Отчет по практике в ООО «Нстиль»

     для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

     утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые  он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

     действующего  предприятия - стоимость единого  имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.  

     Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.  

     Факт  государственной регистрации возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

     Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

     Формулируются ограничивающие условия - заявления  в отчете, описывающие препятствия  или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества  

     2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

     Определяются  источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

     Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

     Составляется  договор на оценку недвижимости.

      

     3 этап. Сбор и анализ  информации об  объекте недвижимости

     Сбор  и обработка следующей информации и документации:

     правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц;

     данных  бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

     информации  о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

     информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     Анализ  рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и  тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

     Осмотр  объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

     Анализ  и обработка информации

      

     4 этап. Анализ лучшего  и наиболее эффективного  использования недвижимости

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

     Правовая  обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

     Определение наивысшей стоимости недвижимости.

      

     5 этап. Расчёт оценочной  стоимости объекта  недвижимости на  основе трёх подходов

     Оценка  стоимости на основе доходного подхода  Доходный подход основан на том, что  стоимость недвижимости, в которую  вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

     Базовая формула доходного подхода:  

     С= ЧД/К     , где

     С (V) - стоимость недвижимости;

     ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить  недвижимость за период;

     К ( R ) - норма дохода или прибыли - это  коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки.

     Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому  им чистому доходу.

     Ставка  дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. 

     Модель  капитализации дохода

     Этапы доходного подхода:

     Расчет  валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

     Оценка  потерь от неполной загрузки (сдачи  в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа  рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

     Расчет  расходов, связанных с объектом оценки:

     - операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

     - фиксированных - затраты на обслуживание  кредиторской задолженности (процентов  по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

     - резервы - издержки на покупку  (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.  

     Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

     Расчет  коэффициента капитализации. 
 

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

     качество  и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

     риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

     Доходный  подход используется при определении:

     инвестиционной  стоимости, поскольку потенциальный  инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

     рыночной  стоимости.  

     Оценка  стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

     Объект  не должен быть уникальным.

     Информация  должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

     Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

     замещения;

     сбалансированности;

     спроса  и предложения.

     Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости: 

     1 этап 

     Изучение  рынка - проводится анализ состояния  и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.  

     2 этап

     Сбор  и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или  недавно проданных аналогах объекта  оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 

     3 этап

     Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 

     4 этап

     Установление  стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных  цен объектов-аналогов.  

     Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

     сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое  объект находится на рынке;

     независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются  не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

     находятся в родственных отношениях;

     являются  представителями холдинга и независимой  дочерней компании;

     имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

     сделки  осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

     занимаются  продажей объектов недвижимости умерших  лиц и т.д.;

     инвестиционной  мотивации, которая определяется:

     аналогичными  мотивами инвесторов;

     аналогичным наилучшим и наиболее эффективным  использованием объектов;

     степенью  износа здания.

     Основные  критерии выбора объектов-аналогов при  оценке недвижимости:

     Права собственности на недвижимость.

     Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

     Условия финансирования сделки.

     При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

     Условия продажи и время продажи.

     Местоположение.

     Физические  характеристики.

       

     Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.