Организация управления объектом жилого дома со встроенными помещениями, расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В

 

Рис. 1.2. Структура  целей собственников коммерческих помещений.

 

В таблице 1.3 представлена характеристика субъектов управления.

Таблица 1.3

Характеристика субъектов управления объектом

Субъекты управления	Функция	Цели и задачи
Собственники: Квартир	Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (ст.30 ЖК РФ) Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила	Цель собственников жилых помещений – комфортное проживание в объекте недвижимости, извлечение максимального дохода от сдаваемых квартир. Задачи: контроль над качеством управления жилым домом; распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме; приращение стоимости недвижимости; выбор способа управления домом; минимизация затрат на эксплуатацию.
Таблица 1.3. Продолжение
Офисных помещений	пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст.30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного  помещения и, если данное помещение  является квартирой, общего имущества  собственников помещений в соответствующем  многоквартирном доме (ст.30 ЖК РФ).	Цель собственников офисных помещений – использоавние объекта недвижимости для собственного производства, извлечение максимального дохода от сдачи помещений в аренду.
Арендаторы: Квартир                       Офисных помещений	Осуществляют право пользования предоставляемым имуществом на основании договора;	Цель  ареднаторов квартир – комфортное проживание в предоставляемом жилом помещении. Задачи: Поддержание в надлежащем состоянии квартиры в соответствии с условиями договора. Своевременные платежи собственнику за право пользования сдаваемым помещением. Цель  арендаторов офисных помещений – наиболее эффективное использование помещения при осуществлении коммерческой деятельности. Задачи: Использование предоставленной собственности в соответствии с условиями договора; Своевременные платежи собственнику за право пользования сдаваемым помещением.
Управляющая компания	Принимает решения, касающиеся управления недвижимостью на текущем и оперативном уровне; Выбирает эксплуатирующие и ресурсоснабжающие организации, заключают договоры с ними; Взаимодействуют с собственниками помещений;	Цель УК «Океан» - извлечение максимального дохода от управления жилым домом. Задачи: Реализация принятой стратегии управления; Обеспечение собвстенников своевременной информацией, необходимой для принятия решений; Проведение в соответствии с принятой стратегией мероприятий, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества; Проведение вовремя текущих и капитальных ремонтов;
Таблица 1.4. Продолжение.
Специализированные подрядные организации	Выполнение текущего ремонта; Выполнение капитального ремонта; Выполнение подрядых работ.	Цель – извлечение дохода от выполнения работ. Задачи: выполнение ремонтных работ на объекте; заключение договоров с УК;
Органы местной власти	Путем прямого вмешательства (прямое административное управление): создание постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объекта недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершений сделок с объектом; Путем косвенного воздействия (экономические методы управления объектами недвижимости): налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот.	Цели - обеспечение функционирования объекта в соответствии с действующим законодательством. Задачи: проверка законности принятых решений в отношении объекта; определение мер воздействия для устранения нарушений.
Ресурсообеспечиваютщие организации	Принимают решения о снабжении  объекта недвижимости	Цель – извлечение дохода от поставки ресурсов объекту недвижимости. Задачи: Поставка объекту недвижимости необходимых и достаточных для  его фукционирования ресурсов.

 

Основной задачей управленческой деятельности является обеспечение интеграции всех участников данного процесса для обеспечения наиболее эффективной эксплуатации, а также достижения интересов для каждого субъекта, при этом необходимо обеспечить четкое разграничение задач по управлению между пользователями. Тогда главная роль в процессе управления отводится управляющей организации, как связующему звену между субъектами.

К проблемам, возникающим при управленни данным объектом на текущем этапе, можно  отнести следующее:

1. Часть квартир относится к муниципальному жилищному фонду, который сдается по договору социального найма по «Программе переселения граждан города Владивостока из ветхого и аварийного жилищного фонда». Это приведет к классовому расслоению собственников;
2. Отсутствуют социальные связи между собственниками в период заселения. Это может затруднить процесс принятия решения;
3. Наличие в жилом комплексе жилых и офисных помещений, собственники которых ставят разные цели при управлении домом.

В настоящее  время управление многоквартирным  домом осуществляет УК «Океан». Эта организация была выбрана заказчиком в период строительсва объекта. Однако, проектом строительства было предусмотренно в дальнейшем создание ТСЖ. [5] Для этого изначально по проекту были созданы условия, необходимые для функционарования ТСЖ: наличие в жилом доме помещения для управляющего, наличие помещения для охраны, расположение объекта на относительно небольшом участке, что приводит к удобству управления, отнесение объекта к классу доступного жилья в элитном исполнении.

На рисунке 1.3. представлена существующая схема  управления.

Рис 1.3. Существующая структура управления

 

Наличие в  структуре управления такого субъекта, как управляющая компания, требует  профессионального контроля над  ее деятельностью. Это может достигаться  путем созднания ТСЖ, привлечения  специалиста или созданием соответствующего органа.

Отнесение жилого комплекса к доступному жилью  в элитном исполнении потребует  разработки определнной политики работы с обеспеченными собственниками. Статистикой доказано, что обеспеченные жители не соблюдают дисциплину платежей больше, чем средний класс.

 

 

2. Организационная форма управления.

1. Обоснование выбора организационной формы управления.

 

Организационной формой управления ЖК «Два капитана»  выбрана управляющая компания «Океан» [5]. Таким образом, необходимо оценить оптимальность данной формы или целесообразность ее изменения. Для этого необходимо рассмотреть все возможные способы управления многоквартирным домом со встроенными нежилыми помещеними и произвести их сравнительную оценку с существующей формой.

При выборе способа  управления в многоквартирном доме необходимо учитывать следующие факторы:

• количества квартир в многоквартирном доме;
• наличие офисных помещений в многоквартирном доме;
• насколько платёжеспособны и дисциплинированы собственники;
• какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг;
• какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями;
• каков уровень технического состояния дома;
• установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать одну из трех организационных форм управления (см. Приложение 1):

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ);
3. Возложение функций управления на специализированную компанию.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст.164 ЖК РФ). Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание  жилья в случае выбора непосредственного  способа управления многоквартирным  домом осуществляется либо силами самих  собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних  может выступать и одна управляющая  компания. Но при этом она также  является лишь выполняющим работы подрядным  предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Непосредственный  способ управления многоквартирным  домом имеет свои плюсы и минусы, которые представлены в таблице 2.1 по данным [6].

Таблица 2.1

Непосредственый способ управления

№ п/п	«+»	«-»
1.	При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает  договор с ресурсоснабжающей  организацией и не несет ответственности  за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации  или своих соседей.	В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда  содействия реформированию ЖКХ
2.	Если все местные управляющие  компании предоставляют услуги низкого  качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом  может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.	При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник  в лице юридического лица, способный  наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
3.		Жильцы сами контролируют качество эксплуатации многоквартирного дома.

 

По оценкам  многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном  доме является профанацией и влечет разрушение объекта.

Стоит отметить, что выбор непосредственной формы  управления многоквартирным домом  требует от собственников специальных  знаний в области жилищно-коммунальных услуг, а при их отстутствии может  привести к многочисленным проблемам  в эклспуатации общедолевого имущества  и многоквартирного дома в целом [6].

Таким образом, данная организационная форма управления не подходит для рассматриваемого объекта, в особенности на данной стадии жизненного цикла. То есть, в сравнении с УК «Океан», предпочтение отдается последней.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст.135 ЖК РФ).

Будучи юридическим лицом, ТСЖ способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Плюсы и минусы выбора организационной формой управления ТСЖ на этапе заселения объекта  представлены в таблице 2.2

Таблица 2.2

Товарищество  собственников жилья

№ п/п	«+»	«-»
1.	Является юридическим лицом, т.е. способно эффективно вести хозяйственную  деятельность и лоббировать интересы жильцов	Затраты на обучение председателя и штатных сотрудников;
2.	Состоит из самих собственников, которые  заинтересованы в нормальной эксплуатации здания	Сложность в организации на данном периоде жизненного цикла здания, наличие разнофункциональных помещений;
3.	Возможно привлечение сторонних  специалистов, деятельность которых  контролирует председатель и правление	Высокий уровень расходов на содержание персонала [6];
4.		Необходимость специальных знаний по эксплуатации автоматизированных и  инженерных систем дома;

 

Таким образом, организация ТСЖ взамен управляющей компании на данном этапе вызовет скорее ухудшение качества эксплуатации, чем его повышение, и приведет к снижению стоимости здания. То есть не будет приводить к достижению целей собственников.

Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме или органов управления товарищества собственников жилья в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Данный способ предполагает различные варинты:

1. Передача организованным в доме ТСЖ части функций управляющей компании;
2. Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ (используется на данный момент);

К преимуществам  первого способа относится возможность  привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика. Однако в таком случае, помимо затрат на содержание ТСЖ, появляются затраты на УК. А также необходимо производить тщательный выбор функций, которые будут переданы управляющей компании.

В связи с  проведенной выше оценкой выбора организационной формой управления товарищества собственников жилья, предполагаю, что наиболее оптимальной  формой на данном этапе остается управляющая  компания. Для подтверждения или  опровержения этого мнения произведем сравнительной характеристику организационных  форм управления.

Таким образом, выбор формы управления многквартирным домом происходит между управляющей  компанией и товариществом собвтенников жилья с передачей функций по эксплуатации дома управляющей компании. Выбор может быть сделан в результате проведения сравнительного анализа форм управления.

Таблица 2.1  

Сравнительная характеристика организационных  форм управления

Характеристика	Альтернативные формы управления
	Управляющая компания «Океан»	ТСЖ с передачей функций по эксплуатации управляющей компании
Цель управления	увеличение собственной прибыли  за счет максимизации доходов от использования  объекта	удовлетворение собственных потребностей
Взаимодействие с собственниками	на профессиональном уровне как с  собтсвенниками квартирв в лице граждан  и муниципалитета, так и с собственниками офисных помещений	возникновение сложностей во взаимодействии с собственниками квартир в лице муниципалитета и собственниками офисных  помещений
Уровень эксплуатационных затрат	ниже, в связи с затратами только на управляющую компанию	выше, в связи с затратами на содержание ТСЖ, а также управляющей  компании
Уровень качества содержания объекта	УК может подобрать лучшие ресурсно-снабжающие ремонтные организации; имеет более  высокую квалификацию в организации  управления объектом	часть функций передается УК, которая  имеет связи с ремонтными и  ресурсоснабжающими организациями
Контроль за содержанием объекта	осуществляется представителем управляющей компании	осуществляется председателем ТСЖ
Возможность увеличения дохода от помещений, сдаваемых в аренду	высокая, в результате профессионального  подхода	низкая, собственники менее компетентны  в решении подобных вопросов
Таблица 2.1. Продолжение
Состав участников управления	управление осуществляется одной  организацией	управление осуществляется собственниками всех помещений жилого дома на общем  собрании
Качество управления	выше, в следствие наличия профессиональных управляющих	низкое, в следствии низкого уровня кваллификации председателя ТСЖ
Необходимость высокой кваллификации собственника	не требуется, так как всю ответственность  принимает на себя УК, она подбирает  исполнителей для отдельных видов  работ, контролирует их и т.д.	председатель ТСЖ должен иметь  высокую квалификацию т.к. он заключает  договора, осуществляет контроль и  несёт ответственность за конечный результат
Защита прав и интересов собственника	собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую  компанию, если данная функция прописана в договоре	органы управления ТСЖ либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны, если данные функции прописаны в  уставе.