Организация управления объектом жилого дома со встроенными помещениями, расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Дальневосточный государственный технический университет 

(ДВПИ им. В.В. Куйбышева)

 

Кафедра организации  строительства и управления недвижимостью

УПРАВЛЕНИЕ  НЕДВИЖИМОСТЬЮ

расчетно-пояснительная записка к курсовой работе

 

Тема: Организация  управления объектом

жилого дома со встроенными помещениями,

 расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В.

 

Выполнил  студент группы:     С – 6151   

Дымченко  Д.С.                                                         .

Фамилия, и.о., подпись

к защите «____» _____________2010 г.

 

Руководитель Прокофьева Н.Ю.                            .

Фамилия, и.о., подпись

 

Проект защищен  с оценкой___________________

 

 Преподаватель: Прокофьева Н.Ю.                         .

Фамилия, и.о., подпись

 

«____» ______________2010 г.

 

 

 

 

Владивосток

2010 г.

 

Содержание

 

Содержание 2

Введение 3

1. Анализ текущей ситуации 4

1.1. Идентификация объекта управления 4

1.2. Субъекты управления: характеристика, цели и задачи. 10

2. Организационная форма управления. 15

2.1. Обоснование выбора организационной формы управления. 15

2.2. Характеристика принятой формы управления 19

3. Определение требований к состоянию объекта недвижимости 27

3.1. Основные положения по управлению объектом 27

3.2. План управления техническим состоянием здания и его частей 29

3.3. Определение содержания управленческой деятельности на плановый период. 35

4. Формирование контрактной стратегии 36

4.1. Виды контрактов и методы заключения 36

4.2. Выбор и обоснование контрактной стратегии. 39

Заключение 42

Список использованной литературы 43

Приложение 1 45

Приложение 2 47

Приложение 3 49

Приложение 4 50

Приложение 5 51

Приложение 6 52

 

 

 

Введение

Объектом  для выполнения курсовой работы выбран жилой комплекс «Два капитана» в  районе Эгершельд. Возведение здания началось в 2007 году и было закончено в IV квартале 2009 года. На данный момент дом уже сдан в эксплуатацию.

Компания  ООО «Дальта-Восток 1», которая являлась заказчиком-застройщиком, позиционировала его как доступное жилье в элитном исполнении. В проекте была предусмотренна свободная планировка квартир, т.е. до сдачи дома в эксплуатацию у долщиков была возможность согласовать собственную планировку квартиры.

Строительство осуществлялось в соответствии с ФЗ №-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].

Состав  помещений в жилом комплексе  представлен квартирами, находящимися в собственности граждан, и офисными помещениями, которые находятся в собственности физических или юридических лиц.

На  текущий момент все помещения  в жилом комплексе проданы, по данным заказчика собственниками производится отделка квартир и офисов и  в мае планируется заезд первых жильцов.

Одна  из особенностей ЖК «Два капитана»  заключается в том, что собственниками 28 квартир являются граждане, получившие их за счет муниципальной программы  «Переселение граждан г.Владивостока из ветхого и аварийного жилищного  фонда» [3], [4].

В период окончания строительства  объекта, когда все помещения  находились в собственности заказчика, организационной формой управления объектом была выбрана управляющая  компания «Океан». Она же занимается управление комплексом и в настоящее время. Однако, проектом предусмотренно создание товарищества собственников жилья (наличие необходимых помещений). Поэтому, целью курсовой работы является выбор наиболее оптимальной формы управления комплексом.

Таким образом, выделяются следующие задачи:

1. Определение характеристик объекта и субъектов управления.
2. Выбор оптимальной организационной формы управления.
3. Разработка системы управления объектом недвижимости.
4. Планирование работ по содержанию объекта недвижимости.

Результатом работы будет являться выбор оптимальной организационной формы управления объектом с разработанной программой работ по содержанию объекта недвижимости.

1. Анализ текущей  ситуации

Целью данного  раздела является анализ исходных данных для принятия плановых решений по организации управления объектом недвижимости. Прежде всего, необходимо определить, чем предстоит управлять, а также, чьи интересы в отношении данного  объекта и каким образом пересекаются.

1. Идентификация объекта управления

Основой для  идентификации управления служит классификация  недвижимости. Для  ее выполнения используем морфологическую матрицу (см. табл. 1).

Таблица 1.1.

Морфологическая матрица идентификации объекта.

