Совершенствование системы поддержки и развития малого предпринимательства в районе "Митино" г.Москва

1.3. Нормативно–правовые  основы арендных  отношений

     Достаточно  сложные и масштабные арендные отношения  не могли остаться вне сферы правового  регулирования. Необходимое обеспечение, с точки зрения современного права, они получили с принятием части  второй Гражданского кодекса РФ.

     Традиционно, как уже отмечалось, в отечественном  праве институт аренды регулировался  в гражданских кодексах. С момента  введения части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1.03.1996г. именно она стала основным источником арендного права.

     Если  обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы  многочисленных исполнительных органов  различного уровня, включая местные  органы управления.

     Совокупность  источников арендного права выглядит достаточно пестро. Прежде всего, из–за  того, что в нее входит большое  количество разнородных документов, принимаемых органами управления всех уровней. Привести имеющийся перечень документов по аренде недвижимости не представляется возможным, да и нет особой необходимости, так как он содержится в любой компьютерной правовой базе данных, использование которых в повседневной практике становится обыденным делом очень многих хозяйствующих субъектов.

     Сдача в аренду объектов имущества (кроме недвижимого имущества), закрепленного за государственным, муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения на срок не более одного года, осуществляется этим предприятием самостоятельно, а на больший срок – по согласованию с соответствующим комитетом по управлению имуществом.

     Термин  «имущество» применяется в гражданском  праве неоднозначно, в основном понимая (ст. 128 ГК РФ) под ним вещь или определенную совокупность вещей, а также имущественные права (рис.4).

     Имущество является основным объектом в правоотношениях  аренды, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то каждый раз при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его  толкования. Насколько это важно наглядно показывают существующие неопределенности терминологического плана в отношении объектов недвижимости.

     Как уже отмечалось, Гражданский кодекс выделяет аренду зданий и сооружений в особый объект договора, в связи  с тем, что они входят в состав недвижимости, которой присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и их перемещение технологически невозможно.

     Указание  в § 4 главы 34 Гражданского кодекса только на здания и сооружения ограничивают возможности аренды. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. При этом надо отметить, что понятие «строение», равно как и «нежилое помещение» самостоятельно законом не употребляются.

     Если  понятие «здание» употреблять в  том контексте, как это отмечалось выше, то из его состава выпадают сборно–разборные строения без фундамента облегченного типа: киоски, ларьки, буфеты, павильоны и т.п.

     Здания  делятся на две взаимоисключающие  группы: жилые и нежилые. В аренду могут передаваться в основном только объекты нежилого фонда. Юридические лица ограничены в аренде жилых домов (жилых помещений), при этом они могут использовать их только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

     Объектом  аренды может быть только индивидуально–определенная вещь (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора аренды, по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, должно совпадать с данными, которое оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

     В качестве объекта аренды может быть здание, которое принято в эксплуатацию и есть документальные подтверждения:

     факта завершения строительства;

     факта государственной регистрации;

     факта технической инвентаризации

     Не  «может служить объектом аренды самовольная постройка (жилой дом, другое строение, сооружение и т.п.) в соответствии с положениями п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса.

     Таким образом, договор аренды зданий (сооружений, нежилых помещений) заключается  в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды недвижимого имущества.

     Ранее были рассмотрены общие нормы, касающиеся арендных отношений.

     Изучим  особенности регулирования арендных отношений, возникающих при сдаче  в аренду нежилых помещений, относящихся  к собственности Москвы.

     В Москве Московской городской Думой, до настоящего времени, не принят закон  «Об аренде объектов государственной  и муниципальной собственности  города Москвы».

     В настоящий момент действующим нормативным  документом, определяющим порядок сдачи  в аренду нежилых помещений принадлежащих городу Москве является постановление Правительства Москвы N 689 от 13.08.1996г., «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования» (в ред. постановлений Правительства от 11.11.1997 N 795 (ред. 11.06.2002), Москвы от 10.03.1998 N 169, от 31.03.1998 N 248, от 22.09.1998 N 725, от 08.02.2000 N 98, от 15.02.2000 N 131, от 17.10.2000 N 813, от 26.12.2000 N 1019, распоряжений Мэра Москвы от 28.12.2000 N 1385–РМ, от 06.02.2001 N 86–РМ, постановлений Правительства Москвы от 03.04.2001 N 305–ПП, от 28.08.2001 N 789–ПП, от 09.10.2001 N 902–ПП, от 16.10.2001 N 924–ПП, от 24.10.2001 N 956–ПП, от 22.01.2002 N 68–ПП, от 03.09.2002 N 712–ПП (ред. 15.04.2003), от 15.04.2003 N 251–ПП).

     Постановление определяет порядок управления объектами  нежилого фонда (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями), относящимися к  собственности  города Москвы независимо от того, на чьем балансе они учитываются и на каких правах.

