Организация управления объектом жилого дома со встроенными помещениями, расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В

1. Общие задачи. К ним относятся:

• руководство работами;

• управление содержанием недвижимости;
• проверочные циклы;
• украшение зданий в праздники.

2. Задачи по уходу и техническому обслуживанию:

• уход за ограждающими конструкциями;
• проверка эксплуатационной надежности наружных дверей и окон, их техническое обслуживание;
• уход за отдельными видами инженерного и технологического оборудования;
• уход за отдельными помещениями (основные, вспомогательные, технические).

3. Особые задачи:

• задачи, выполняемые за пределами рабочего времени (аварийные, охранные, защитные и т.п. мероприятия во время ЧС);
• общее и квартирное регулирование системы отопления по отдельным помещениям;
• мероприятия, связанные с промывкой системы отопления;
• сверхплановые уборки, возникающие вследствие проведения ремонтных работ на объекте;
• работы, связанные с инженерными системами здания, которые требуют специального оборудования и не включены в состав обычных работ согласованных в договоре, а также связанных с получением специальных разрешений и др.

Наличие большой  по площади придомовой территории рядом  с объектом требует ежедневной ее уборки (особенно площадок для отдыха взрослых и детей и занятия  спортом) В случае возникновения несанкционированных мусорных свалок необходимо принимать меры по их уборке и вывозу мусора на городскую свалку.

 

 

4. Формирование  контрактной стратегии

1. Виды контрактов и методы заключения

Перед разработкой  видов контрактов необходимо проанализировать следующие критерии.

Цели контрактной стратегии - привлечение участников управления недвижимостью, для обеспечения требуемого уровня качества и на выгодных для собственника условиях.

При этом, целью  собственников является минимизация  затрат на эксплуатацию объекта недвижимости (услуги ЖКХ), а также увеличение стоимости жилого комплеса (собственники офисных помещений) и комфортное проживание (собственники жилых помещений). Управляющая компания, ресурсоснабжающие  и специализированные подрядные  организации приследуют цель извлечения прибыли от предпринимательской  деятельности.

Требования к исполнению работ:

Собственники  помещений предъявляют следующие  требования:

1. Обеспечение комфортного проживания;
2. Повышение стоимости недвижимости;
3. Минимизация затрат на эксплуатацию;
4. Выполнение полного комплекса работ и услуг по управлению жилым комплексом в соответствии с контрактами;
5. Доступ к документации, необходимой для осуществления контроля.

Возможные препятствия

В ходе эксплуатации объекта могут возникать следующие  препятствия:

1. Отсутствие взаимопонимания между собственниками и УК в следствии не замечания первыми всего перечня выполняемых работ (например, с инженерными сетями). Данную сложность можно решить опубликованием периодических отчетов УК о проделанной работе.
2. Появление неплательщиков. Для этого управляющей компании необходимо разработать определенную политику, направленную на взаимодействие с данной категорией собственников.

Сильные и слабые стороны  лиц, осуществляющих управление объектом

Управление  жилым комплексом осуществляется профессиональной управляющей организацией с кваллифицированными сотрудниками. Таким образом, слабые стороны в управлении могут возникать у собственников в процессе контроля над деятельностью управляющей компании.

Подходы к заключение контактов (договоров).

Перечень  возможных видов контрактов (договоров) в соответсвтии с [12] представлен в таблице 4.1.

Таблица 4.1

Виды  контрактов (договоров)

Вид договора	Краткая характеристика
1. Агентский договор	По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и  в сроки, которые предусмотрены  договором. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о  них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет  считается принятым принципалом.
2. Договор подряда	По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить  по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат  заказчику, а заказчик обязуется  принять результат работы и оплатить его.
3. Договор доверительного управления	По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество  в доверительное управление, а  другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах  учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Осуществляя  доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого  имущества в соответствии с договором  доверительного управления любые юридические  и фактические действия в интересах  выгодоприобретателя. При заключении данного договора учитывается, что объект недвижимости переходит на баланс к управляющей  компании.
4. Договор на поставку ресурсов (в качестве примера дана характеристика  договора энергоснабжения)	По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется  оплачивать принятую энергию, а также  соблюдать предусмотренный договором  режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся  в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных  с потреблением энергии.

 

 

В отношении  рассматриваемого объекта недвижимости договора будут заключаться по схеме, представленной на рисунке 4.1

 

Рис. 4.1 Схема заключения договоров  при управлении УК

 

Договор управления между собственниками и управляющей компанией может иметь форму агентского договора или договора доверительного управления.

Договор между  управляющей компанией и специализированными  подрядными организациями может  иметь форму подрядного договора.

Договор между  управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями будет иметь форму  договора на поставку ресурсов.

Анализ возможных исполнителей/поставщиков.

Возможными  поставщиками коммунальных услуг являются:

1. Теплоснабжения – ООО «Котельный комплекс Эгершельд»;
2. Электроснабжения – МУП «Владивостокское предприятие электрических сетей»;
3. Освещение территории – МУП «Горсвет»;
4. Телефонизация – ОАО «НТК»;
5. Радиофикация – ОАО «Дальсвязь».

Оценка финансового  обеспечения работ.

Собственники  помещений в жилом комплексе  «Два капитана» оплачивают коммунальные услуги Управляющей организации, которая  распределяет согласно договорам. В  данном объекте собственники способны обеспечить постоянную оплату ЖКУ.

Состав работ  по договору определяется УК совместно  с собственниками помещений.

