Совершенствование системы поддержки и развития малого предпринимательства в районе "Митино" г.Москва

     Зеленоградское  территориальное агентство имеет  следующую структуру и основные функции:

     Как уже говорилось ранее, передача нежилого помещения в аренду реализуется  на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или  физическому лицу. Проведением таких конкурсов занимается Специализированное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже имущества г.Москвы. Таким образом, Зеленоградское территориальное агентство не проводит конкурсы, а готовит документы (лоты) для участия в них.

2.2. Деятельность агентства  по регулированию  арендных отношений  в округе

     В результате деятельности агентства  за 8 мес. 2004г в аренду различным  организациям переданы помещения общей  площадью 174, 7 тыс.кв.м. по 1046 договорам  на сумму 184,7 млн.руб. (для сравнения в 2002г. эта сумма за год составляла 90 млн.руб., в 2003 г. – 147 млн.руб.).

     Согласно  статье 614 Гражданского кодекса арендная плата устанавливается соглашением  сторон, так как является одним  из условий договора аренды. Однако, при сдаче государственной собственности размер ставки, порядок ее расчета устанавливается собственником недвижимого имущества. В условиях договоров аренды включено условие о праве Арендодателя на изменение ставки арендной платы. Гражданский кодекс в статье 614 п.3 устанавливает, что такое изменение возможно по соглашению  сторон  и не чаще 1 раза в год.

     В Москве изменение ставки арендной платы  проводится  постановлением Правительства  Москвы. Как правило, такое изменение  производится с 1 апреля текущего года.

     В настоящее время методику расчета  арендной платы определяет Постановление  Правительства Москвы от 14.10.2003г. № 861-ПП «Об утверждении методики расчета  арендной платы за пользование объектами  нежилого фонда, находящимися в собственности  города Москвы».

     Ставка  арендной платы зависит:

     1. От вида деятельности на арендуемых  площадях. В зависимости от вида  деятельности предприятия ему  присваивается соответствующий  коэффициент (Квд). На ставку арендной  платы влияет также корректирующий  коэффициент (Ккор), характеризующий категорию арендатора, в т.ч. социальную направленность его деятельности и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом. При этом минимальная ставка устанавливается для предприятий бытового обслуживания населения, предприятий, оказывающих медицинские и образовательные услуги населению и т.д. Наибольшая ставка предусмотрена для банков, ресторанов, казино, предприятий игорного бизнеса.

     Так, например, в Зеленограде учреждениям  и организациям с минимальной  арендной платой в 2004г. сдано 59,8 тыс.кв.м. площадей, причем из них 25,0 тыс.кв.м. в помещениях  категории А, т.е. имеющих наибольшую коммерческую привлекательность.

     Для предприятий малого бизнеса и  некоммерческих организаций с коэффициентами Ккор=0,5 и 0,3 в аренду в 2004г. сданы  соответственно 49,8 и 7,98 тыс.кв.м. площадей.

     Все остальные арендаторы, имеющие Ккор = 1,0 занимают 55,7 тыс.кв.м.площадей.

     Таким образом, льготами по арендной плате  в Зеленограде пользуются 68% арендаторов.

     2. От арендуемого помещения. Учитывается  износ помещения, расположение, степень технического обустройства, высота потолков и т.д.

     Все помещения, сдаваемые в аренду, делятся  на 3 категории в зависимости от их коммерческой привлекательности:

• категория А: отдельно стоящие нежилые здания, используемые одним арендатором; нежилые помещения на 1-х и 2-х этажах расположенных на 1 линии основных транспортных магистралей города; 1 линия домов от дороги. В Зеленограде в аренду в 2004г. сдано 72,2 тыс.кв.м. таких помещений.
• категория В: нежилые помещения наземных, цокольных этажей; цокольные и полуподвальные помещения с выходом на основные транспортные магистрали города; подвальные помещения в зданиях, расположенных на магистралях, металлические ангары и иные не капитальные  (временные). Таких помещений сдано в аренду 80,2 тыс.кв.м.
• категория С: нежилые цокольные, полуподвальные и подвальные помещения, кроме указанных в категории В; металлические ангары и иные не капитальные  (временные) сооружения; др.нежилые помещения не указанные в категориях А и В. Таких помещений сдано в аренду 21,0 тыс.кв.м.

     Постановлением  установлено, что в любом случае ставка арендной платы не может быть менее минимальной ставки. Минимальная  ставка арендной платы на 2004 год  составляет 690 рублей за квадратный метр в год.

     Правительство Москвы, Мэр Москвы могут устанавливать льготные ставки арендной платы для поддержки отдельных пользователей нежилых помещений. Так, арендные ставки ниже минимального размера установлены для органов Прокуратуры, налоговой полиции, Московского фонда обязательного медицинского страхования. Значительные льготы Правительством Москвы установлены для арендаторов, являющихся субъектами малого предпринимательства.

     Арендная  плата подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в соответствии с постановлением Правительства  Москвы в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв. м строительства и / или изменения методики расчета; введение поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 кв. м объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1 кв. м аренды объекта и т.п.).

     Прогнозные  показатели поступлений арендной платы  за нежилые помещения в Зеленоградском административном округе на 2005 год  в целом составляют 285,7 млн. руб. К 2006 году поступления ожидаются уже в размере 362,9 млн. руб., а к 2007 году – 465,6 млн.руб.

     При этом среднегодовая ставка арендной платы на 2005 год предположительно составит 1834,0 руб.; на 2006 год – 2329,5 руб.; на 2007 год – 2988,9 руб.

2.3. Наиболее актуальные проблемы  в области арендных отношений

     Первое, с чем сталкивается предприниматель  после регистрации своего бизнеса, это получение недвижимости для  размещения офиса или производства. Чаще всего недвижимость получают на правах аренды.

