Совершенствование системы поддержки и развития малого предпринимательства в районе "Митино" г.Москва

     К сожалению, в Москве такие структуры, как управа, АПУ, консалтинговые фирмы  и структуры поддержки предпринимательства, по ряду объективных и субъективных причин не рассматриваются предпринимателями в качестве источников информации по данному вопросу.

     Достаточно  большой процент предпринимателей (44% в Москве) продолжает использовать при поиске помещений и земельных участков в аренду так называемое «сарафанное радио», считая информацию, предоставленную друзьями и знакомыми, наиболее достоверной и оперативной.

     Одной из причин нехватки достоверной и  оперативной информации является плохая организация информационных потоков между арендодателями – официальными государственными структурами – и потенциальными арендаторами. Многие из предпринимателей отметили, что для распространения такой информации часто применяются устаревшие методы, которые не позволяют получать необходимую информацию быстро и оперативно. Все это пока не позволяет говорить о достаточной прозрачности в решении вопросов, связанных с получением в аренду зданий и сооружений для осуществления предпринимательской деятельности.

     Без сомнения, для каждого региона существуют свои схемы и подходы. Однако только реальная возможность оперативного получения предпринимателем достоверной информации позволит существенно упростить сам процесс оформления недвижимости в аренду.

     На  следующем этапе были изучены  вопросы, касающиеся самой процедуры оформления недвижимости в аренду. Проведенные опросы показали, что практически все чиновники и 80% экспертов считают, что существующие процедуры оформления в аренду помещений и земельных участков, а также порядок их прохождения, в основном известны большинству предпринимателей. Более детальные знания им не нужны, так как такими знаниями должны обладать только специалисты, постоянно работающие в этой области, в то время как предприниматели сталкиваются с ними лишь время от времени.

     Многие  предприниматели (57% в Москве) подтвердили, что они в общих чертах знакомы  с процедурой оформления аренды, однако считают, что более подробные  сведения помогли бы им в решении  многих спорных вопросов. Тем более, что почти все из них не считают  саму процедуру достаточно прозрачной и открытой. Более того, около 34% предпринимателей в Москве находят ее непростой, неконтролируемой и непредсказуемой. В результате только незначительная доля опрошенных предпринимателей (5% в Москве) считает реальной возможность планирования процедуры оформления арендных отношений. Большое число опрошенных (68% в Москве) убеждено в том, что данный процесс может быть спланирован только отчасти. На основании имеющегося опыта респонденты полагают, что в процессе сбора, согласования и оформления документов велика вероятность возникновения дополнительных трудностей.

     Исследования  показали, что в большинстве случаев  сложность оформления арендных отношений  для предпринимателей была связана  с необходимостью оформления документов во множестве инстанций, деятельность которых зачастую не согласована. Оказалось, что 37% чиновников в Москве считают, что необходимо сократить чрезмерное количество требуемых документов, полагая, что это облегчило бы и их собственную работу.

     Что касается процедуры согласования, то мнение большинства чиновников оказалось достаточно единодушным. Они уверены, что процесс согласования сам по себе несложен и лишь в отдельных случаях может вызвать определенные затруднения. В то же время почти 90% предпринимателей отметили, что при согласовании документации они испытывали значительные трудности. При этом все опрошенные отметили многочисленность согласующих инстанций и отсутствие координации их работы.

     Действительно, нигде не регламентировано количество организаций, в которых предприниматель должен оформлять и согласовывать документы. Опыт показывает, что, как правило, процедура оформления договора аренды занимает несколько месяцев. Наибольшие сложности ожидают предпринимателей в комитете по управлению имуществом и территориальном отделе регулирования землепользования (Земельная кадастровая палата). Далее следуют окружная земельная комиссия и АПУ округа.

     Наличие большого количества оформляющих и  согласующих организаций и непростой  механизм самого согласования не могли  не сказаться на временных и финансовых затратах предпринимателей. Как и следовало ожидать, большинство предпринимателей (84% в Москве) сочло, что их временные затраты оказались неоправданно большими. 29% московских чиновников полагают, что временные затраты предпринимателя не должны быть велики и в основном совпадают с ожидаемыми. Московские чиновники и эксперты оказались достаточно критичными в данном вопросе и в большинстве своем поддержали предпринимателей.

     Что касается финансовых затрат предпринимателей на решение этих вопросов, то как и в случае с затратами времени, 50% чиновников из Москвы считают их приемлемыми и в основном совпадающими с ожидаемыми.

     Такая ситуация в Москве, по нашему мнению, во многом связана с отсутствием  каких–либо ограничений на устанавливаемые городской нормативной базой расценки на работы и услуги организаций имущественно–земельного и градостроительного комплексов. В отличие от этого в органах Минюста России, обеспечивающих подготовку необходимой документации для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним, максимальная плата за услуги ограничивается федеральным законодательством в размере, кратном МРОТ, в зависимости от стоимости данного имущества и объема сделки. Например, если стоимость кадастровой справки в конце 2002 года для организации, финансируемой из бюджета, была равна 1090 рублей, то с 1.01.2003 года она составляет 4700 рублей.

     Один  из последних вопросов в опросе касался  необходимости создания типовых  схем (процедур) оформления арендных отношений. Оказалось, что большинство респондентов (свыше 80% предпринимателей в Москве) считает совершенно необходимым разработку таких схем, поскольку это оказало бы существенную помощь предпринимателям в решении процедурных вопросов и сделало процесс оформления аренды ясным и прозрачным. Московские чиновники проявили в данном вопросе «странный» консерватизм–40% от числа опрошенных  посчитали создание таких схем не особенно нужным.

     Таким образом, результаты проведенных исследований убедительно продемонстрировали громоздкость и неэффективность процедуры оформления в аренду объектов недвижимости с точки зрения временных и финансовых затрат предпринимателя. Такое положение дел обусловлено множеством факторов: от законодательных и организационных до субъективных (значительная доля предпринимателей не желает вникать в существо нормативной базы, регулирующей арендные отношения). Необходимо заниматься совершенствованием этих вопросов и процедур.

     В целях содействия развитию и повышению  эффективности функционирования системы  городского управления в области имущественных направлений, упрощению схемы взаимодействия юридических и физических лиц с органами исполнительной власти города Департамент имущества города Москвы выпустил распоряжение от 21 июня 2003 г. N 2592-р «О переходе Департамента имущества города Москвы к работе в режиме "ОДНО ОКНО".

       Основным принципом режима работы  Департамента и территориальных  агентств по системе "одного  окна" является исключение привлечения  физических и юридических лиц  к оформлению или согласованию  документов, выдаваемых подразделениями Комплекса по имущественно-земельным отношениям и необходимых для решения вопросов, находящихся в компетенции Департамента.

     На  первом этапе режим "одного окна" применяется по следующим направлениям:

     - оформление (переоформление) прав хозяйственного ведения и оперативного управления;

     - оформление прав аренды по  результатам проведенных конкурсов/аукционов  на аренду объектов нежилого  фонда;

     - переоформление прав аренды на  новый срок;

     - внесение изменений и дополнений  в договоры аренды (изменение величины арендной платы или пересчет арендной платы в связи с предоставлением льгот);

     - согласование и постановка на  учет договоров субаренды;

     - уточнение состава приватизированных  имущественных комплексов;

     - продажа нежилых помещений;

     - оформление прав собственности города на объекты недвижимости, объекты инженерной инфраструктуры, доли в общей собственности и др.

     В 2004г. служба «одно окно» создана  во всех территориальных агентствах. В Зеленоградском агентстве она  входит в структуру отдела инвентаризации нежилых помещений.

