Совершенствование системы поддержки и развития малого предпринимательства в районе "Митино" г.Москва

     Также в договор аренды можно внести пункт примерно такого содержания:

     "За  неосновательное уклонение от  подписания акта сдачи-приема  имущества в аренду или отказ  от его подписания виновная сторона выплачивает потерпевшей стороне штраф в размере 1500 рублей за каждый день просрочки (или отказа) подписания акта до момента его фактического подписания".

     Все подобные условия ответственности  являются договорными. Они не указаны  в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход⁵.

     Кодекс  не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако из указанного правила есть исключения. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката – лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

     В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии; производить  за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".

     Уплата  арендных платежей арендодателю –  одна из основных обязанностей арендатора (ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим договором, а если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата не относится к числу существенных условий договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его отсутствии договор признается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

     2.Объектом  аренды может быть не любое  имущество, включая обособленные  природные объекты, а лишь те  предметы и вещи, которые не  теряют своих натуральных свойств  в процессе потребления, так  называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как известно, сегодня такого закона нет. Это не означает, что предметом арендных отношений может стать любое имущество.

     Также имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

     а) быть пригодным для использования  строго по целевому назначению;

     б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и  правилам (санитарии, противопожарным  правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

     в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

     г) передаваться при необходимости  со всеми его принадлежностями;

     д) сдаваться в аренду с относящимися к имуществу документами. 

     3.Важная  особенность аренды состоит в  том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

     Физические  лица вправе заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК). Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой – физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме

     В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле "иное" установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

     Государственная регистрация должна производиться  по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией  записи о такой регистрации в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

     4.Согласно  п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

     Содержащийся  в этой статье перечень не является исчерпывающим, и стороны могут  предусмотреть в договоре иные формы  оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться  за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.

     П. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК), если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность – заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы – предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612 ГК). Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

     П. 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными  возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Указанная норма применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

     В случае неэффективности попыток  получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру – потребовать досрочного расторжения  договора. 

     5.Поскольку  в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды. Таким образом, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. ГК не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П. 2 ст. 610 ГК допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

     Статья 610 ГК РФ о сроках аренды составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

     Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок. Ранее действовавшее законодательство рассматривало срок договора аренды как его существенное условие. Положения ГК РФ о сроках арендного договора представляются более демократичными.

1.2. Формы арендных  отношений, их  характеристика

     Арендным  отношениям в Гражданском кодексе  Российской Федерации посвящена отдельная глава 34 «Аренда», которая имеет деление на шесть параграфов. В первом выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды. Общие положения об аренде применяются к отдельным видам договора аренды (перечисленным ниже) в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами.

     Деление на виды произведено, главным образом, исходя из объекта (предмета) аренды. Этот подход нашел отражение в следующих  параграфах: третьем – аренда транспортных средств; четвертом – аренда зданий и сооружений; пятом – аренда предприятий. Однако дифференциация видов аренды только этим не исчерпывается. Во втором параграфе, посвященном прокату, учитывается сфера применения и специализация арендодателей. Финансовая аренда (лизинг) раскрыта в шестом параграфе, здесь при делении на виды учитывался особый характер отношений, сочетающих в себе аренду и кредитование.

     Так как тема данной курсовой работы посвящена  аренде нежилого фонда, необходимо более  подробно рассмотреть   Договор  аренды зданий и сооружений.

     Нормы параграфа 4 Главы 34 ГК РФ распространяются не только на здания и сооружения, но и на аренду земельного участка.

     Сделано это потому, что земельный участок  неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК РФ).

     Нормы рассматриваемого параграфа также затрагивают регулирование аренды предприятия, несмотря на то, что этой разновидности аренды посвящен § 5 главы 34 Гражданского кодекса. В силу п. 2 ст. 650 регулируется аренда производственных зданий и сооружений в той части, в какой она неурегулирована вышеназванным специальным параграфом «Аренда предприятий».

     Специальные нормы, изложенные в § 4 «Аренда зданий и сооружений» имеют приоритет перед общими нормами, которые приведены в § 1 «Общие положения об аренде» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

     Примеры ряда таких специальных норм о  дополнительных (более строгих) требованиях  к соответствующим положениям аренды зданий и сооружений, по сравнению  с общими нормами, приведены в  таблице: 

     Сравнение специальных и  общих норм применительно  к аренде зданий и сооружений