Сервитуты в Российском праве

     Пункт 5 статьи 23 ЗК РФ закрепляет норму, согласно которой осуществление сервитута  должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении которого он установлен. Это означает, что если, например, при прокладке газо- или водопровода есть техническая возможность проложить его по границе соседнего участка и это принесет минимальные неудобства, то лицо, требующее установления сервитута, должно сделать именно так, даже если такая прокладка потребует больших материальных затрат. Данное лицо не может требовать прокладки газо- или водопровода непосредственно через соседний земельный участок, т.е. злоупотреблять своим правом.

     Согласно  пункту 6 статьи 23 ЗК РФ статьи собственник  земельного участка, обремененного  частным сервитутом, вправе в любом  случае требовать соразмерную плату  от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Совсем иная ситуация складывается, когда установлен публичный сервитут. Здесь возможны два варианта требований в зависимости от степени обременения земельного участка и права на такой участок. Во-первых, собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Во-вторых, если невозможно использовать земельный участок вследствие установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать его изъятия, а собственник - выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

     Если  в результате обременения публичным  сервитутом земельный участок вообще невозможно использовать, его собственник, землепользователь, землевладелец  вправе требовать изъятия (выкупа) такого участка с возмещением убытков. Таким образом, пункт 7 статьи ЗК РФ устанавливает дополнительное основание для изъятия земельного участка, инициаторами которого являются землевладелец и землепользователь, или выкупа, инициатором которого может быть только собственник обремененного земельного участка.

     Согласно  пункту 8 статьи ЗК РФ лица, права и  законные интересы которых затрагиваются  установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих  прав в судебном порядке. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 по этому поводу указано, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее. Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части 2 статьи 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в статье 52 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в пункте 2 статьи 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

     Споры между органом, установившим публичный  сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом  в изъятии, в том числе путем  выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

     Сервитуты подлежат государственной регистрации  в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 27 Закона государственная регистрация сервитута проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления плана земельного участка не требуется.

     Рассмотрим  в качестве примера судебную практику⁴⁰:

     Муниципальное унитарное предприятие (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд  Волгоградской области с иском  к Администрации г. Волгограда (далее-ответчик) о признании недействующим постановления  Администрации г. Волгограда № 1124 от 18.09.2002 г., третье лицо: предприниматель-К.

     Обжалованным  судебным решением в удовлетворении указанного выше иска отказано, оспоренное постановление Администрации г. Волгограда признано соответствующим  ст.23 Земельного Кодекса Российской Федерации.

     В кассационной жалобе истец просит об отмене судебного акта, вынесении  нового судебного решения об удовлетворении иска, настаивая на нарушении ответчиком ст. 23 Земельного Кодекса Российской Федерации, поскольку был установлен, не публичный, а частный сервитут в интересах одного лица – предпринимателя К.

     Федеральным арбитражным судом Поволжского  округа решение отменено, постановление  Администрации г. Волгограда №1124 от 18.09.2002 г. «Об установлении публичного сервитута унитарному предприятию  «Тракторозаводский рынок» признано недействующим.

     Как следовало из материалов дела, предпринимателем К. по договору купли продажи от 06.12.2000 г. приобретен магазин по адресу: г. Волгоград, ул. Клименко, 12 «б». 06.03.2001 г. за №3571 был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка площадью 266,1 кв.м. по тому же адресу. Из технического паспорта нежилого здания, приобщенного предпринимателем К. видно, что по состоянию на 01.12.2000 г. находится оно на территории колхозного рынка. Данное обстоятельство установлено судом и по другим имеющимся в деле документам.

     Как было видно из оспариваемого постановления, оно вынесено в связи с обращением гражданки К. в целях обеспечения  беспрепятственного прохода и подъезда к принадлежащему ей магазину с территории истца. В чьих интересах был установлен публичный сервитут не усматривается и из постановляющей части постановления.

     В п. 2 оспоренного ненормативного акта установлено, что публичный сервитут подлежит государственной регистрации  в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними «Волгоградское областное регистрационное управление», что соответствует п. 9 ст. 23 Земельного Кодекса Российской Федерации.

