ОТЧЕТ

ПО  ПРАКТИКЕ

ООО «Нстиль» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Негосударственное образовательное учреждение Волгоградский  институт бизнеса Экономический  факультет

Кафедра менеджмента 

ОТЧЁТ

о прохождении  преддипломной практики

База  практики:

Место работы:

Сроки практики:

Выполнил: студент

Группа:

Ф.И.О. 

Преподаватель:

Учёная  степень:

Учёное  звание:

Ф.И.О.

Волгоград 2010

Что такое риэлторская  фирма 

     Организации (предприятия), которые действуют  на рынке, недвижимости могут называться по-разному:

     - Брокерская (маклерская) контора;

     - Агентство недвижимости;

     - Риелторская фирма (контора).

     Что же это такое за слово - Риелторская  фирма.

     Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его  мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риелторская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости.

     Недвижимое  имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

     Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

     Следовательно, Риелтор, Риелторская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких  сделок.

     Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

     - информационные услуги;

     - консультации;

     - посреднические операции;

     - торговая деятельность. 
 

     Информационные  услуги 

     Наиболее  распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе  информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

     Этот  вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

     Простота  этого вида деятельности обуславливает  и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно. 
 

     Консультационные  услуги 

     Тоже  довольно распространенный в настоящее  время вид деятельности на рынке  недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

     ● юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

     ● технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

     ● экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

     Хотелось  бы обратить внимание, что хороший  Риелтор может (и должен) самостоятельно предоставлять консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и прибегая, то в редких случаях, когда нужны более глубокие и специальные знания.  
 
 

     Торговые  операции в Риелторской деятельности 

     Из  смысла действующих нормативных  актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.

     То  есть, Риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более  высокой цене.

     Отметим, что для Клиентов такая форма  работы Клиента наиболее выгодна, поскольку  они имеют дело только с Риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.

     Естественно, что торговая деятельность на рынке  недвижимости является наиболее сложной  и рискованной (для Риелтора). Риелтор  должен располагать значительными  оборотными средствами. Чтобы не прогадать, Риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это высший пилотаж  риелторства. Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя. 
 
 
 

     Права и обязанности  потребителя риэлторских  услуг 

     Права и обязанности потребителя риэлторских  услуг (клиента) регулируются общими положениями  ГК РФ по обязательствам возмездного  оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой. 

     А. А. Батяев указывает, что договор  на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный  товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года).

     Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

     В том случае, когда потребитель  риэлторских услуг готов воспользоваться  услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

     В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

     Клиенту следует поинтересоваться о таких  немаловажных вопросах, как переход  риска случайной гибели, ответственности  сторон, права на удержание риэлтором  всего, полученного им по сделке, заключенной  в интересах клиента, обременении  недвижимого имущества правами третьих лиц.

     Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических  действиях, которые необходимо совершить  риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с  недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

     Требование  о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

     Если  клиенту необходимо, например, совершить  обмен квартирами, то будет считаться  исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

     «Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

     Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. 

     Такие способы, как использование собственных  средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем  размере.

     При выделении земельного участка под  жилой микрорайон муниципалитет  получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

     Если  в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.