МОСКОВСКИЙ  ГОРОДСКОЙ УНИВЕРСИТЕТ  УПРАВЛЕНИЯ  
ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ 

ФАКУЛЬТЕТ УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра менеджмента 

   Курсовая  работа

по учебной дисциплине  
«Теория управления» 

на тему: «СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ПОДДЕРЖКИ И РАЗВИТИЯ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В РАЙОНЕ МИТИНО ГОРОДА МОСКВЫ» 
 
 

 
 
 
 
 

2009

 

Содержание

Введение

     Актуальность темы обусловлена активным развитием в последние годы арендных отношений, прежде всего потому, что создаваемые в огромном количестве предпринимательские структуры (компании, фирмы, общества и т.д.) рано или поздно сталкиваются с «проблемой размещения». Наиболее приемлемым путем ее решения является аренда.

     Также существует обратная взаимосвязь 

     Многие  стремятся не только снять помещение, но и сдать его в аренду. В  число последних, прежде всего, входят полноправные владельцы своих помещений, а также разного рода предприятия, организации и учреждения, которым помещения переданы в соответствующее управление.

     В условиях развивающейся рыночной экономики, появления большого числа собственников  нежилого фонда, развития субарендных  отношений, в которых многочисленные арендаторы государственной собственности самостоятельно (с согласия арендодателя) выступают арендодателями в договорах субаренды, совершение законных и грамотных арендных сделок чрезвычайно актуально.

     Объект  исследования – социально-экономические отношения, возникающие в процессе деятельности по управлению арендой.

     Предмет исследования – деятельность Зеленоградского территориального агентства Департамента управления имуществом города Москвы по управлению арендными отношениями.

     Целью данной работы является изучение теоретических аспектов арендных отношений и деятельности органов государственной власти по их регулированию, а также поиск путей решения проблем, связанных с отрицательными моментами в установившихся арендных отношениях.

     В работе даются общие понятия регулирования арендных отношений, приводятся практические примеры.

     Задачи  данного исследования вытекают из цели исследования:

     анализ  понятия и видов арендных отношений

     анализ  нормативно–правовых основ аренды

     изучение  деятельности территориального агентства по данному вопросу

     диагностика существующих проблем.

     Цели  и задачи предопределяют структуру исследования: введение, где раскрыта актуальность выбранной темы, определены объект и предмет исследования, его цели и задачи; первой главы, в которой раскрыты понятие и виды арендных отношений, а также их правовое регулирование; второй главы, где говорится о практических мерах, применяемых в аренде; третьей главы, в которой ведется поиск повышения эффективности арендных отношений; заключения, где подведены итоги исследования; списка источников.

1. Теоретические аспекты  исследования арендных  отношений

1.1. Арендные отношения:  понятие и сущность

     Новый Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг). Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений.

     Формулировка  договора аренды такова: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования  арендованного имущества  в соответствии с  договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

     Некоторые ученые рассматривают аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"¹, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

     В договоре аренды просматривается и  главная цель договора – обеспечение  передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.

     Правовое  обеспечение аренды требует регулирования  в трех направлениях:

     1) определение порядка передачи одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату;

     2) определение порядка ведения предпринимательской деятельности, заключающейся в передаче имущества в аренду, когда он для хозяйствующего субъекта является основным видом деятельности;

     3) установление ответственности за нарушение указанных требований.

     Право пользования арендуемым имуществом приравнивается к праву собственности  и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), и  с этой точки зрения подлежит вещно-правовой защите, ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права².

     В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма  ч. 2 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в  основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

     Два слова о праве следования за вещью. Это означает, что переход права  собственности на арендованное имущество  по общему правилу не влечет изменения  и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования  арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав³. Однако правовед А.А. Иванов считает, что "это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и, тем самым,  пересмотр всей системы гражданского права"⁴

     Договор аренды включает в себя следующие  элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату); срок договора аренды.

     1.Гражданский  кодекс в ст. 608 формулирует понятие  арендодателя следующим образом:  право сдачи имущества в аренду  принадлежит его собственнику  или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

     Сдача имущества в аренду является актом  распоряжения им. Таким правомочием  располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение  распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника, а также государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование. Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе.

     Основной  обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а  также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п.1 ст.612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором. В случае несоблюдения арендодателем этих условий арендатор вправе требовать предоставления необходимых ему принадлежностей и документов; расторжения договора; возмещения убытков (ст.ст. 15 и 393 ГК РФ).

     Кодекс  между тем не говорит ничего о  том, как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору, как зафиксировать явные и (или) скрытые недостатки имущества, передаваемого в аренду, сколько времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества. Наконец, нет в ГК и ответа на вопрос, как быть, если арендодатель (или арендатор) затягивает процесс передачи или приема арендованного имущества. Ответов на это не найдешь ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а тем более в нормах ГК РФ. Единственной статьей в Гражданском кодексе, в которой имеются слова "передаточный акт", является статья 659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как имущественного комплекса.

     И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в виду соответствующий обычай делового оборота. Все свои шаги в этом направлении стороны оговаривают в договоре самостоятельно.

     Например, к договору аренды административного здания (или его части) приводятся как минимум два приложения. В одном приложении дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды (в осях А-В, 9-й этаж, 100 кв. м и пр.), что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды, где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. В договоре аренды указывают на наличие этих приложений, поясняя, что приложения № 1 и № 2 – неотъемлемые части договора аренды под соответствующим номером, с указанием всех дат: число, месяц, год. В самих приложениях также следует в обязательном порядке указать: "Приложение № 1 от 18 марта 2003 года является неотъемлемой частью договора аренды № 20-АР от 15 марта 2003 года" (названия и даты условны).