     Вместе  с тем, прямое указание федерального закона ответчиком не было выполнено, в деле документы о регистрации сервитута отсутствуют.

     Кроме того, п.2 ст.23 Земельного Кодекса Российской Федерации определено, что публичный  сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний⁴¹.

     Данное  установленное законом требование также не выполнено ответчиком.

     Отсутствие  порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий  публичный сервитут, от получения  каким - либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца.

     Однако  при устранении вышеуказанных нарушений  администрация города не лишена возможности вновь установить сервитут.

     При таких обстоятельствах у арбитражного суда не имелось правовых оснований  для отказа в иске, поскольку вынесено оспоренное постановление с нарушением вышеуказанных требований закона.

     Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ статья 23 ЗК РФ была дополнена п. 4.1: "Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель". В научной литературе однако данный пункт был подвергнут критике. Так, А. Лазаревский отмечает, что публичный сервитут отражает результат применения правового акта о территориальном зонировании, где сбалансированы интересы владельцев недвижимости и местного сообщества. Подчинение публичного сервитута резервированию отменяет все публичные сервитуты на зарезервированной территории после окончания срока резервирования. Таким образом, реализация данного пункта статьи 23 ЗК РФ на практике может означать, что чиновники, изъявшие участок и планирующие распоряжение им, освобождаются от всяких обязательств перед местным сообществом по использованию данного участка⁴².

     В соответствии с п. 2 статьи 48 ЗК РФ публичный  сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

     2.3. Государственная регистрация сервитутов

    Государственная регистрация является юридическим  актом признания и подтверждения  государством установления сервитута, а также единственным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных и лесных сервитутов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о сервитуте вносится в подраздел III-3 Единого государственного реестра прав раздела, сформированного на обременяемый объект недвижимости.

     Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 131 предусматривает, что наряду с государственной регистрацией в едином государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка

     Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ⁴³ в ст. 1 определяет понятие сервитута и статьей 4, так же как и ГК РФ, предусматривает обязательность государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. В ст. 27 вышеуказанного федерального закона определен порядок государственной регистрации сервитута. Порядок регистрации также определяется и Федеральным законом Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости»⁴⁴ от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В соответствии со ст. 333.33. Налогового кодекса размер государственной пошлины за государственную регистрацию сервитутов в настоящее время составляет:

     - в интересах физических лиц  - 500 рублей;

     - в интересах организаций - 2 000 рублей⁴⁵.

    Запись  о регистрации сервитута может  быть произведена на основании:

    - заявления правообладателя обременяемого  объекта недвижимости во всех  случаях установления сервитута;

    - заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте;

    - заявления органа государственной  власти или местного самоуправления  в случае, если сервитут установлен  этими органами в соответствии  с законодательством в публичных  интересах;

    - заявления нотариуса, совершившего нотариальное удостоверение соглашения об установлении сервитута.

    Если  регистрация сервитута была произведена  не на основании заявления правообладателя  обременяемого объекта недвижимости, последний в обязательном порядке  должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута. Законом установлен месячный срок, в течение которого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, зарегистрировавший сервитут, обязан уведомить об этом правообладателя. Копия направленного правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.

    Если  сервитут установлен в соответствии с законодательством в публичных  интересах органом государственной  власти или местного самоуправления и его регистрация проведена  по инициативе указанных органов, уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

    В случае, если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Едином государственном реестре прав раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании документа (документов), которым (которыми) этот сервитут установлен, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка.

    Если  в отношении одного и того же объекта  недвижимости установлено несколько  сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации в Единый государственный реестр прав.

    Закон предусматривает отказ в кадастровом  учете путем отказа в постановке на учет земельного участка в случаях  если:

    1) доступ к такому земельному  участку (проход или проезд  от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;

2) доступ (проход или проезд от земельных  участков общего пользования)  к образуемому или измененному  земельному участку не будет  обеспечен, в том числе путем  установления сервитута.