Организация управления объектом жилого дома со встроенными помещениями, расположенного в г. Владивостоке, ул. Крыгин 86 В

Определение стандарта качества эксплуатации объекта.

Подход к  управлению определяет стандарт качества обслуживания жилых домов, который, в свою очередь, включают перечень работ и услуг, определяющих  объём и периодичность обслуживания жилых домов. Поэтому для начала необходимо определить стандарт качества, а потом выбрать подход к управлению.

В зависимости  от объёма работ, их периодичности и  используемых при этом оборудования и материалов, стандарты подразделяются на [9]:

6. Минимальный стандарт (стандарт безопасного проживания);
7. Удовлетворительный стандарт (стандарт удовлетворительного обслуживания);
8. Базовый  (оптимальный) стандарт;
9. Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания);

Минимальный стандарт включает работы и услуги, обеспечивающие безопасность проживания граждан в жилищном фонде. Обслуживание жилищного фонда на уровне минимального стандарта допускается в течение не более шести месяцев. Снижение уровня финансирования жилищных услуг ниже минимального стандарта не допускается. Переход с удовлетворительного стандарта обслуживания жилищного фонда на минимальный возможен при отсутствии оплаты Заказчиком услуг в течение  2-х и более месяцев.

Удовлетворительный  стандарт является пониженным стандартом, обеспечивающим объём и периодичность работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [8]. Удовлетворительный стандарт по объёму работ и уровню оплаты составляет 80% от базового. Система технических осмотров зданий реализуется в полном объеме. Работы по текущему ремонту выполняются при возникновении неисправностей инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий по заявкам собственника жилищного фонда (управляющей компании).

Базовый стандарт является основным стандартом качества. Он включает в себя оптимальный набор работ и услуг, обеспечивающих эксплуатацию дома в полном  соответствии с требованиями [8]. Работы по текущему ремонту носят планово-предупредительный характер.

Стандарт комфортного  проживания или повышенный стандарт позволяет обеспечить эксплуатацию дома, отвечающую самым взыскательным пожеланиям домовладельцев, и направлен на сохранение и улучшение потребительских качеств дома, как по техническим, так и по санитарным показателям. Периодичность и объемы работ определяются собственником (объединением собственников) жилья и превышают требования  [8].

Таким образом, традиционный подход к управлению будет  обеспечивать базовый стандарт качества, а по методу «конечной продукции» - стандарт комфортного проживания.

В связи с  тем, что выбран традиционный подход к управлению и с отсутствием  компетентного контролирующего  органа со стороны собственников, принимается базовый стандарт качества.

Основные требования к желаемому  состоянию объекта.

Состояние жилого комплекса должно удовлетворять  выбранному стандарту качества, который  основывается на [8]. Кроме этого, к общему имуществу предъявляются требования п.10 [7].

Стоит отметить специфику данного объекта –  он недавно введен в эксплуатацию, поэтому в первые два года необходимо уделить особое внимание при проведении осмотров здания. Обнаруженные при этом недостатки, снижающие эксплуатационные качества помещений, долговечность конструкций, надежность работы оборудования, допущенные подрядчиком, устраняются последним безвозмездно в течение гарантийных сроков.

2. План управления техническим состоянием здания и его частей

 

План управления техническим состоянием здания включает 2 раздела:

1. План управления техническим состоянием здания;
2. План управления техническим состоянием конструктивных элементов;

Каждый раздел включает в себя 2 документа:

1. План проведения осмотров;
2. План проведения ремонтов.

Используя данные о сроках эксплуатации и минимальной  продолжительности эффективной  эксплуатации элементов зданий и  объекта недвижимости, разрабатывается  план управления техническим состоянием здания и его конструктивных элементов  на весь оставшийся срок жизни.

Каркас, стены, фундаменты и перекрытия имеют срок службы, близкий к сроку службы здания в целом. Однако срок службы других конструкций, устройств, отделки  и оборудования в несколько раз  меньше срока службы здания в целом. Это вызывает необходимость в  процессе эксплуатации здания периодически их ремонтировать или заменять.

 

План проведения осмотров.

Целью осмотров является выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования зданий и организация  их устранения, а также накопление информации для определения объемов  и планирования всех видов ремонта. Кроме того, осмотры могут включать контроль за использованием и содержанием помещений. Классификация осмотров представленна на рисунке 3.1

 

Рис. 3.1 Классификация осмотров

 

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его системы и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Внеплановые осмотры проводятся в случаях после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований. Особенно важен этот вид осмотра в первые два года эксплуатации жилого комплека. В этот в здании происходит осадка фундамента и возможно появление повреждений в конструктивных элементах.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Осмотр проводится по окончании отопительного сезона. При осеннем осмотре проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период, и уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При проведении частичных осмотров устраняются неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

План проведения осмотров основных элементов устанавливается в соответствии с [10] и [8] представлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Периодичность плановых и частичных осмотров элементов  и помещений зданий