Статус объекта недвижимости

По природе

По физическим свойствам

По закону

Функциональное назначение объекта

Жилая недвижимость

Производственная недвижимость

Торговая недвижимость

Административно-офисная недвижимость

Целевое назначение

социальная

коммерческая

Форма собственности

Частная

Муниципальная

Федеральная

Общая  долевая

Оборотоспособность

Не ограниченная в обороте

Ограниченно оборотоспособная

Изъятая из гражданского оборота

Стадия ЖЦ как физического объекта

Создание (строительство)

Использование

капитальный ремонт, развитие

окончание физического срока жизни (разрушение, ликвидация)

Стадия ЖЦ как инвестиционного  продукта

Прединвестиционная стадия (формирование замысла, анализ возможностей)

разработка (проектирование)

создание (строительство)

ввод в эксплуатацию

эксплуатация (использование)

функциональное устаревание

капитальный ремонт

разрушение, ликвидация (неустранимый физический износ)

Стадия ЖЦ как экономического объекта

Создание, формирование

государственная регистрация

владение и использование

смена владельцев

Развитие

ухудшение потребительских свойств

окончание экономического срока жизни

Стадия ЖЦ как объекта   собственности

Приобретение

государственная регистрация права  собственности

владение и использование, управление объектом

распоряжение без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог и др.)

развитие недвижимости

смена права собственности

государственная регистрация сделок

окончание срока жизни объекта

Определив по таблице, к какому виду по каждому из приведенных признаков относится объект, необходимо сделать вывод, о специфики данного объекта, которая подлежит учету в процессе управления.

Данный объект совмещает в себе два вида недвижимости – жилую и коммерческую. Собственниками жилой недвижимости являются граждане (физические лица), которые проживают  в здании или сдают квартиры в  аренду. Также часть квартир находится в составе муниципального жилищного фонда [3]. Собственники коммерческой недвижимости являются физические или юридические лица, которые используют свои помещения для осуществления собственной деятельности или для сдачи в аренду.

Неограниченность  в обороте подразумевает то, что  возможна смена собственников в  любое время и на любой стадии ЖЦ. Это в свою очередь может  создавать сложности при управлении объектом в процессе принятия решений собственниками.

Существующая  стадия жизненного цикла предполагает поддержание объекта в нормальном состоянии и проведение плановых работ по текущему ремонту.

Объект, который  только что введен в эксплуатацию, имеет особенность, что происходит на этой стадии усадка здания и в этот период не рекомендуется проведение ремонтых работ в помещениях, т.к. в дальнейшем могут начать появляться трещины. Из этого можно сделать вывод, что в определенный период времени несколько собственников могут начать проведение ремонта в помещениях.

  Таблица 1.2.

