Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Мая 2013 в 20:05, курсовая работа
Поэтому, целью курсовой работы является выбор наиболее оптимальной формы управления комплексом.
Таким образом, выделяются следующие задачи:
Определение характеристик объекта и субъектов управления.
Выбор оптимальной организационной формы управления.
Разработка системы управления объектом недвижимости.
Планирование работ по содержанию объекта недвижимости.
Введение 3
1. Анализ текущей ситуации 4
1.1. Идентификация объекта управления 4
1.2. Субъекты управления: характеристика, цели и задачи. 10
2. Организационная форма управления. 15
2.1. Обоснование выбора организационной формы управления. 15
2.2. Характеристика принятой формы управления 19
3. Определение требований к состоянию объекта недвижимости 27
3.1. Основные положения по управлению объектом 27
3.2. План управления техническим состоянием здания и его частей 29
3.3. Определение содержания управленческой деятельности на плановый период. 35
4. Формирование контрактной стратегии 36
4.1. Виды контрактов и методы заключения 36
4.2. Выбор и обоснование контрактной стратегии. 39
Заключение 42
Список использованной литературы 43
Приложение 1 45
Приложение 2 47
Приложение 3 49
Приложение 4 50
Приложение 5 51
Приложение 6 52
Рис. 1.2. Структура
целей собственников
В таблице 1.3 представлена характеристика субъектов управления.
Таблица 1.3
Характеристика субъектов
Субъекты управления |
Функция |
Цели и задачи |
Собственники:
|
|
Цель собственников жилых помещений – комфортное проживание в объекте недвижимости, извлечение максимального дохода от сдаваемых квартир. Задачи:
|
Таблица 1.3. Продолжение | ||
Офисных помещений |
Собственник жилого помещения
несет бремя содержания данного
помещения и, если данное помещение
является квартирой, общего имущества
собственников помещений в |
Цель собственников офисных |
Арендаторы:
|
|
Цель ареднаторов квартир – комфортное проживание в предоставляемом жилом помещении. Задачи:
Цель арендаторов офисных помещений – наиболее эффективное использование помещения при осуществлении коммерческой деятельности. Задачи:
|
Управляющая компания |
|
Цель УК «Океан» - извлечение максимального дохода от управления жилым домом. Задачи:
|
Таблица 1.4. Продолжение. | ||
Специализированные подрядные организации |
|
Цель – извлечение дохода от выполнения работ. Задачи:
|
Органы местной власти |
|
Цели - обеспечение функционирования объекта в соответствии с действующим законодательством. Задачи:
|
Ресурсообеспечиваютщие |
Принимают решения о снабжении объекта недвижимости |
Цель – извлечение дохода от поставки ресурсов объекту недвижимости. Задачи: Поставка объекту недвижимости необходимых и достаточных для его фукционирования ресурсов. |
Основной задачей управленческой деятельности является обеспечение интеграции всех участников данного процесса для обеспечения наиболее эффективной эксплуатации, а также достижения интересов для каждого субъекта, при этом необходимо обеспечить четкое разграничение задач по управлению между пользователями. Тогда главная роль в процессе управления отводится управляющей организации, как связующему звену между субъектами.
К проблемам, возникающим при управленни данным объектом на текущем этапе, можно отнести следующее:
В настоящее время управление многоквартирным домом осуществляет УК «Океан». Эта организация была выбрана заказчиком в период строительсва объекта. Однако, проектом строительства было предусмотренно в дальнейшем создание ТСЖ. [5] Для этого изначально по проекту были созданы условия, необходимые для функционарования ТСЖ: наличие в жилом доме помещения для управляющего, наличие помещения для охраны, расположение объекта на относительно небольшом участке, что приводит к удобству управления, отнесение объекта к классу доступного жилья в элитном исполнении.
На рисунке 1.3. представлена существующая схема управления.
Рис 1.3. Существующая структура управления
Наличие в
структуре управления такого субъекта,
как управляющая компания, требует
профессионального контроля над
ее деятельностью. Это может достигаться
путем созднания ТСЖ, привлечения
специалиста или созданием
Отнесение жилого
комплекса к доступному жилью
в элитном исполнении потребует
разработки определнной политики работы
с обеспеченными
Организационной формой управления ЖК «Два капитана» выбрана управляющая компания «Океан» [5]. Таким образом, необходимо оценить оптимальность данной формы или целесообразность ее изменения. Для этого необходимо рассмотреть все возможные способы управления многоквартирным домом со встроенными нежилыми помещеними и произвести их сравнительную оценку с существующей формой.
При выборе способа управления в многоквартирном доме необходимо учитывать следующие факторы:
В соответствии со ст.161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать одну из трех организационных форм управления (см. Приложение 1):
В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст.164 ЖК РФ). Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы, которые представлены в таблице 2.1 по данным [6].