N п/п	Конструктивные элементы: отделка, домовое оборудование	Периодичность осмотров, в мес.	Примечание
1	2	3	4
1	Крыши	3-6*	* - Конкретная периодичность осмотров  в пределах установленного интервала  устанавливается эксплуатирующими  организациями исходя из технического  состояния зданий и местных  условий
2	Железобетонные конструкции (несущие  конструкции здания)	12	-
3	Внутренняя и наружная отделка	6-12*	*
4	Холодное и горячее водоснабжение, канализация	3-6*	*
5	Системы центрального отопления	3-6*	*, осмотр проводится в отопительный  период
6	Домофоны	Ежемесячно
7	Мусоропроводы (все устройства)	по мере необходимости
8	Осмотр общедомовых электрических  сетей и этажных щитков с подтяжкой  контактных соединений и проверкой  надежности заземляющих контактов  и соединений	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер
Таблица 3.1. Продолжение.
9	Осмотр электрической сети в технических  подвалах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных  коробок и ящиков с удалением  из них влаги и ржавчины	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер
10	Осмотр ВРУ вводных и этажных  шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих  контактов и соединений	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер
11	Осмотр электродвигателей с подтяжкой  контактов и заземляющих зажимов	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер
12	Осмотр светильников с заменой  сгоревших ламп (и стартеров)	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер
13	Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, на чердаках и в лестничных клетках	В соответствии с договором	Осмотр производит электромонтер

 

Кроме плановых  и внеплановых осмотров, проводимых специализированными организациями, осмотры должны проводить и собственники дома, а также арендаторы. В случае обнаружения недобросовестной работы управляющей компании и других подрядчиков  они имеют право подать соответствующие  жалобы и обращения. 

Конкретные  календарные сроки осмотров в  пределах установленного интервала  определяются руководителем эксплуатационной организации, исходя из технического состояния  зданий и местных условий. Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования объектов коммунального и социально-культурного назначения устанавливается организациями, эксплуатирующими эти объекты. Частичные осмотры отдельных конструкций или частей здания при появлении в них деформаций должны проводится в срок от 1 до 10 дней с момента обнаружения дефекта зависимости от характера деформации.

Внеплановые осмотры проводятся в срочном порядке, но не позднее двух дней после стихийного природного бедствия. При обнаружении неисправностей, устранение которых входит в обязанности специализированных организаций, управляющая компания обязана немедленно сообщить об этом соответствующей организации для принятия мер по устранению неисправностей.

Результаты  осмотра фиксируются в журнале, где данные систематизируются по элементам жилого здания для определения  вида ремонтных работ.

 

 

Проведение ремонтов.

Ремонт здания - комплекс строительных работ и  организационно-технических мероприятий  по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей  здания. Классификация видов ремонта представлена на рисунке 3.2.

Рис. 3.2. Классификация видов ремонта

 

Текущий ремонт здания.

В соответствии с [10] текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Профилактический – планируется заранее по установленным нормам, а непредвиденный выполняется при возникновении определенных ситуаций.

Текущий ремонт выполняется за счет средства собственников  квартир и офисных помещений  управляющей организацие с привлечением специализированных подрядных организаций.

Примерный перечень работ представлен в Приложении 2 в соответствии с [8].

Капитальный ремонт

В соответствии с [10] капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При капитальном  ремонте следует производить  комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и  оборудования, смену, восстановление или  замену их на более долговечные и  экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление  технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых  зданий с установкой приборов учета  тепла, воды, газа, электроэнергии и  обеспечения рационального энергопотребления [8].

При комплексном капитальном ремонте производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования. При выборочном капитальном ремонте производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя.

План проведения ремонтов здания представлен в Приложении 3. Срок службы здания определяется по таблицам 4-5 Приложения [1]. Техническое состояние здания характеризуется физическим износом и отображается в %. Физический износ здания определен по графе МГСУ таблицы (см. [1]). Для определения периода жизненного цикла здания, соответствующего определенной величине физического износа, необходимо  значение t (безразмерное время) умножить на срок службы здания.

Сроки проведения отдельных видов ремонтных работ  для здания определяются по таблице 8 Приложения [1].

План проведения ремонтов конструктивных элементов  здания представлен в Приложении 4. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом может быть определен по табл. 64-71 [11] на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих МУ следует пользоваться данными наиболее близких аналогов или соответствующих нормативных документов.

По характеру организации ремонт подразделяется на плановый и внеплановый. Система планово-предупредительного ремонта зданий - это внедрение комплекса взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов жилых и общественных зданий с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение, поддержание и улучшение их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы.

3. Определение содержания управленческой деятельности на плановый период.

Под уходом за недвижимостью понимается регулярно выполняемая работа в отношении самого объекта недвижимости, с помощью которого на нем сохраняются желательные условия. В первую очередь необходимо определить основные задачи управления, а затем характер их содержания и требования к результатам. Выделяют 3 группы задач: