Понятие и признаки недвижимости

Третью группу объектов отношений  составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274 РК), ипотека (ст. 334 ГК РК), доверительное  управление (ст. 1017 ГК РК) и аренда (ст. 561 ГК РК), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это  ограниченное вещное право, ипотека  – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

В отличие от субъектов, объекты  собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому  имуществу как к своему или  как к чужому по формуле субъект-объект.

Отношения собственности  – это система отношений между  людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные  отношения включают отношения между  разными субъектами одного объекта  собственности и отношения по поводу формирования нового объекта  собственности.

 

 

 

1.4. Виды и формы собственности на недвижимость.

 

Форма собственности –  понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность  тогда, когда начинает приносить  доход, т.е. в процессе присвоения и  отчуждения земли и другого недвижимого  имущества как основного фактора  производства и его результатов  – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный –  частный, и совместный, общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и  публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в  любой сфере бизнеса имеет  существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами  и особенностями соответствующей  категории земель.

Во-первых абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного  ресурса. В частности, государственной  собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную  и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предпочтение) государственной собственности  на землю, что исключает возможность  безхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных огранизаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

 

2. Основные элементы рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости – это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого  имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивается с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

2.1. Функции рынка недвижимости.

 

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все сторо­ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка — установление равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предло­жений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяй­ственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспре­деляет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

 Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости, и потреби­тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция очищения — это  очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в не­движимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому осво­бождение рынка от неэффективных- собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям  недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу  недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокоприозводительное их использование.

 

2.2. Виды рынков недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Первичный рынок в Казахстане формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок  — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок — это  купля-продажа объектов на бирже  недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых комитетами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это  совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

Важную роль играет и выбор  ниши рынка, т.е. небольшой части  его, незанятой или недостаточного используемой конкурентами и четко  очерченным кругом покупателей.

Различают следующие сегменты недвижимости: рынок жилья, рынок  коммерческой недвижимости, рынок земельных  участков.

I. Рынок жилья. Бесплатная  приватизация жилья за короткий  срок создала широкую прослойку  собственников – владельцев квартир  и комнат из муниципального  и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительного система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем.

В то же время переход  на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который  ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время  спрос на жилье, составляет 4-6 %, населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние казахстанцев, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь  подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья.

1) Городской жилой фонд  делится на несколько групп,  учитывающих характер застройки:  жилье низкого качества, типовое  жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное  жилье. При этом качество жилья  и его местоположения являются  основными параметрами, влияющими  на спрос на рынке жилья  и учитываемыми в ценах на  жилье.

2) Организация рынка загородного  жилья связана со снятием ограничений  на индивидуальное загородное  строительство. Несмотря на сложную  экономическую ситуацию в стране  рост достаточно зажиточной прослойки  населения активизировал спрос  на загородные дома, коттеджи. Спрос  на загородное жилье зависит  от местоположения),едпочтение отдается ближайшему пригороду, например в горах, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (горы, водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества. Как отмечают специалисты:

Отсутствие достаточного предложения на рынке загородных домов резко отличает его от рынка  городского жилья, и это порой  ведет к дезинформации продавца относительно реального уровня цен".

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое  строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск  деловой активности казахстанцев на этом рынке влияет время года (осень - затухание рынка, весна-лето - период подъема).

II. Рынок нежилых помещений,  или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи  с приватизацией предприятий,  он гораздо меньше, чем рынок  жилья, количество проводимых  операций невелико, но в связи  с высокой стоимостью объектов  является привлекательным для  структур, работающих на этом  рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как  на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы и резервы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно. Величина арендной ставки зависит от типа и  месторасположения помещения, наличия  отдельного входа, охраны, мест для  парковки автомобилей, количества телефонных линий, близость к основном городским магистралям, удобство подъезда.

В настоящее время применяются  следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы  на рынке складских помещений  дифференцированы в зависимости  от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

III. Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые  круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива  этого рынка зависит от перспективы  развития национальной экономики.