Организация управления объектом жилого дома со встроенными помещениями, расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В

 

В результате сравнительного анализа видно, что  организационная форма управления в виде управляющей компании «Океан»  имеет больший набор положительных  показателей в части взаимодействия с собственниками, уровне эксплуатационных затрат, возможности увеличения дохода от сдаваемых в аренду помещений  общего пользования, составе участников управления, качестве управления, необходимости  высокой кваллификации собственника. Таким образом, принимается решение оставить в качесте организационной формы управления управляющую компанию.

Управляющая компания является профессионалом в данном деле, соответственно, наиболее эффективно может организовать процесс эксплуатации объекта и при этом обеспечить интеграцию процессов управления для помещений разного функционального назначения.

2. Характеристика  принятой формы управления

На основании  произведенного выбора организационной  формы управления необходимо распределить роли и функции всех субъектов  управления – собственников, управляющей организации, специализированных подрядных организаций и ресурсоснабжающих организаций. Арендаторы не входят в их число, так как по договору аренды освобождают себя от функций управления объектом и передают все полномочия собственнику.

Исходя из принятой организацонной формы, уровни управления по субъектам можно распределить следующим образом:

• Стратегический уровень – разработка долгосрочной стратегии управления объектом в соответсвии с поставленными собственниками целями – собственники помещений совместно с УК;
• Текущий уровень – разработка программы управления на 1-2 года, внесение изменений в программу в процессе управления – УК;
• Оперативный уровень – исполнение программ, разработанных на текущем уровне, улучшение экономических показателей – исполнители работ.

Функции и  роли всех субъектов управления представлены в таблице 2.2

Таблица 2.2

Функции и  роли субъектов управления

Наименование субъекта	Функции и роли
Собственник	Функции: разработка стратегии управления жилым комплексом; контроль за управлением и качеством выполняемых работ УК;
Управляющая компания	Роль - Организатор и исполнитель процесса управления Функции: разработка стратегии управления жилым комплексом; планирование на текущем и оперативном уровне; анализ процесса управления и внесение корректировок в планы; извлечение дохода от общедомового имущества; организация взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями; организация взаимодействия со специализированными ремонтными организациями контроль за выполнением работ специализированными организациями; сбор платежей с собственников;
Специализированные подрядные организации	Роль - Исполнитель ремонтных работ выполнение работ по договору;
Ресурсоснабжающая организация	Роль - Поставка ресурсов Функции: поставка ресурсов, обеспечивающих нормальное функционарование, на объект;

 

Управляющая организация осуществляет управление общим имуществом в многоквартирном  доме. Состав общего имущества в  многоквартирном доме установлен Правилами  содержания общего имущества в многоквартирном  доме [7].

В соответствии с [7] содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Исходя из представленного перечня работ, с учетом функций субъектов управления составляется матрица ответственности, которая представлена в таблице 2.3.

 

 

 

 

Таблица 2.3

Матрица ответственности

Номенклатура работ	Основные участники		Привлекаемые участники
	Собственники	Управляющая компания	Специализированные подрядные организации	Ресурсоснабжающие организации
Стратегическое планирование деятельности по управлению объектом	ОР	ОИ
Оперативное и тактическое планирование	С	ОИ	МП	МП
Развитие стратегии извлечение дохода от общего имущества	ОР, К	С, ОИ
Поиск и выбор ресурсоснабжающих  и специализированных организаций  по обслуживанию объекта и заключение с ними договоров	С	ОИ
Контроль за качеством выполнения работ	ОР, К	ОИ, К
Осмотр общего имущества		ОР	ОИ	МП
Освещение помещений общего пользования	К	ОР, К	МП	ОИ
Обеспечение температуры и влажности  в помещениях общего пользования	К	ОР, К	МП	ОИ
Уборку и санитарно-гигиеническую  очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего  в состав общего имущества	С, К	ОР, ОИ, К	МП
Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов	К	ОР, ОИ, К	МП
Меры пожарной безопасности		ОР, К	ОИ
Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными  предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества	С, К	ОР, ОИ, К	МП
Текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также элементов  благоустройства и иных предназначенных  для обслуживания, эксплуатации и  благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном  участке, входящем в состав общего имущества	С, К	ОР, К	ОИ
Таблица 2.3. Продолжение
Подготовку к сезонной эксплуатации общего имущества, а также элементов  благоустройства и иных предназначенных  для обслуживания, эксплуатации и  благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном  участке, входящем в состав общего имущества		ОР, ОИ, К	МП	МП
Содержание общего имущества, а также  элементов благоустройства и  иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества	С, К	ОР, ОИ, К	МП

 

Условные обозначения:

С	согласование; управляющая компания не может принять решение, предварительно не согласовав это с собственником;
ОР	общее руководство; осуществляется руководство  и контроль за ходом реализации работ;
ОИ	основной исполнитель; осуществляет планирование и организацию работ;
ИОР	исполнение определённых работ (основной исполнитель определённых работ) - участник процесса управления выполняет определённую работу, связанную с управлением  объектом недвижимости;
МП	может привлекаться – для консультации, выполнения небольших работ и  т.д.;
К	контроль выполненных работ  и деятельности участника, выполняющего работы.