     Прежде  всего, необходимо выяснить, как предприниматели, государственные служащие и эксперты по вопросам недвижимости оценивают доступность и полноту информации о тех или иных объектах недвижимости; как они оценивают временные и финансовые затраты предпринимателя на оформление документов, его осведомленность о процедуре передачи недвижимости в аренду и, наконец, возможность оптимизации самого этого процесса. Объектом исследования стала процедура передачи в аренду городской и муниципальной собственности, которая более всего интересует малый бизнес.

     С этой целью рассмотрим результаты анкетного  опроса, проведенного Центром бизнеса  «Бенефит-Консалт» на территории городов  Москвы (Зеленоградский административный округ) и Воронежа. Опрос проводился силами специалистов Территориального агентства по поддержке предпринимательства Зеленоградского АО (г. Москва) и Воронежского регионального агентства поддержки малого и среднего бизнеса. В каждом регионе в опросе приняли участие 60 представителей малого и среднего бизнеса, 20 представителей государственных структур и 10 консультантов и экспертов по вопросам оформления арендных отношений.

     Перед проведением опроса специалисты  проанализировали существующую нормативно–правовую  базу, регламентирующую условия и  порядок оформления арендных отношений. Оказалось, что на федеральном уровне имеется определенный правовой вакуум по ключевым вопросам имущественно–земельных отношений. А поскольку жизнь ежедневно требует принятия безотлагательных решений, то местная нормативная база развивается с некоторым опережением, отражая опыт оперативного (но далеко не всегда эффективного) правового регулирования локальных проблем. В частности, отсутствуют единые правила заключения договоров аренды нежилых помещений. Многие нормативные акты носят подзаконный, а чаще ведомственный характер. Они призваны конкретизировать нормы отдельных законов. Например, если в аренду сдается земельный участок, то основным нормативным актом следует считать Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136–ФЗ (например, статья 30, которая предусматривает порядок предоставления под застройку земельных участков, находящейся в государственной или муниципальной собственности). Если объектом договора аренды является нежилое помещение, то аналогичной «генеральной» нормы в федеральном законодательстве нет, что может привести к существенным правовым расхождениям.

     В проведенном исследовании, прежде всего, оценивалось, насколько полно существующая нормативная документация описывает  процедуру получения недвижимости в аренду. Чиновники, занимающиеся этими  вопросами, в большинстве своем (45% опрошенных в Москве) считают, что существующих нормативных документов вполне достаточно, и что они достаточно подробно освещают все вопросы оформления арендных отношений. Частично их в этом поддерживают консультанты и эксперты, однако многие эксперты считают, что в законодательстве еще довольно много «пробелов», позволяющих неоднозначно трактовать некоторые процедурные вопросы.

     Неожиданным оказалось отношение к законодательной  базе большей части московских предпринимателей. Соглашаясь с тем, что как процедурные, так и ценовые нормативы часто не соблюдаются, они при этом не знают существующей нормативной базы и не обращаются к ней, довольствуясь лишь той информацией, которую им предоставляют сами чиновники. Лишь около 30% предпринимателей использовали в своей работе нормативную базу, причем, как правило, местного значения.

     Следующим этапом стала оценка осведомленности  предпринимателей об источниках получения  информации, ее доступности, полноты  и т.п. Проведенные опросы показали, что почти все чиновники и большая часть экспертов уверены в том, что предприниматели, оформляющие недвижимость в аренду, полностью или хотя бы частично осведомлены об источниках получения информации, и её получение не вызывает у них никаких трудностей. Предприниматели с этим категорически не согласны. Большая часть из них подтвердила, что они частично осведомлены о возможных источниках информации, но четко сказать, где и какую информацию они могут получить, многие из них не смогли. Около трети опрошенных заметили, что они вообще слабо осведомлены об источниках информации, особенно о тех их них, которые напрямую связаны с процедурой оформления арендных отношений.

     Более 53% предпринимателей в Москве считают  информацию о процедуре получения  недвижимости в аренду практически недоступной или малодоступной, полагая, что чиновники намеренно скрывают от них эту информацию, преследуя личные, корыстные цели. Чиновники же и эксперты почти на 100% уверены, что такая информация доступна. Их мнения разошлись лишь в оценке степени этой доступности. Так, в Москве большинство чиновников и часть экспертов считают, что информация полностью доступна. Другая часть опрошенных (50% в Москве) отметила, что информация доступна лишь частично.

     При этом чиновники вполне согласны с  тем, что для получения соответствующей информации предпринимателям придётся обратиться в различные организации, поскольку в одном месте они ее вряд ли получат в полном объеме. Вместе с тем, именно разрозненностью источников информации, скорее всего, и объясняется некоторая пассивность предпринимателей в поиске официальной информации по вопросам оформления арендных отношений.

     Кроме доступности информации для предпринимателей также важны ее объем и достоверность. В обоих городах мнения предпринимателей по данному вопросу оказались близки. Более двух третей представителей бизнеса заявили, что оценивают объем доступной информации о процедуре оформления аренды недвижимости как неполный и/или совершенно недостаточный. Возможно, это объясняется неосведомленностью предпринимателей о том, где и какую информацию они могут получить.

     Исследования  показали, что за информацией по проводимым конкурсам на право аренды нежилых помещений большинство  предпринимателей Москвы (67%) обращается в префектуру и комитет по управлению имуществом. Здесь они знакомятся с этой информацией на стендах или получают консультации специалистов. Однако только часть предпринимателей довольствуется полученной информацией (46% в Москве), считая её достаточно полной и оперативной. Характерно, что часть предпринимателей оценивала полезность различных источников получения информации «априори», не имея реальной практики использования того или иного источника.