Право собственности

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством любой собственник здания и сооружения является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект, даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие это право.

4. Защита права собственности на недвижимое имущество

4.1. Истребование имущества собственником из чужого незаконного владения (виндикационный иск)

    Виндикационный иск – это иск невладеющего собственника об истребовании имущества в натуре из чужого незаконного владения. Данный иск направлен на восстановление утраченного собственником владения. Поскольку владение предопределяет в большинстве случаев возможность пользования и распоряжения имуществом, виндикационный иск защищает одновременно и эти правомочия[11].

    В качестве истца может выступать собственник имущества, а также носитель права хозяйственного ведения или оперативного управления как осуществляющий правомочия владения, пользования и распоряжения или иной законный владелец. Поэтому предъявивший виндикационный иск должен доказать свои права на спорное имущество[12].

    Для предъявления иска необходимо наличие трех оснований виндикации.

    Во-первых, утрата собственником владения имуществом (вещью),

    Во-вторых, предметом истребования является индивидуально-определенное имущество, поскольку иск направлен на возврат собственнику той же самой вещи, которая выбыла из его владения.

    В-третьих, вещь находится в незаконном владении. Незаконным признается владение без юридического основания (титула).

    При предъявлении собственником виндикационного иска к лицу, самовольно завладевшему вещью, необходимость ее возврата не вызывает сомнения. Но нередко вещь у незаконного владельца оказывается в результате приобретения ее у лица, которое не управомочено распоряжаться данной вещью.

    Отечественный законодатель провозглашает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    Однако современный оборот не мог бы существовать при неограниченной виндикации, так что законодатель устанавливает случаи ее невозможности.

    В связи с данной формулировкой надлежит определить, что же означает в данном контексте определение "незаконное" владение. Представляется, что незаконное владение в смысле ГК РК означает не собственно "не основанное на законе или ином титуле", а скорее "беститульное владение, при котором закон не предоставляет владельцу защиты от истребования". Иное приводит нас к внутренне противоречивой фигуре незаконного добросовестного владельца, у которого в соответствии с законом по общему правилу имущество изъято быть не может[13].

    Для решения вопроса об удовлетворении иска в этом случае закон устанавливает общие правила виндикации, которые сводятся к следующему.

    Во-первых, вещь подлежит возврату собственнику во всех случаях, если незаконный владелец был недобросовестным приобретателем. Недобросовестным признается приобретатель, который знал или должен был знать по обстоятельствам дела, что приобретает вещь у лица, не имеющего права отчуждать ее.

    Признание лица недобросовестным приобретателем осуществляется судом исходя из обстановки заключения сделки, ее условий, возможности и необходимости выяснения полномочий отчуждателя на распоряжение имуществом, субъектного состава и т.д.[14]

    Во-вторых, у добросовестного приобретателя вещь истребуется, если приобретена им безвозмездно (дарение, наследование).

Добросовестным соответственно признается приобретатель, который не знал и не должен был знать, что приобретает вещь у лица, не имеющего права на ее отчуждение. Определяющим здесь является момент приобретения вещи.

    В-третьих, у добросовестного приобретателя, получившего вещь по возмездной сделке, она истребуется лишь в том случае, если выбыла из владения собственника либо иного титульного владельца помимо их воли. Обстоятельства, в результате которых собственник лишается владения вещью помимо его воли, различны: неправомерные действия третьих лиц, непреодолимая сила, случай, обязательное предписание государственного органа или должностного лица и т.д.

    Собственник может истребовать имущество не только от приобретателя, но и от любого лица, которому приобретатель передал это имущество во владение, не отчуждая его (ГК РК).

    Рассмотрим следующий пример. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан рассмотрела гражданское дело по иску Г., Г.И. к К. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения по надзорной жалобе Г.И. на постановление президиума Алматинского областного суда от 16 октября 2006 года.

    Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что принадлежащая им на праве собственности квартира № 17 в доме 11 по улице Комсомольской в поселке Узынагаче по договору купли-продажи от 20 марта 2003 года была продана К. за 750000 тенге. До заключения договора между сторонами было достигнуто соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало понятно после того, как К. отказалась исполнять обязательства по их содержанию.

    Истцы просили суд о признании недействительным договора купли-продажи, как совершенного под влиянием заблуждения, и о возврате им квартиры.

    Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования Г.И. и Г., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что супруги Г. имели намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны К. Наличие у Г. волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с иждивением доказано показаниями свидетелей Олениной Г.А., Борзых А.С., Губановой Л.С., наличием соглашения, составленного К., ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка. Поскольку суд признал сделку недействительной, он обоснованно применил последствия недействительности сделки.

    Отменяя вынесенные судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, президиум Алматинского областного суда исходил из того, что судами были существенно нарушены нормы материального и процессуального права[15].