     Служба  «одного окна» в настоящее  время находится в стадии становления  и развития. Возможно в дальнейшем сюда будут передаваться дополнительные функции. Создание таких подразделений  в значительной мере позволило упростить  процедуру оформления различных документов, в т.ч. по оформлению аренды.

3. Пути повышения  эффективности арендных  отношений

     В настоящее время повышение эффективности  арендных отношений, а в конечном счете пополнение бюджета города Москвы, может идти по нескольким направлениям. Так, например, увеличение арендных площадей может быть достигнуто:

     1. За счет нового строительства.  В Зеленоградском округе в  2004 году планировалось введение 6800 кв. м. площадей в новостройках.

2. За  счет освоения подвалов и технических подполий на средства арендаторов. В 2004 году предполагалось освоение 2300 кв. м. таких площадей.

     3. За счет передачи ведомственного  фонда в собственность города. В 2004 году в Зеленограде это  не планировалось.

     В последние годы наращивание арендного  фонда в Зеленограде в значительной мере осуществлялось за счёт введения в хозяйственный оборот подвалов, технического подполья, щитовых, колясочных и прочих помещений. Эти нежилые помещения предприниматели реконструировали за свой счёт и параллельно оплачивали аренду. Такая схема экономически была оправдана и обеспечивала устойчивый прирост арендного фонда до июля 2002 года. Но сейчас и эта схема стала обременительной за счёт повышения арендной платы и реализуется с большим трудом.

     Инвестиционная  привлекательность проектов, в которых помещения непригодны к аренде без существенных вложений, но удачно расположены, с коммерческой точки зрения, могла бы быть повышена, если бы в аренду передавалось помещение с уже подготовленной исходно–разрешительной документацией на переоборудование. В этом случае цикл освоения для арендатора мог бы быть сокращён в 2 раза.

     Обеспечение субъектов малого предпринимательства  нежилыми помещениями является одной  из приоритетных задач Правительства  Москвы. Но после июля 2002 года доля предприятий малого бизнеса, арендующих нежилые помещения, снизилась до 40% в 2003 году и до 20% на начало 2004 года. Эта тенденция, наряду с возрастающей потребностью предпринимателей в аренде нежилых помещений, создаёт необходимость для проведения ряда мероприятий по обеспечению субъектов малого предпринимательства округа современными и функциональными помещениями. В числе предлагаемых мероприятий – создание многофункциональных деловых центров, специализированных территорий на Восточной коммунальной зоне и в Алабушеве. Особое внимание должно быть уделено районным объектам для размещения предприятий бытового обслуживания, здравоохранения, социального обеспечения, досугового назначения и ЖКХ, в том числе на первых этажах жилых домов. В этой связи на коллегии префектуры Зеленоградского административного округа в 2004г. был заслушан вопрос «Об адресной программе развития и реконструкции нежилых помещений для субъектов малого предпринимательства Зеленоградского АО на 2004-2010гг.». В проекте адресной программы цифра общей площади новых объектов составила  186 тыс. кв. м  (из них к 2006 г. – 100 тыс. кв. м).

     На  сегодня спрос со стороны малого предпринимательства на нежилые  помещения гораздо выше, чем предложение. Но отсутствуют глубокий анализ ситуации, строгие расчёты баланса между спросом и предложением, количественная оценка нежилых помещений, которыми будут располагать вводимые в эксплуатацию новые жилые корпуса. Эти важные замечания будут непременно учтены при корректировке долгосрочного плана. 

     Правительством  РФ принято Постановление от 29.11.2000 г. N 903 «Концепция управления государственным имуществом и приватизации в РФ», которое определяет основные цели, задачи и принципы государственной политики Российской Федерации в сфере управления государственным сектором экономики.

     Данная  концепция формулирует проблемы в сфере управления недвижимостью  и намечает основные пути их решения. Среди них:

     - формирование полного реестра  государственной недвижимости (баланс  недвижимости), содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

     - четкое разграничение и координация  полномочий всех государственных  органов власти, участвующих в  процессе управления недвижимостью;