Право собственности

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. В случае если законами установлено, что для осуществления отдельных видов деятельности, связанных с пользованием недрами, требуются разрешения (лицензии), пользователи недр должны иметь разрешения на осуществление соответствующих видов деятельности или заключать договоры с организациями, имеющими право на осуществление видов деятельности, связанных с пользованием недрами.

Закон РК «О недрах» закрепляет право государственной собственности на недра, поэтому участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Однако право пользования недрами может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой его оборот допускается законами.

Кроме перечисленных, к объектам недвижимости относятся также  обособленные водные объекты.

Общественные отношения по поводу использования воды - предмет регулирования гражданского законодательства. Это законодательство прямо предусматривает, что отношения, связанные с использованием воды, изъятой из водных объектов, регламентируются гражданским и иным законодательством РК. Отношения же по поводу использования вод, находящихся в природной среде, в водных объектах регулируются водным законодательством и рассматриваются в качестве водопользования.

Согласно кодекса  РК в нашей стране устанавливается государственная собственность на водные объекты. Водные объекты могут быть и в муниципальной и частной собственности. Такими объектами могут быть признаны только обособленные водные объекты. Обособленные водные объекты, в соответствии кодекса РК относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.

Недвижимым имуществом являются также леса и многолетние насаждения.

В кодексе РК говорится, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение.

Лесной кодекс РК провозгласил, что все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Согласно Лесному кодексу  РК к участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Таким образом, лесное законодательство включает в понятие леса и земли, на которых произрастают леса.

2.3. Жилые дома

Особенность правового режима помещений обусловлена их назначением, то есть являются  они жилыми или нежилыми.

Легальное определение жилого помещения содержится в Жилищном кодекса Республики Казахстан. Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

Согласно Гражданскому кодексу РК здания (в том числе жилые дома и иные жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Закон РК «Об основах  жилищной политики» к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилы­ми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструк­туры жилищной сферы.

Исходя из самого названия жилого помеще­ния, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное на­значение. Согласно гражданскому законодательству в Казахстане жилые по­мещения предназначены для проживания граж­дан. В литературе отмечается, что такое прожива­ние может иметь временный или постоянный ха­рактер.

Признание жилого дома недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других жилых помещений (часть жилого дома, квартиры, часть квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения[9].

К сожалению, действующее законодательство не дает ис­черпывающего понятия жилого дома. Жилищный кодекс РК определяет это понятие как здание постоянного типа, в которым жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий.

По  мнению С. Е. Журавлёвой,  жилой дом - это капиталь­ное строение с примыкающи­ми к нему подсобными хозяй­ственными сооружениями, при­годное для постоянного про­живания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей гражданина, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и заре­гистрированное в едином госу­дарственном реестре учреж­дениями юстиции[10].

Жилой дом следует признавать инди­видуальным не только в случае, когда он является единым объектом права собствен­ности, но и в том случае, когда объектом права собственности являются квартиры, имеющие одного собственника.

Жилые помещения отвечают всем признакам вещей - это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.

3.      Особенности приобретения и осуществления права собственности на отдельные виды недвижимого имущества

3.1. Приобретение и осуществление права собственности на нежилые помещения

В Гражданском кодексе РК определение нежилого помещения не содержится, но в литературе под ним понимают внутренне-составляющая изолированная индивидуально – определённая часть здания, сооружения (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных и других целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам. Главным признаком нежилого помещения является его непригодность для проживания, то есть использование в нежилых целях.

Нормы Гражданского кодекса РК, регулирующие отношения, связанные с обо­ротом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения. Вме­сте с тем Гражданский кодекс РК допускает возможность отнесе­ния к недвижимости законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.  Поэтому основными проблемами при рассмотрении данного вопроса является отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помеще­ний. В частности, отсутствуют: критерий возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права, правило технического учета отдельных нежилых помещений, частей зданий; понятие и режим мест общего пользо­вания, общего имущества здания; положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного  имущества, необходимого для использования помещения.

В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого комплекса согласно Гражданскому кодексу РК  входят все виды  имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Здания и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землёй и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здание, сооружение и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землёй. Будучи отделенными, от неё они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

Но прежде обратимся к ГК РФ, согласно которому право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права.

В соответствии с Законом о регистрации "право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания".

Итак, для принятия положительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующее:

а) факт создания объекта;

б) завершение его строительства;

в) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен для целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными правовыми актами;

г) наличие необходимых разрешений на создание объекта;

д) отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

е) участие данного лица в создании объекта;

ж) долю данного лица в праве собственности на объект либо помещения, принадлежащие ему в рамках объекта.

3.2. Приобретение права собственности на вновь созданный объект недвижимости

До начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие самого объекта, его характеристик, отнесение его к объектам недвижимости. Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами технического и кадастрового учета в установленном порядке. В настоящий момент единая форма такого документа в Казахстане отсутствует, однако в общем виде она определена Законом о регистрации, который говорит о том, что "обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера". Именно такой план должен быть для регистрирующего органа главным источником сведений об объекте. При этом выдача органом технического и кадастрового учета такого плана не должна быть обусловлена представлением доказательств законности создания объекта и участия лица в его создании.

Представленные для регистрации прав на вновь созданный объект в регистрирующий орган материалы должны содержать документы, устанавливающие право лица на земельный участок. В тех случаях, когда закон связывает возникновение такого права с государственной регистрацией, документы должны содержать данные о регистрации, подтвержденные записями. В остальных случаях регистратор должен убедиться в том, что эти документы соответствуют законодательству, действовавшему в период их принятия, и однозначно устанавливают права данного лица на земельный участок.

В зависимости от вида права на земельный участок по-разному следует подходить и к вопросу о его целевом использовании.

При владении участком на праве собственности или ином вещном праве следует исходить из того, что строительство на земельном участке объекта недвижимости - форма пользования и вид распоряжения земельным участком, поскольку возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества представляет собой определение юридической судьбы этого участка. В соответствии с ГК РК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Другой пункт этой статьи то же самое говорит и о земельных участках, которыми собственник распоряжается "свободно, если он не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц".

В соответствии с Земельным кодексом РК (далее - ЗК РК) собственник земельного участка имеет право "возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".

Исходя из этих положений можно сделать вывод, что право собственника возводить на своем участке объекты недвижимости может быть ограничено только на основании закона. Если строительство объектов недвижимости на данном земельном участке не запрещено, то наличие в правоустанавливающем документе на землю специального указания на возможность его использования для строительства не требуется.

Рассматривая такой признак законного создания нового объекта, как владение земельным участком, следует отметить, что данный критерий применим лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является вопрос о праве на сам объект реконструкции - здание или сооружение. Так, собственнику здания не требуется доказывание, что соответствующий участок отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником реконструируемого объекта, он уже обладает правом на распоряжение этим объектом путем его реконструкции. Кроме того, в соответствии с ЗК РК при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком, а в соответствии с ГК РК при продаже здания покупатель, если иное не предусмотрено договором, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.