    Виндикационным называют иск, предъявленный в осуществление права, предусмотренного ГК.

    По этому иску собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Только собственнику закон предоставляет возможность воспользоваться таким способом защиты.

    Истцом по виндикационному иску выступает невладеющий собственник, а ответчиком - незаконный владелец. Если истец владеет спорной вещью или если ответчик не владеет ею, виндикационного иска быть не может, в таких случаях возможны лишь иные иски.

    Если истец не обладает правом на спорную вещь (например, на самовольно возведенное строение), то он не вправе предъявить виндикационный иск. Истребуемая вещь должна иметься в наличии.

    В ГК право на предъявление виндикационного иска предоставляет собственнику. Очевидно поэтому, что основанием иска является право собственности (нарушение ответчиком права собственности истца).

    Если имущество находится в хозяйственном ведении либо оперативном управлении какой-то организации, то, поскольку в таких случаях данная организация действует подобно собственнику, ей тоже принадлежит право виндикации. Но так как право собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) содержит в себе ряд правомочий, естественно, возникает вопрос, какое же правомочие осуществляется при виндикационном иске. Нетрудно заметить, что таким правомочием является право владения.

    Признание права владения основанием виндикационного иска постепенно утверждалось в юридической литературе[16].

    Собственник всегда обладает правом владения и, как правило, осуществляет фактическое владение. Однако фактическое владение не является необходимым для существования права владения.

    Взять для примера собственника, отбывающего наказание в виде лишения свободы. Он обладает правом владения, хотя и не имеет возможности фактически владеть вещью, поскольку она находится за пределами мест лишения свободы.

4.2. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

    Нарушение прав собственника может быть связано не только с лишением его владения, но также выражено в совершении действий, которые, не затрагивая владения, препятствуют нормальному осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Защита правомочий собственника от таких нарушений осуществляется с помощью специального иска, который называется негаторным.

Негаторный иск – это иск владеющего собственника об устранении препятствий к осуществлению права пользования и распоряжения.

Цель негаторного иска сводится к тому, чтобы пресечь действия, нарушающие право, а иногда обязать ответчика совершить определенное действие для восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Если негаторный иск удовлетворен, но решение суда не выполняется ответчиком, за собственником следует признать право устранить помехи за свой счет и взыскать с ответчика понесенные расходы[17].

Предметом негаторного иска является требование собственника, владеющего своим имуществом, к третьему лицу об устранении нарушений его права собственности, не соединенных с лишением владения. Основаниями иска являются обстоятельства, подтверждающие право собственности истца на имущество и доказывающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права собственности (прав пользования и распоряжения).

Негаторный иск – это титульный иск, поэтому его вправе заявлять только собственник (ГК РК) либо законный владелец, защищающие свое право владения (ГК РК). Как и любой вещный иск, негаторный иск применим и против самого собственника, если он препятствует титульному владельцу осуществлять его вещное право[18].

Фактическим объектом, защищаемым негаторным иском, является индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре.

    Таким образом, негаторный иск является универсальным (в рамках системы вещной защиты) средством защиты, направленным на восстановление положения по нормальному и естественному владению и пользованию собственником его вещью либо его вещным правом и на пресечение помех и стеснений в сфере исключительных полномочий собственника и реализующимся в судебной форме посредством иска, сфера применения которого касается только разрешения споров об устранении незаконных фактических помех и стеснений во владении и пользовании спорной вещью.

Заключение

Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК они названы основаниями приобретения права собственности. Основания приобретения права собственности разнообразны.

В собственность лица поступают вещи, которые ранее не были объектами права собственности.

Традиционно основания приобретения права собственности делятся на две группы: первоначальные ("оригинальные") и производные ("деривативные").

Различие между ними заключается в том, что при производных основаниях право нового собственника опирается на право собственника предшествующего, а действительность права нового собственника, объем и характер его правомочий напрямую зависят от свойств предшествующего права.

При первоначальных основаниях право собственности на вещь возникает либо впервые, т.е. в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, либо, если вещь ранее находилась в собственности, действительность, объем и характер правомочий нового собственника не зависят от действительности права, объема и характера правомочий собственника предшествующего и определяются лишь в силу закона. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности приобретается (возникает) в полном объеме. При производных - переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего.

Деление обстоятельств, с которыми связывается возникновение права собственности, на первоначальные и производные в законе не проводится и является следствием его доктринального толкования. Важность такого деления велика, поскольку позволяет построить зависимость характера и действительности права нового собственника от характера и действительности права предыдущего, дает возможность проследить судьбу обременений собственности правами и правовыми притязаниями третьих лиц.

Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности на первоначальные и производные предлагаются различные критерии. Наиболее часто обращаются к критериям воли и правопреемства.

В соответствии с критерием воли производными основаниями (способами) признаются те, при которых новый собственник приобретает право на вещь по воле предыдущего собственника.