Таблица 2.1
Непосредственый способ управления
№ п/п |
«+» |
«-» |
1. |
При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей. |
В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ |
2. |
Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания. |
При непосредственном способе управления
между собственниками и ресурсоснабжающими
организациями отсутствует |
3. |
Жильцы сами контролируют качество эксплуатации многоквартирного дома. |
По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта.
Стоит отметить, что выбор непосредственной формы управления многоквартирным домом требует от собственников специальных знаний в области жилищно-коммунальных услуг, а при их отстутствии может привести к многочисленным проблемам в эклспуатации общедолевого имущества и многоквартирного дома в целом [6].
Таким образом, данная организационная форма управления не подходит для рассматриваемого объекта, в особенности на данной стадии жизненного цикла. То есть, в сравнении с УК «Океан», предпочтение отдается последней.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст.135 ЖК РФ).
Будучи юридическим лицом, ТСЖ способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.
Плюсы и минусы выбора организационной формой управления ТСЖ на этапе заселения объекта представлены в таблице 2.2
Таблица 2.2
Товарищество собственников жилья
№ п/п |
«+» |
«-» |
1. |
Является юридическим лицом, т.е. способно эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов |
Затраты на обучение председателя и штатных сотрудников; |
2. |
Состоит из самих собственников, которые заинтересованы в нормальной эксплуатации здания |
Сложность в организации на данном периоде жизненного цикла здания, наличие разнофункциональных помещений; |
3. |
Возможно привлечение |
Высокий уровень расходов на содержание персонала [6]; |
4. |
Необходимость специальных знаний по эксплуатации автоматизированных и инженерных систем дома; |
Таким образом, организация ТСЖ взамен управляющей компании на данном этапе вызовет скорее ухудшение качества эксплуатации, чем его повышение, и приведет к снижению стоимости здания. То есть не будет приводить к достижению целей собственников.
Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме или органов управления товарищества собственников жилья в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Данный способ предполагает различные варинты:
К преимуществам
первого способа относится
В связи с проведенной выше оценкой выбора организационной формой управления товарищества собственников жилья, предполагаю, что наиболее оптимальной формой на данном этапе остается управляющая компания. Для подтверждения или опровержения этого мнения произведем сравнительной характеристику организационных форм управления.
Таким образом, выбор формы управления многквартирным домом происходит между управляющей компанией и товариществом собвтенников жилья с передачей функций по эксплуатации дома управляющей компании. Выбор может быть сделан в результате проведения сравнительного анализа форм управления.
Таблица 2.1
Сравнительная характеристика организационных форм управления
Характеристика |
Альтернативные формы | |
Управляющая компания «Океан» |
ТСЖ с передачей функций по эксплуатации управляющей компании | |
Цель управления |
увеличение собственной |
удовлетворение собственных |
Взаимодействие с |
на профессиональном уровне как с собтсвенниками квартирв в лице граждан и муниципалитета, так и с собственниками офисных помещений |
возникновение сложностей во взаимодействии с собственниками квартир в лице муниципалитета и собственниками офисных помещений |
Уровень эксплуатационных затрат |
ниже, в связи с затратами только на управляющую компанию |
выше, в связи с затратами на содержание ТСЖ, а также управляющей компании |
Уровень качества содержания объекта |
УК может подобрать лучшие ресурсно-снабжающие ремонтные организации; имеет более высокую квалификацию в организации управления объектом |
часть функций передается УК, которая имеет связи с ремонтными и ресурсоснабжающими организациями |
Контроль за содержанием объекта |
осуществляется представителем управляющей компании |
осуществляется председателем |
Возможность увеличения дохода от помещений, сдаваемых в аренду |
высокая, в результате профессионального подхода |
низкая, собственники менее компетентны в решении подобных вопросов |
Таблица 2.1. Продолжение | ||
Состав участников управления |
управление осуществляется одной организацией |
управление осуществляется собственниками всех помещений жилого дома на общем собрании |
Качество управления |
выше, в следствие наличия |
низкое, в следствии низкого уровня кваллификации председателя ТСЖ |
Необходимость высокой кваллификации собственника |
не требуется, так как всю ответственность принимает на себя УК, она подбирает исполнителей для отдельных видов работ, контролирует их и т.д. |
председатель ТСЖ должен иметь высокую квалификацию т.к. он заключает договора, осуществляет контроль и несёт ответственность за конечный результат |
Защита прав и интересов собственника |
собственники могут обращаться за
помощью непосредственно в |
органы управления ТСЖ либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны, если данные функции прописаны в уставе. |