Виды муниципальных хозяйств

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ  ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ХОЗЯЙСТВОМ

 

 

3.1. Проведение  на территории МО ГО «город  Южно-Сахалинск» единой государственной  политики в сфере жилищно-коммунального  хозяйства 

 

Основные функции Департамента городского хозяйства:

Разработка проектов законов  и иных нормативных актов МО ГО «город Южно-Сахалинск» в сфере жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.

Разработка топливно-энергетического  баланса области.

Внесение предложений  по реализации тарифной политики в  жилищно- коммунальном комплексе.

Принятие участия в  решении вопросов приватизации предприятий  и организаций отрасли, развития конкуренции между предприятиями, создания рынка жилья и коммунальных услуг, а также передачи объектов жилищно-коммунальной сферы в муниципальную  собственность.

Разработка предложений  по приоритетным направлениям повышения  технической надежности и санитарно-экологической  безопасности инженерных систем жизнеобеспечения. Распространение результатов научных исследований и разработок, новых технологии в области жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, в том числе энергосберегающих, и содействие их использованию. Исходя из данных функций, основной задачей Департамента является проведение на территории МО ГО «город Южно-Сахалинск» единой государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса, а также внедрение новых методов и принципов управления системами жизнеобеспечения городов и населенных пунктов, направленных на обеспечение надежности и безопасности их функционирования. Для реализации данных задач в условиях реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства предлагается проведение следующих мероприятий.

 

3.2. Развитие инициативы собственников жилья

 

Для построения наиболее эффективной  системы взаимоотношений потребителей и исполнителей жилищно-коммунальных услуг целесообразно ускорить процесс  создания товариществ собственников  жилья, что определяется настоятельной  необходимостью ликвидации правовой неопределенности статуса собственника жилищного  фонда.

При создании товариществ  собственников жилья как собственники квартир, так и наниматели, проживающие  в квартирах по договорам социального  или коммерческого найма, получают больше возможностей влиять на процесс  обслуживания дома и пользоваться  результатами более эффективного расходования средств [52. C. 180]. При этом не требуется непосредственное участие жителей в профессиональной деятельности по управлению обслуживанием жилищного фонда. Попытки формирования ТСЖ в Сахалинской области есть, однако этот процесс требует ускорения. Динамика создания ТСЖ представлена на рис. 9.

Рис.3.1. Динамика создания ТСЖ

 

Сдерживающим фактором в  развитии новых форм управления жилищным фондом в Сахалинской области  является:

значительная изношенность жилищного фонда области, связанная, в том числе, и с последствиями  землетрясений;

инертность жителей многоквартирных  домов;

нежелание специалистов отдельных  муниципальных образований заниматься этим вопросом;

отсутствие налоговых  льгот для ТСЖ;

сложности в оформлении земельных  участков.

Для ускорения создания ТСЖ  и их успешной деятельности необходимо проведение целого ряда мероприятий, в  частности:

использование административного  ресурса при создании ТСЖ. Инициаторами создания ТСЖ может и должна выступать  городская администрация (служба заказчика), поскольку в большинстве домов  существуют квартиры, находящиеся в  муниципальной собственности;

бюджетное финансирование работ  по учету земельных участков и  единых комплексов недвижимого имущества;

правовая помощь правлениям ТСЖ в сфере не решенных федеральным  законодательством проблем: отражения  интересов жителей управляемого ТСЖ многоквартирного дома, не являющихся членами товарищества, определения  порядка использования общего имущества  в таком доме, попыток установления для ТСЖ повышенных коммунальных тарифов, а также других задач;

налоговая поддержка ТСЖ.Указанные мероприятия должны найти отражение в нормативных правовых актах, принимаемых на уровне муниципальных образований. Это может быть и один комплексный документ, регулирующий вопросы ускоренного создания ТСЖ и другие вопросы управления многоквартирными домами, в том числе вопросы развития профессионального управления.

Механизм реализации данных мероприятий может быть отражен  в следующем:

первоочередное формирование единых комплексов недвижимого имущества  с последующим созданием ТСЖ. Существующая практика создания ТСЖ  без предварительного формирования единых комплексов недвижимого имущества  влечет за собой невозможность эффективного управления многоквартирными домами, в которых не определены состав и  границы использования общего имущества, в том числе земельных участков, правовой режим нежилых помещений, как входящих, так и не входящих в состав общего имущества;

первоочередное выделение  средств на капитальный ремонт домов, в которых планируется создание ТСЖ, предоставление бюджетных кредитов существующим ТСЖ для проведения капитального ремонта;

бюджетная поддержка ТСЖ  путем предоставления им дотаций  на разницу в тарифах, а также  субсидий и льгот в тех же размерах, что и для муниципального жилищного  фонда;

предоставление ТСЖ налоговых  льгот в части местных налогов  и сборов. Действующее законодательство предусматривает включение в  выручку управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК платежей граждан за содержание и ремонт жилого помещения, включая  плату за управление многоквартирным  домом и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном  доме, плату за коммунальные услуги. Необходимо в Налоговый Кодекс внести дополнение, согласно которому, не должны признаваться объектом налогообложения  налогом на добавленную стоимость  платежи и взносы собственников  помещений в многоквартирном  доме, включая платежи на коммунальный ремонт и за коммунальные услуги, установленные  ТСЖ;

передача ТСЖ нежилых  помещений в многоквартирных  домах для предпринимательской  деятельности, доход от которой должен направляться на финансирование ремонта  и модернизации жилищ;

проведение региональных семинаров для представителей органов  местного самоуправления по созданию и организации деятельности ТСЖ  и разъяснению норм действующего законодательства;

введение в штатные  расписания администрации муниципального образования должности специалиста  по поддержке деятельности ТСЖ на территории данного муниципального образования;

пропаганда преимуществ  создания ТСЖ среди населения;

проведение органами местного самоуправления разъяснительной работы по выбору способов управления многоквартирными домами, предусмотренных действующим  жилищным законодательством;

создание «горячей линии» по вопросам управления и обслуживания жилищного фонда;

организация обучения членов правлений ТСЖ наряду с обучением  профессиональных управляющих.

