоимость строительства  оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и  соотнесенная к дате оценки. Восстановительная  стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства, или стоимости замещения. При  этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных  стоимостей и, как следствие, соответствующих  методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают  затраты на строительство в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения –  определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.