Сервитуты в Российском праве

     Согласно  нормотворческой практике, принятой в зарубежных странах, гражданское  право которых основано на традициях  римского права, вещные права должны предусматриваться законом. К сожалению, в ГК решение этого вопроса  осталось открытым. Представляется целесообразным и в российском гражданском праве, по аналогии с тем, что действующие вещные права предусмотрены ГК, а не иным нормативным правовым актом, новые вещные права, если такая потребность возникнет, вводить только законом. При этом не требуется внесение изменений и дополнений в ГК. Оговорка, содержащаяся в п. 1 комментируемой статьи, - "в частности", дает право Федеральному Собранию РФ предусматривать новые вещные права отдельным законом. Подзаконными нормативными актами, равным образом, как и доктриной, такие права вводиться не могут²⁵.

     В п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право  ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Подобный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и собственником земельного участка. Термин "сервитуарий" использовался в римском праве. Другая же сторона никак не называлась. Профессор Ю. Андреев называет ее сервитутодателем²⁶ - термин не очень удачен, поскольку "датель" (например, ссудодатель, арендодатель, лизингодатель) предполагается лицом, добровольно дающим что-либо, а собственник соседнего (служащего) участка зачастую и не хотел бы предоставить сервитут. Право собственности не является единственным титулом, обладание которым предоставляет возможность установить сервитут. Закон распространяет сервитутное право и на лиц, у которых господствующий участок находится не в собственности, а на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Что касается другой стороны, к которой обращаются с требованием об установлении сервитута, то к лицам, устанавливающим в своем имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных участков. Субъекты других вещных прав исключены из списка возможных адресатов требования по установлению сервитута. Вероятно, такое ограничение является не вполне оправданным²⁷.

     Современное российское законодательство допускает  возникновение сервитута и в  силу прямого указания закона. Так, статьей 10 Федерального закона «О племенном  животноводстве» предусмотрено  установление сервитутов для прогона скота, проведения и отвода воды через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производства забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и организации водопоя из водного объекта, принадлежащего другому лицу,²⁸, водопоя скота.

     Если  сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный. (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

     В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

     1) описание участка, обремененного  сервитутом, и участка, в интересах  которого установлен сервитут;

     2) условия и сроки установления  сервитута;

     3) план или карта участка с  указанием места нахождения сервитута.

     Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен  этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     В ст. 276 ГК РФ определяется порядок прекращения  сервитута. В п. 1 статьи определено, что сервитут может быть прекращен по инициативе собственника в случае отпадения оснований, по которым он установлен. Это означает, что, если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удовлетворить свои потребности другим образом (например, проложена новая дорога, возможны иные пути водоснабжения и т.д.), в этих условиях собственник участка имеет право поставить вопрос о прекращении сервитута. Пункт 2 ст. 276 ГК РФ дает право собственнику земельного участка ставить вопрос в судебном порядке о прекращении сервитута, если таковой препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением. Принимая во внимание, что установление сервитута оформляется соглашением, фиксирующим условия пользования соответствующим земельным участком, которые не должны являться препятствием для его использования по основному целевому назначению, лицо может ставить вопрос о прекращении сервитута в том случае, если данные условия не выполняются либо если наступили новые обстоятельства, при которых обременение сервитутом не дает возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

     По  действующему праву сервитутом могут  обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, "ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком" (ст. 277 ГК).

     Более подробно законодательство о сервитутах в российском гражданском праве  рассматривается ниже, в параграфе  посвященном видам сервитутов.

     2.2. Виды сервитутов

     Как указывалось выше в отличие от римского права в современном  российском законодательстве отсутствует  единый перечень сервитутных прав. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ стороны  могут предусмотреть в договоре и иные сервитуты в соответствии с гражданским законодательством. Поэтому указанный недостаток приходится восполнять путем доктринального толкования соответствующих норм, а этот путь не оптимален, так как почти у каждого ученого, который занимается данной проблематикой, сложилось свое видение этой проблемы²⁹.

     В ст. 23 Земельного кодекса РФ сервитуты  подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка в соответствии с гражданским законодательством. Частный сервитут может быть установлен в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или пользования. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

     Также действующее российское законодательство подразделяет сервитуты на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Т.е. сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

     В российском законодательстве именно разделение сервитутов на частные и публичные  наиболее четко прописано в нормативно-правовых актах.

     Частный сервитут устанавливается, когда собственник  недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования смежным участком (сервитута).

     В соответствии с п. 1. ст. 23 Земельного кодекса РФ³⁰ и п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

     Пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает два  основных способа установления частного сервитута - сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

     Собственник участка, обремененного частным  сервитутом, может, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

     Земельным кодексом РФ определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют с предусмотренными Гражданским кодексом РФ частными сервитутами: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п.

     Основное  отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута  и в тех интересах, в которых  он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки  линии электропередачи или газопровода  к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута.

     Статья 48 ЗК РФ предусматривает, что частный  сервитут может прекратиться при  наступлении условий, предусмотренных договором, его установившим, или при достижении сторонами в последующем соглашения об этом; при одностороннем отказе обладателя права ограниченного пользования чужой недвижимостью от своего права; при совпадении в одном лице собственника обремененного сервитутом земельного участка и обладателя сервитута (nemini res sua servit - никто не может иметь сервитута в своей вещи).

     Основания для прекращения частного сервитута  указаны в статье 276 ГК РФ. Между  тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях, например:

     – при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

     – при изъятии служащего земельного участка для государственных  или муниципальных нужд;

     – при истечении срока действия срочного сервитута и др.

     Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном  реестре (п.62, 64 правил ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним)³¹.

     Публичный сервитут

     Отличительными чертами публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользование которого устанавливается сервитут, и то, что установление его осуществляется с учетом общественных слушаний (однако порядок проведения таких слушаний ЗК РФ не регулирует). В связи с этим юридическая сущность публичного сервитута вызывает оживленные дискуссии среди современных российских ученых. Пока полной ясности в его понимании все еще нет. Неоднократно высказывалось суждение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют "пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей"³². Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно сделать вывод о том, что в силу неопределенности правообладателей публичный сервитут может быть зарегистрирован не в качестве ограниченного вещного права, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества. Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, публичные сервитуты не имеют. Но как бы там ни было, с позицией законодателя в этом вопросе приходится считаться. Такая же точка зрения законодателя разделяется и некоторыми современными авторами, которые полагают, что публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления и местного населения³³.