Характеристика  здания

Наименование	Характеристика
Функциональное назначение	Жилой комплекс со встроенными административно-офисными помещениями
Группа капитальности	I
Год начала постройки	II квартал 2006 года
Фактический возраст здания, лет	4 месяца
Нормативный срок службы, лет	150
Остаточный срок эксплуатации, лет	150
Объемно-планировочные решения
Площадь застройки, м2	1379,52
Строительный объем здания, м3	69433,6
Площадь помещения общая, м2	21101,56
Количество этажей	17
Высота жилых и цокольного этажей, м	3
Высота этажа на отметке 0.000, м	3,3
Конструктивные решения блок секций
Конструктивная схема	Несущие конструкции безригельного  рамно-связевого каркаса. Пронстранственная  жесткость и устойчивость здания обеспечивается жестким (рамным) соединением  неразрезных дисков перекрытий с
Таблица 1.2. Продолжение
	колоннами в уровне каждого этажа  и включением в работу вертикальных диафрагм и ядер жесткости, образованных лестнично-лифтовыми блоками.
Фундамент	Монолитные железобетонные столбчатого  типа, частично сваи-стойки и монолитные железобетонные ростверки.
Стены лестничных клеток и лифтовых шахт, диафрагмы жесткости	Монолитные железобетонные толщиной 300 мм.
Перегородки	Блоки из легкого бетона толщиной 90 мм, кирпичные толщиной 120 мм.
Колонны	Монолитные железобетонные сечением 500х500 мм. Основная сетка колонн 6,0х6,0 м
Перекрытия	Монолитные железобетонные плиты  толщиной 200 мм
Кровля	Плоская совмещенная, с внутренним организованным водостоком. Утеплитель – плиты  ПСБ-С толщиной 190 мм. Покрытие –  гидроизоляционный материал «Техноэласт»
Полы	Линолеум, керамическая плитка, мозаичные, цементные.
Двери внутренние/наружные	Деревянный/деревянные, алюминиевые  с остеклением.
Внутренняя отделка	Окраска латексными, известковыми и  масляными составами, керамическая плитка.
Наружная отделка	Система вентилируемых фасадов
Конструктивные решения перехода
Конструктивная схема	Безригельный каркас
Фундаменты	Монолитные железобетонные столбчатого  типа
Колонны	Монолитные железобетонные d=400 мм (в металлической опалубке). Сетка колонн 5,0х3,8 м. Огнезащита металлических конструкций принята окраской «ОСКМ-1» толщиной 110 мкм
Наружные стены	Монолитные железобетонные толщиной 200 мм.
Перекрытия	Монолитные железобетонные толщиной 200 мм
Витражи	Стеклопакеты в переплетах ПХВ
Покрытие	Поликарбонат по металлическому каркасу
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	По 2 ввода объединенного хозяйственно-питьевого  противопожарного водопровода диаметром 108х3,0 мм, объединенные внутренние сети хозяйственно-питьевого противопожарного водопровода. Сети хозяйственно-питьевого  водопровода разделяются на 2 зоны. Нижняя зона предусматривается с  нижней разводкой с отм. -3.000 по отм.18.300; верхняя зона с верхней разводкой  с отм.21.300 по отм.42.300. Противопожарный  водопровод предусматривается однозонный. Горячее водоснабжение блок-секций предусмотренно от узлов управления горячего водоснабжения на отм.-3.000 в каждой секции.
Таблица 1.2. Продолжение
Электросети	Каждое вводное устройство для  блок-секции №1 и №2 жилого дома (ВРУ1, ВРУ2) запитывается по двум взаиморезервируемым  кабельным линиям от разных секций шин ТП напряжением 0,4кВ. Основными  потребителями электроэнергии жилого дома являются: - электродвигатели лифтов, вентиляторов дымоудаления и  подпора воздуха, пожарных задвижек  и насосов, светильники с лампами  накаливания и с люминисцентными  лампами, бытовые электроприборы, электрические плиты. Расчетная мощность жилого комплекса – 428,5 кВт. Внутренние электрические  сети выполнены проводами и кабелями с медными жилами.
Канализация	Хозбытовые стоки от каждой блок-секции и от офисов отводятся в существующую городскую канализацию. Для отвода атмосферных и талых вод с  кровли здания предусматривается система  внутренних водостоков, которая подключена в ливневую канализацию. Сети хозяйственно-бытовой  канализации предусматриваются  стояки и разводки по санузлам –  из полиэтиленовых канализационных  труб диаметром 50-110 мм.
Система отопления	Теплоснабжение – от существующих тепловых сетей ТЭЦ 1. Точка присоединения  – существующий тепловой узел УТ 2457. Схема теплоснабжения относительно внешнего источника теплоты –  централизованная. Схема присоединения  систем отопления – независимая. Схема присоединения системы  горячего водоснабжения – закрытая. В жилых домах покрвартирная  система водяного отопления с  горизонтальными лежаками, подключенными  к стоякам по двухтрубной схеме. Отдельная ветка с П-образными  проточными стояками предусмотрена  для отопления лестничной клетки, общих коридоров. Регулирование подачи теплоты  и температуры подаваемого теплоносителя  предусмотрено из индивидуального  теплового пункта и в тепловых узлах поквартирного учета тепла. В тепловом узле поквартирного  учета тепла установлен прибор учета  тепла «Sonometer 1000». Данные узлы расположены в специально отведенных для них местах. В качестве отопительных приборов в жилых квартирах и лифтовых холлах приняты чугунные радиаторы  МС 140-108-500 на лестничной клетке чугунные радиаторв МС 140-108-300. Для поквартирного отопления  установлены универсальные металлопластиковые трубы.
Таблица 1.2. Продолжение
	Стояки выполнены из неоцинкованных водогазопроводных труб по ГОСТ 3262-75 и труб стальных электросварных по ГОСТ 10705-88
Система вентиляции	Естественная. Вытяжка осуществляется через вентканалы с выбросом воздуха  в телпый чердак. Из теплового чердака  воздух удаляется через шахты  на кровлю. Приток не организованный через  окна и двери.
Сети телефонизации	От существующих сетей ОАО «Новая телефонная компания»
Сети радиофикации	От существующих сетей радиофикации ОАО «Дальневосточная компания электросвязи»
Система автоматизации	Автоматизации подлежат следующие процессы и системы: - включение систем дымоудаления, систем подпора воздуха по  сигналу возникновеия пожара  на любом этаже. Открытие клапана  дымоудаления на этаже возгорания. Включение выполняется от прибора  пожарной сигнализации. Щит автоматизации  дымоудаления ЩАДУ установлен  в помещении охраны. - работа приточных систем  общеобменной вентиляции для  офисов, отключение систем общеобменной  вентиляции (приточные системы, вытяжные системы, кондиционеры), работающей на офисы и на помещения общественного назначения при пожаре; - открытие задвижки на  обводной линни водомерного узла  от кнопок у пожарных кранов, включение резервного противопожарного  насоса при выходе из строя  рабочего насоса, отключение насосов  повысительной установки.

