Отчет по практике в ООО «Нстиль»

="justify">     Наиболее  важным является точное определение  поправочных коэффициентов (см. рис.)

        
 

       

     Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. 

     Стоимостные поправки: 

     а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

     б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в  которую оцениваются различия в  характеристиках.

     Кумулятивные  процентные поправки определяются путем  перемножения всех индивидуальных процентных поправок. 

     Поправка  в форме общей группировки  используется обычно на развитом рынке  недвижимости, где имеется большое  число продаж.

     Совокупная  корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. 

     Последовательность внесения поправок:

     Поправка на условия финансирования.

     Поправка на особые условия продаж.

     Поправка  на время продажи.

     Поправка  на местоположение.

     Поправка на физические характеристики

     Преимущества  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

     В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 

     В ценах продаж отражается изменение  финансовых условий и инфляция. 

     Статически  обоснован.

     Вносятся  корректировки на отличия сравниваемых объектов.

     Достаточно  прост в применении и дает надежные результаты. 

     Недостатки  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

     Различия  продаж. 

     Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 

     Проблематичность  сбора информации о специфических условиях сделки.

     Зависимость от активности рынка.

     Зависимость от стабильности рынка.

     Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

     Оценка  стоимости на основе затратного подхода  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

     Уровень заработной платы;

     Величина  накладных расходов;

     Затраты на оборудование;

     Нормы прибыли строителей в данном регионе;

     Рыночные  цены на строительные материалы.  

     Этапы затратного подхода:

     Расчет  стоимости земельного участка с  учетом наиболее эффективного использования (Сз).

     Расчет  стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

     Расчет  накопленного износа (всех видов) (Сизн):

     - физический износ - износ, связанный  со снижением работоспособности  объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

     - функциональный износ - износ  из-за несоответствия современным  требованиям, предъявляемым к  подобным объектам;

     - внешний износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов.  

     Расчет  стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

     Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.  

     Преимущества затратного подхода:

     При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

     технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

     обоснование необходимости обновления действующего объекта;

     оценка  зданий специального назначения;

     при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

     анализ  эффективности использования земли;

     решение задач страхования объекта;

     решение задач налогообложения;

     при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода:

     Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости..

     Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

     Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое  строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 

     Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства старых строений.

     Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

     Отдельная оценка земельного участка от строений.

     Проблематичность  оценки земельных участков в России.  

     6 этап. Согласование полученных результатов  и выведение итоговой величины  стоимости объекта недвижимости

     Как правило, один из подходов считается  базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. 

     Итоговая  величина стоимости имущества выводится  на основании сравнения результатов  применения различных подходов к  оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 

     1. Первым шагом МАИ является  структурирование проблемы, согласование  результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

     2. После иерархического воспроизведения  проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j. 

     Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале  интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

     1 - равная важность;

     3 - умеренное превосходство одного  над другим;

     5 - существенное превосходство;

     7 - значительное превосходство;

     9 - очень сильное превосходство; 

     2,4,6,8 - промежуточные значения. 

     Если  при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. 

     Сравниваются  результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно. 

     Определяется  итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов  на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в  соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

      

       

       

     Согласование  результатов оценки недвижимости: 

     Структурирование  по иерархии:

     А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

     Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

     В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные  колебания.

     Г - способность методов учитывать  специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.). 

     Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле: 

     С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где 

     ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

     ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

     СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

     Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

      

     Таким образом, в результате использования  трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

     Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и  ограничивающих условий, обусловленных  полнотой и достоверностью использованной информации.

      

     7 этап. Составление отчёта об оценке

     Подготовка  документа, содержащего обоснование  мнения оценщика о стоимости имущества. 
 
 

Учетная политика организации

Основные  нормативные документы, регламентирующие формирование и раскрытие учетной  политики 

Термин «учетная политика» применяется и в бухгалтерском, и в налоговом законодательствах. Но содержание, вкладываемое в определение «учетная политика», в двух видах законодательства различно. Различны и сферы применения и сроки, на которые устанавливается учетная политика.

      Основной   нормативный  документ,  регламентирующий  основы

формирования  и раскрытия учетной политики организации для целей бухгалтерского учета, - это Положение по бухгалтерскому учету « Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденное Приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 26 (с изм. от 30 декабря 1999 г.).