     В нем даются следующие понятия:

     нежилой фонд–нежилые помещения (здания, сооружения);

     нежилые помещения–отдельные строения и  их часть, неиспользуемые для проживания граждан;

     отдельные строения–здания, сооружения  и  другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической  инвентаризации (МосгорБТИ);

     управление  объектами–принятие решений, направленных на более полное и эффективное использование нежилого фонда, и оформление документов в отношении  имущественных прав, связанных с объектами городской собственности Москвы;

     объекты городской собственности–объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности Москвы;

     государственные (муниципальные) унитарные предприятия–коммерческие организации, созданные по решению  уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, федерального или городского подчинения, не наделенные правом собственности на закрепленное за ними собственником имущество, и действующие в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

     Правительство Москвы уполномачивает управлять и  распоряжаться объектами городской  собственности (нежилым фондом) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.

     В соответствии с Положением о порядке  учета и оформления прав на объекты  нежилого фонда в городе Москве передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса, обязательным условием которых является обязанность арендатора застраховать арендуемое помещение на время действия договора аренды.

     Передача  нежилого помещения в аренду без  аукциона или конкурса  может  быть произведена юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра, постановления Правительства  Москвы, распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы в следующих случаях:

     обеспечение органов представительной и исполнительной власти и управления Российской Федерации, области;

     обеспечения выполнения городских программ, утвержденных Правительством Москвы;

     развитие  сети организаций здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, а также под творческие мастерские, работу с детьми и населением;

     при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых  сооружений, а также в связи  с реконструкцией или сносом зданий, сооружений;

     обеспечение выполнения соглашений между Правительством Москвы и суверенными государствами СНГ, республиками, краями, областями Российской Федерации;

     обеспечение межгосударственных соглашений Российской Федерации;

     размещение  государственных и муниципальных  предприятий и организаций, не подлежащих приватизации;

     по  ходатайству представительных органов власти, префектов административных округов, Общественно–Экспертного Совета по малому предпринимательству при Мэре и Правительстве Москвы для отдельных структур с целью их поддержки и становления;

     обмена  нежилых помещений или замены.

     Указанные распорядительные документы Правительства  Москвы и Департамента государственного и муниципального имущества могут  быть приняты при наличии согласования (визы) префектуры административного  округа, в которых указывается  название юридического (физического) лица и конкретное нежилое помещение (общая площадь, этаж, номера помещений) и цель его использования.

     При передаче нежилых помещений организациям с иностранными инвесторами должно быть заключение компетентных органов.

     Особенностью  типового договора аренды нежилого фонда  города Москвы, является его трехсторонний  характер. Арендодателем по таким  договорам выступает Департамент  государственного и муниципального имущества города Москвы, а балансодержателем  – организации, в эксплуатации которых находится нежилой фонд. Такими организациями в городе Москве являются дирекции единого заказчика (ДЕЗ), государственные унитарные предприятия, использующие недвижимость на праве хозяйственного ведения и государственные учреждения за которыми недвижимое имущество закреплено на праве оперативного управления.

     В случае, если Балансодержателем является ДЕЗ, Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы не только выступает Арендодателем, но и решает вопрос об Арендаторе.

     Поэтому решение о сдаче в аренду и  выбор арендатора принимается Балансодержателем, государственным унитарным предприятием, государственным учреждением, Департаментом  и т.д.

     Средства  от аренды поступают на счет Арендодателя.

     Вся сумма полученной арендной платы идет в бюджет города (предприятиям, оформившим права хозяйственного ведения возвращается 47,5%). Арендная плата от сдачи в аренду нежилых помещений: закрепленных за государственными, муниципальными учреждениями города Москвы на правах оперативного управления, в полном размере зачисляется в бюджет города. При этом исходят из того, что собственник выделяет средства, необходимые для содержания недвижимости, закрепленной за учреждением на правах оперативного управления в пределах смет.

     Типовой договор на аренду нежилых помещений составлен с учетом нового ГК РФ

     Так согласно п.3 ст.607 ГК и разделу 1 типового договора обязательно должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Характеристики помещений указываются в выписке из технического паспорта БТИ и являются неотъемлемой частью договора аренды.

     Срок  договора аренды определяется соглашением  сторон. Если срок не определен, то он считается заключенным на неопределенное время. В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца.

     Как правило, в Москве договора аренды заключаются  на срок 3–5 лет. Лишь в договорах аренды приватизированных (бывших арендных) предприятий срок аренды нежилых помещений и зданий установлен 25 лет.

2. Деятельность Зеленоградского  территориального  агентства 
Департамента имущества города Москвы 
по управлению арендными отношениями

2.1. Организационная структура территориального агентства

     Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы (уполномоченный Правительством Москвы) управляет и  распоряжается объектами городской  собственности (нежилым фондом). Департамент  имеет в своем подчинении 10 территориальных агентств (по числу округов Москвы).