 

В процессе управления объектом необходимо обратить внимание на эксплуатацию системы вентелируемых  фасадов, разделение сетей хозяйственно-питьевого  водопровода на 2 зоны, наличие систем автоматизации.

Чугунные  радиаторы, устанавливаемые для  отопления объекта, претерпивают моральный  износ и могут быть заменены на более современные элементы. При  этом необходимо будет тщательно  следить за функционирование системы  отопления.

Разделение  сетей хозяйственно-питьевого водопровода  на 2 зоны требует знания особенностей каждой из них, профессионального подхода.

Наличие автоматизированных систем требует высококваллифицированного  подхода к их обслуживанию.

Таким образом, данный объект недвижимости, который  представлен жилым комплексом со встроенными офисными помещениями, требует профессионального подхода в управления для поддежрания его в нормальном состоянии для собственников жилья и повышение стоимости для собственников помещений.

Недвижимость как экономический  объект.

Недвижимость  как экономический объект рассматривается  как актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника  дохода. Недвижимое имущество одновременно может выступать и как разновидность  финансового актива, имеющего вещную природу, и как реальный актив. Если недвижимость используется как прямой источник получения доходов (сдача  в аренду, доверительное управление и т.д.), то она рассматривается  как разновидность финансовых активов, если используется по прямому назначению как экономическое благо или  как средство получения доходов, то – как разновидность реальных активов.

Недвижимость  как актив обладает следующими характеристиками:

- необходимость  в управлении;

- относительная  стабильность дохода;

- защищенность  доходов от инфляции;

- высокие  трансакционные издержки;

- низкая ликвидность;

- сложность  финансовых потоков.

Недвижимость как объект правовых отношений

Недвижимость  как объект правовых отношений выступает  как объект прав и обременений (сервитутов). Обременения на данном объекте отсутствуют.

Субъектами  права собственности на помещения  в рассматриваемом жилом комплексе являются граждане и физические или юридические лица. При этом указанные субъекты обладают общей долевой собственностью на помещения общего назначения, а так же на земельный участок, относящийся к этому объекту.

Недвижимость как объект социальных

Недвижимость  как объект социальных отношений  выступает в качестве места проживания людей, а также в качестве места, способного удовлетворять материальные и эстетические потребности человека (жилые помещения). Кроме того, в  здании находсятся встроенные офисные  помещения, которые используются в  качестве операционной или инвестиционной недвижимости.

Таким образом, рассматриваемый объект недвижимости представляет собой сложную систему, включающую в себя помещения разного  функционального назанчения, а также  требующая профессионального подхода  в процессе эксплуатации.

2. Субъекты  управления: характеристика, цели и  задачи.

 

Жилищным  кодексом РФ установлено, что все  основные решения, касающиеся общего имущества  МКД и выбора способа его управления, принимаются общим собранием собственников, которых в данном жилом комплексе можно условно разделить на две группы:

1. Собственники жилых помещений;
2. Собственники офисных помещений.

Собственниками жилых  помещений являются граждане и муниципалитет. Целью граждан является проживание в квартирах с определнными условиями комфорта или получение дохода от сдача квартир в аренду. В первом случае, они больше заинтересованы в нормальном состоянии дома. Целью использования муниципалитетом квартир является их сдача по социальному найму (глава 8 ЖК РФ) по программе «Переселение граждан г.Владивостока из ветхого и аварийного жилищного фонда».

Граждане, которые  приобретали квартиры в жилом  комплексе в период его строительства  по 214-ФЗ, являются представителями  класса выше среднего и богатого, т.к. заказчик - «Далта Восток-1» - позиционаровала  объект как доступное жилье в  элитном исполнении с возможной  свободной планировкой квартир. Из этого можно сделать вывод  об их высокой платежеспособности и  повышенным требованиям к комфорту.

Собственник, в лице муниципалитета, сдает квартиры по договору социального найма гражданам, которые ранее проживали в  ветхом и аварийном жилье. Предполагаю, что данная категория людей не отличается повышенным требованиям  к комфортному проживанию, но они  отличаются своевременной оплатой  коммунальных платежей.

 

Рис. 1.1. Структура  собственников жилых помещений

 

Собственниками офисных  помещений можно разделить на 2 группы – использующие площади как оперативную недвижимость и как инвестиционную (коммерческую) недвижимость.

Собственники, которые предполагают использовать помещения для собственной деятельности, будут предъявлять повышенные требования к комфортности и качеству эксплуатации,  а также иметь меньшую задолженность  по сравнению с собственниками, которые  планируют сдавать помещения  в аренду. Данный вывод сделан, исходя из соображений, что первые будут  находиться непосредственно в жилом  комплексе.

Цели собственников  офисных помещений представленны  на рисунке 1.2.