 

 

 

 

 

Схема управления

Для эффективного функционирования системы управления необходимо сформировать схему управления с выделением функциональных и обеспечивающих подсистем.

В основе управления лежат уровни управления, в данном случае – это собственники, управляющая  организация и ресурсоснабжающие  и специализированные подрядные  организации. Графическая схема  системы управления представления  на рисунке 2.1, а содержание ее подсистем  в таблице 2.4

 

Уровни управления

Собственники

Управляющая организция

Ресурсоснабжающие организации

Спец.подрядные организации

Контроль

Контроль за деятельностью УК

Контроль за исполнением работ  по эксплуатации и обслуживанию

Контроль над выполнение работ по договору

Контроль над выполнением работ по договору

Функциональные подсистемы

Мониторинг НД

Мониторинг качества поставляемых ресурсов и их учет

Мониторинг эффективности использования  объекта.

Мониторинг стоимости, технического состояния, системы управления недвижимостью  и её подсистем, эффективности использования  объекта

-

Планирование

Разработка стратегических планов по управлению, формирование целей  совместно с УК

Планирование деятельности по эксплуатации жилого комплекса в соответствии с составленной программой и целями управления

Планирование своей деятельности по поставке ресурсов

Планирование своей деятельности (исполнения работ) в соответствии с  поставленными условиями договора

Рис.2.1. Схема управления

 

 

Таблица 2.4

Содержание  подсистем обеспечения

№ п/п	Обеспечивающие подсистемы	Содержание
1	Нормативно-правовое обеспечение	Обеспечение нормативно-правовой информацией  и отслеживание ее изменения
2	Информационное обеспечение	Сбор, переработка и хранение информации,  имеющей отношение к объекту  недвижимости и системе управления
3	Учетно-аналитическое обеспечение	Разработка методик оценки, сбора  и хранения информации об объекте  недвижимости и результатах ее эксплуатации
4	Финансовое обеспечение	Полное и своевременное обеспечение  системы финансовыми ресурсами.
5	Организационное обеспечение	Определение организационной структуры, выявление схемы организационных  отношений. Разработка руководств и  положений по функционированию органов  управления
6	Кадровое обеспечение	Поиск соответствующих кадров и  их квалификационное обеспечение

 

Для обеспечения  качественного выполнение всех задач  в рамках каждой функциональной системы, необходимо разработать организационную  структуру управления, которая бы обеспечивала разделение обязанностей и полномочий внутри компании и учитывала  бы интересы собственников помещений. В качестве образца при разрабоке  была использована организационная  структура управления НП «УК «Эгершельд». Она состоит из шести отделов:

1. Финансовый отдел – занимается финансовой деятельностью компании (в состав входит бухгалтерия);
2. Эксплуатационный отдел – осуществляет деятельность по обслуживанию и эксплуатации объектов управления;
3. Производственно-технический отдел – осуществляет деятельность по составлению смет, мониторингу технического состояния объектов;
4. Расчетно-вычислительный отдел – осуществляет деятельность по обработке квитанций по ополате ЖКУ от собственников и другой документации;
5. Отдел по работе с населением – осуществляет деятельность по работе с собственниками и другими заинтересоваными лицами;
6. Юридический отдел – решает юридические вопросы, осуществляет деятельность по составлению контрактов (договоров).

Организационная струкрута управления представлена на рисунке 2.2:

 

 

 

 

 

3. Определение требований к состоянию объекта  недвижимости

1. Основные  положения по управлению объектом

 

Определение подхода к управлению.

Существует  два подхода к управлению недвижимостью  – традиционный и по методу «конечной  продукции».

Традиционный подход предполагает  выполнение комплекса работ на объекте в полном соответствии (по составу и периодичности выполнения)  действующим нормам или предписаниям.

Принцип «конечной продукции» означает, что базовым объектом управления и содержания недвижимости является не выполнение единичной работы, а законченный комплекс взаимосвязанных работ. При этом система организации текущего ухода за недвижимостью рассматривается как производственный процесс, продукцией которого является обеспечение нормальных условий для пользователя как внутри помещения, так и на прилегающих территориях.

Предполагается, что принцип «конечной продукции» требует наличия профессионального  контроля со стороны собственников, который может осуществляться со стороны ТСЖ или компетентных собственников. В противном случае УК может поступать недобросовестно  в процессе подсчета объема выполненных  работ, который собственникам помещений  будет трудно проконтролировать.

Исходя из этого, при управлении данным объектом недвижимости выбран традиционный подход.

Принципы управления.

К принципам  управления относятся:

1. Обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, "прозрачной" системы. Задача управляющей компании - организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самой компании, так и собственнику.
2. Целенаправленность управления. Управление объектом недвижимости ведется в соответствии с поставленной целью и в рамках разработанных планов на всех уровнях.
3. Правовое обеспечение управления.
4. Оптимизация затрат на построение системы управления. Так как управляющая компания уже осуществляет свою деятельность на рынке г.Владивосток, затраты на построение системы управления близки у нулю.
5. Пообъектное управление недвижимостью. Каждый объект недвижимости представляет собой сложную систему, состоящую из объектов более низкого порядка (помещения, конструктивные элементы) и субъектов управления (физические и юридические лица). Поэтому не может существовать единых правил, схем и планов по управлению различными объектами.