Отчет по практике в ООО «Нстиль»

* Рыночная  оценка объекта загородной недвижимости 

* Консалтинг  в области коммерческой недвижимости

* Маркетинговые  исследования 

* Мониторинг  рынка недвижимости 

* Анализ  рынка жилой недвижимости

* Консалтинг  в области жилой недвижимости

* Инвестиционный  консалтинг 

* Налоговая  оптимизация  
 
 
 
 
 

     Понятие недвижимости: ее признаки, классификация 

     Недвижимое  имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

     Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Субъектами  оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

     Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

     К объектам оценки относятся:

     - отдельные материальные объекты  (вещи);

     - совокупность вещей, составляющих  имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое  или недвижимое, в том числе  предприятия);

     - право собственности и иные  вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава имущества;

     - права требования, обязательства  (долги);

     - работы, услуги, информация;

     - иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте. 

     НЕДВИЖИМОСТЬ:

     - Земля как физический объект Обязательность и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

     - Земельные участки

     - Участки недр

     - Обособленные водные объекты

     - Леса

     - Многолетние насаждения

     - Здания

     - Сооружения

     - Морские суда

     - Воздушные суда

     - Суда внутреннего плавания

     - Космические объекты 
 

     Признаки  классификации объектов недвижимости.

     На  оценку объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

     1. Происхождение

     1.1 Естественные (природные) объекты.

     1.2 Искусственные объекты(постройки). 

     2. Назначение

     2.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

     2.2 Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

     2.3 ПОСТРОЙКИ

     2.3.1 Для жилья.

     2.3.2 Для офиса.

     2.3.3 Для торговли и сферы платных услуг.

     2.3.4 Для промышленности.

     2.3.5 Прочие. 

     3. Масштаб

     3.1 Земельные массивы.

     3.2 Отдельные земельные участки.

     3.3 Комплексы зданий и сооружений.

     3.4 Жилой дом многоквартирный.

     3.5 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

     3.6 Секция (подъезд).

     3.7 Этаж в секции.

     3.8 Квартира.

     3.9 Комната.

     3.10 Летняя дача. 

     4. Готовность к использованию

     1) Готовые объекты.

     2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

     3) Требующие завершения строительства. 

     Целями  оценки недвижимости являются: 

     - Повышение эффективности управления  предприятием;

     - Разработка плана развития (бизнес-план);

     - Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и  т.д.);

     - Определение текущей рыночной  стоимости предприятия в случае  его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

     - Определение стоимости ценных  бумаг предприятия, паев, долей  в его капитале в случаях  проведения различного рода операций  с ними;

     - Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

     - Определение рыночной стоимости  имущества при проведении страховых  операций;

     - Налогообложение предприятия (при  определении налогооблагаемой базы  необходимо провести объективную  оценку предприятия);

     - Переоценка активов предприятия  для целей бухгалтерского учета; 

     - Внесение в уставной капитал  имущественных вкладов учредителей; 

     - Выкуп акций у акционеров;

     - Обжалование судебного решения  об изъятии собственности; 

     - Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

     - Эмиссии ценных бумаг;

     - Разработке инвестиционных проектов  и привлечении инвесторов.  

     Отчет об оценке поможет  в следующем: 

     - Застраховать имущество. 

     - Привлечь инвестиции для развития  бизнеса, получить кредит под залог имущества.

     - Приватизировать имущество, передать  его в доверительное управление  или аренду.

     - Совершить сделки купли-продажи,  лизинга.  

     -Оптимизировать  налогооблагаемую базу, избежать  начисления дополнительных налогов  на Ваш бизнес.

     - Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.

     - Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.  

     В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

     Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

     Подход  сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Доходный  подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Ипотека

     Действующие в Республике Башкортостан банки  предлагают много вариантов ипотечных  программ.

     В соответствии с принятыми стандартами "Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию" г.Москва (АИЖК) определен  список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ), приведенный в соответствие с требованиями банков-партнеров, участвующих в реализации федеральной программы ипотечного кредитования на территории г.Уфы, а также внутрибанковских программ ипотечного кредитования. Примерные ставки процентов за рублевый кредит годовых: от 12 до 25 % по вторичному жилью и 18-20 % по первичному в зависимости от программы, размера первоначального взноса и требований банка.

     Список  документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ)

     * документы, которые указаны ниже  в списке в копиях, должны быть  представлены в Агентство (Банк, иную организацию) в следующем  виде: нотариально заверенные копии  либо копии и оригинал (для  сверки);

     * все обязательства, согласия супругов  на отчуждение удостоверяются  нотариусом как сделка, а  не  свидетельствование подлинности  подписи.

       Перечень документов 

     1 Копия паспорта Заёмщика/Созаемщика  (ВСЕ СТРАНИЦЫ, включая незаполненные) 

     2 Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (копия с двух сторон документа)

     3 Копия свидетельства о постановке  на учет в налоговом органе  физического лица по месту  регистрации на территории Российской  Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщик/Созаемщик

      4 Справка о регистрации (выписка  из домовой книги) по месту  постоянной регистрации Заёмщика/Созаёмщика (оригинал)

     5 Копия, документов об образовании  (аттестаты, дипломы) Заёмщика/Созаемщика

      6 Копия военного билета Заёмщика/Созаёмщика   Документы, подтверждающие семейное  положение Заёмщика/Созаёмщика 

     7 Копия свидетельства о браке 

     8 Копия свидетельства о рождении  детей; для несовершеннолетних  достигших 14-летнего возраста - копия паспорта