Составление «дерева пакетов  работ»

На основании  номенклатуры работ, определенной в  предыдущем разделе, составляется «дерево  пакетов работ». Под пакетом работ  понимается совокупность работ, подлежащих выполнению в соответствии с контрактом. «Дерево работ» представленно на рисунке 4.2.

Рисунок 4.2. Дерево работ

 

Расшифровка пакетов работ представлена в  таблице 4.2

Таблица 4.2

Пакеты  работ

Вид пакета	Конкретные работы
1. По договору управления	Составление планов управления техническим состоянием здания и его конструктивных элементов. Проведение профилактических осмотров. Техническое обслуживание здания и конструктивных элементов. Санитарное обслуживание здания и придомовой территории. Заключение договоров с подрядными (ремонтными) и ресурсоснабжающими организациями. Осуществление сбора платежей за жилищные и коммунальные услуги. Ведение отчетности.
2. По договору подряда	Выполнение ремонтных работ (плановых и внеплановых); Выполнение специализированных работ.
3. По договору поставки	Снабжение потребителей ресурсами. Проведение совместно с управляющей компанией технического обслуживания инженерных сетей и оборудования.

2. Выбор и  обоснование контрактной стратегии.

Выбор контрактной стратегии.

Для выбора контрактной  стратегии необходимо проанализировать альтернативные варианты и выбрать  наиболее оптимальный из них. Начинать анализ необходимо с договора с управляющей  организацией.

Как было показано в разделе 4.1 существует две формы  договора с управляющей организацией – договор доверительного управления и агентский договор.

Сравнивая договор  доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения  или комиссии), следует отметить отличия действий агента и управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

1. У агента существует право выступать от имени принципала в случаях отношений поручения (поверенный от имени доверителя), тогда как при доверительном управлении возможность выступления управляющего от имени собственника исключена, и при этом обязательно доведение до сведения третьих лиц о своем особом положении.
2. Агент может вступать в субагентские отношения при условии согласия собственника, возложение обязанностей управляющего на третье лицо неприемлемо в отношении правоотношений доверительного управления.
3. Агентский договор всегда является возмездным, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
4. По договору поручения могут совершаться только юридические действия в интересах другого лица, договор доверительного управления предоставляет право совершения не только сделок и иных юридических действий, но и любых фактических действий, необходимых для управления имуществом.
5. В отношениях по доверительному управлению имуществом при осуществлении правомочий собственника, управляющий свободен в принятии решений по управлению переданным имуществом. Управляющий только связан при этом интересами собственника. Таким образом, управляющий вправе самостоятельно определять круг вопросов, по которым требуется принятие решений по проблемам, предполагающим альтернативные пути их разрешения. Именно поэтому учредитель управления не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность управляющего. 
   Тогда как, агент, совершая от своего имени юридические действия по поручению принципала, осуществляет правомочия собственника, но его полномочия по совершению сделок предопределены конкретным поручениям принципала. Таким образом, агент при выполнении поручения существенно ограничен в определении принимаемых решений. Это следует из того, что такие действия предопределены конкретным поручениям принципала. Поэтому в отличие от доверительного управления принципал вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

Одним из важних факторов является то, что учредитель управления не может вмешиваться  в хозяйственную деятельность управляющего при доверительном управлении. То есть необходимо очень четко поставить  цели и задачи перед управляющим, что не способны сделать некваллифицированные собственники.

Таким образом, в качестве контрактной формы  между управляющей организацией и собственниками выбрана форма  агентского договора.

Договора  с подрядными и ресурсоснабжающими организациями будут заключаться  по формам соответственно договора подряда и договора поставки.

План действий и программа  мер по реализации принятого варианта контрактной стратегии.

В настоящее  время в жилом комплексе идет процесс заселения помещений  собственниками. Те из них, которые  уже проживают в здании, заключили  договора управления с управляющей  организацией. Договор заключается  в 2-х экземплярах, один из которых  остается у собственника, а другой в управляющей организации.

По мере выкупа оставшихся квартир и офисных  помещений граждане или юридические  лица будут заключать агентский  договор управления с управляющей  организацией.

Управляющая организация обязана заключить  договора поставки с ресурсоснабжающими организациями и в случае необходимости  будет обязана заключить договора с подрядными организациями.

В случае возникновения  у собственников необходимости изменить организационную форму управления им будет необходимо заключать новые договора в зависимости от выбранного способа управления комплексом.

 

Заключение

Результатом курсовой работы является комплекс управленических  решений в области организации  управления жилым комплексом в элитном  исполнении с точки зрения физического, экономического объекта, а так же социальных и правовых отношений  участников данного процесса.

В ходе выполнения курсовой работы была обоснована и  признана наиболее оптимальной на данном этапе организационная форма  управления в качестве управляющей  организации. Собственники помещений заключают договора управления по форме агенсткого договора.

Также в процессе выполнения работы были рассмотрены  возможные сложности при реализации намеченных планов и даны краткие  рекомендации (см.раздел 4.1).

В процессе выполнения работы были проанализированны альтернативные способы управления, и был предложен  вариант создания ТСЖ с привлечением управляющей компании, но в процессе сравнительного анализа он был отклонен. Однако, данная форма управления имеет  ряд существенных преимуществ, одно из которых качественный контроль над  деятельностью управляющей организации. Поэтому по окончанию агентского договора с управляющей организацией, когда все собственники будут  проживать в квартирах или  использовать помещения, имеет смысл  вернуться к рассмотрению этой формы. В этом случае в качестве договора управления можно будет рассмотреть  доверительный договор.