Положительный эффект от реализации данных мероприятий огромен. Для  членов ТСЖ:

 Собственники помещений  самостоятельно решают, каким способом  управлять своим домом: собственными  силами или с привлечением  специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество  предоставляемых услуг не будет  соответствовать требованиям жильцов  (некачественная или несвоевременная  уборка территории, лестниц; несвоевременный  вывоз твердых бытовых отходов,  невыполнение работ по обслуживанию  и ремонту инженерного оборудования  дома и др.), ТСЖ имеет право  расторгнуть договор и пригласить  для выполнения работ другие  организации [23. с.10].

ТСЖ само планирует ремонтные  работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета  расходов на год утверждаются на общем  собрании членов ТСЖ. Не надо ни о чем  никого просить, обивая пороги различных  инстанций. Любой член ТСЖ имеет  возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

У ТСЖ появляется возможность  иметь дополнительные доходы от сдачи  в аренду нежилых помещений, находящихся  в общедолевой собственности (технический  этаж, колясочная, подвал и т.д.), рационального  использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В ТСЖ создаются условия  к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки  узлов учета и применения энергосберегающих  технологий. В ТСЖ создаются условия  для более бережного отношения  к местам общего пользования, так  как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить  придется самим. После наведения  порядка самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать  окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся  в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных  и профилактических работ, в перспективе  могут быть снижены ежемесячные  платежи за жилищные услуги.

Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для органов власти:

 Переложение части  работ по ремонту и содержанию  подъездов, благоустройству прилегающей  территории на жильцов.

Более бережное отношение  собственников к своему имуществу, что влечет за собой сокращение расходов на содержание мест общего пользования.

Создание конкуренции  на рынке управления и обслуживания жилищного фонда.

Повышение самоорганизации  жителей, т.е. более структурированное  общение с жителями через руководство  ТСЖ.

ТСЖ может стать заказчиком в проектах ресурсоэнергосбережения, так как законодательство предоставляет  широкие возможности ТСЖ для  получения дополнительного дохода и расходования на его развитие, в т.ч. на установку счетчиков воды и тепла [24.с.32].

 

3.3. Необходимость привлечения субъектов малого предпринимательства в сферу жилищно-коммунального хозяйства

 

Развитие конкуренции  в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг тесно связано с привлечением к этому виду деятельности на конкурсной основе как можно большего количества субъектов хозяйствования, и, прежде всего, малых предприятий, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ  и услуг по наиболее низким ценам.

Малые предприятия, характеризующиеся  низкой потребностью в стартовом  капитале, мобильностью высокой степенью ликвидности, способностью к быстрой  переориентации своей деятельности, не имея возможности конкурировать  с крупными фирмами, охотно идут на коммерческий риск, находятся в постоянном поиске производственных, финансовых и технических идей [25.с.24]. Узкая специализация, характерная для большинства малых фирм, позволяет им достигать достаточно высокой производительности и качества производимой продукции и предоставляемых услуг.

В последние годы отраслевая структура малых предприятий  практически не меняется. Непроизводственная сфера деятельности (прежде всего торговля, общественное питание) остается более привлекательной, чем производственная. Сферами привлечения малого предпринимательства в ЖКХ являются ремонт и обслуживание жилищного фонда, установка приборов учета и регулирования водо- и энергоресурсов, вывоз мусора и уборка придомовых территорий, обслуживание и ремонт лифтового хозяйства, инженерных систем городов и населенных пунктов, управление жилищным фондом, материально-техническое снабжение, предоставление банно-прачечных, гостиничных и ритуальных услуг [26. с.186].

В начале периода экономических  реформ большая часть государственной  собственности в жилищной сфере  была передана в муниципальную собственность. Муниципализация жилищно-коммунальной сферы произошла в тот период, когда эта сфера становилась  все более дотационной. Предполагалось, что в течение достаточно короткого  периода будет завершен переход  к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы. Однако социально-экономическая  ситуация не позволила перейти к  покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей, включая население. Кроме того, в  домах, где часть квартир приватизирована, а другая часть находится в  муниципальной собственности, нет  как такового «хозяина». Создаваемые  товарищества собственников жилья  недостаточно развиты.

Попытки выхода на бездефицитные  бюджеты на местном уровне привели  к снижению финансирования ЖКХ. В  результате произошло резкое увеличение уровня износа основных фондов, снижение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг [27.с.13]. Предпосылкой для эффективного управления жилищным фондом служит наличие достаточного количества конкурирующих фирм. А значит, задача улучшения состояния жилищного фонда и качества обслуживания жильцов, обеспечение защиты их законных прав и интересов недостижима без проведения демонополизации обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

собственность управление

По материалам проведенного исследования можно сделать следующие  выводы.

Муниципальное хозяйство - это  совокупность предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность на территории муниципального образования. Деятельность, осуществляемая этими предприятиями  и учреждениями, направлена на удовлетворение общественных интересов. Поскольку  деятельность осуществляют разнородные  по природе субъекты, то необходим  и субъект, координирующий их деятельность в виде органов местного самоуправления. Таким образом, структура управления муниципальным хозяйством включает в себя объекты и субъект управления.