В некоторых проектах, эти показатели могут быть дополнены другими  показателями эффективности, призванными  либо показать проект с более удобной для анализа точки зрения, либо расширить информацию базовых показателей. Список возможных дополнительных показателей определяется отраслевыми особенностями проекта, условиями его осуществления и подходами к оценке принятыми инвестором.

     Чистая приведенная стоимость проекта (Net Present Value, NPV) рассчитывается по следующей формуле:

     

     где: i – номер года проекта,

            T – число лет в проекте,

            NCF_i – чистый денежный поток i-го года проекта,

            d – ставка дисконтирования.

     Чистый  денежный поток проекта определяется в зависимости от того, с какой  точки зрения оценивается NPV.

     Годовой темп роста прибыли в постпрогнозный период должен быть обоснован анализом тенденций развития рынка и экономики, но, как правило, не может существенно отличаться от прогнозных значений инфляции для того же периода.

     Следует учитывать, что расчет NPV с использованием остаточной или продленной стоимости является оправданным только в том случае, если заложенные в основу этих расчетов планы (распродажа активов или продолжение деятельности) признаются акционером возможными и приемлемыми.

     Если  в результате расчета NPV получено нулевое или положительное значение, то делается вывод, что проект имеет хорошую коммерческую эффективность. В противном случае проект не эффективен. Поскольку для одного проекта может рассчитываться несколько значений NPV для разных участников, возможна ситуация, когда проект, эффективный для одного участника, не эффективен для другого участника.

     Внутренняя  норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR) – это максимальная стоимость капитала проекта, при которой сохраняется его экономическая эффективность.

     IRR определяется как ставка дисконтирования, при которой NPV проекта становится равным нулю. Проект считается эффективным, если IRR проекта выше, чем установленная для этого проекта ставка дисконтирования.

     Поскольку значение IRR может быть неоднозначным  в некоторых ситуациях, для следующих  видов проектов IRR, как правило, не рассчитывается:

• для проектов, в которых нет значительных долгосрочных инвестиций (например, открытие юридической компании, которая будет постепенно наращивать объемы своей деятельности);
• для проектов, в которых чистый денежный поток несколько раз меняется с положительного на отрицательный.

     В традиционном случае, когда чистый денежный поток отрицательный на инвестиционной фазе и положительный на операционной фазе, требуется рассчитать IRR.

     Срок  окупаемости (Payback Period, PBP) – срок, который требуется проекту, чтобы окупить начальные вложения и покрыть стоимость вовлеченного в проект капитала.

     Срок  окупаемости может рассчитываться как без учета дисконтирования (то есть без учета стоимости капитала), так и с учетом дисконтирования. Стандартным является дисконтированный срок окупаемости, именно он должен определяться для инвестиционного проекта.

     Срок  окупаемости определяется графически. Для этого в состав финансовой модели проекта включается график, у которого по оси X отложены временные  периоды проекта, а по оси Y – дисконтированный денежный поток нарастающим итогом. Точка, в которой график переходит от отрицательных значений к положительным, является точкой окупаемости проекта, а срок от начала проекта до этой точки – сроком окупаемости проекта.

     В случае, если у проекта есть несколько  сроков окупаемости (например, при нескольких очередях строительства) рекомендуется использовать наибольший срок, но также справочно указывать наличие других точек окупаемости.

      Оценка  инвестиционных проектов с использованием дисконтирования  денежных потоков

      Для оценки инвестиционных проектов используется две группы показателей: показатели, рассчитываемые без учета фактора времени и показатели, рассчитываемые с учетом фактора времени.

      Вторая  группа показателей в отличие от показателей первой группы учитывают разную стоимость денег в разные моменты времени (теория временной стоимости денег). Эти показатели являются более интересными для владельцев, инвесторов и банков, так как более корректно отражают эффективность проекта (не завышают ее, как показатели первой группы), то есть являются более надежным гарантом успешности проекта. Суть их расчета заключается в приведении будущих денежных потоков (стоимости денег) к «сегодняшнему» дню, вернее, к моменту начала инвестиций в проект. Приведение денежных потоков называется дисконтированием, суть которого состоит в том, что нам «сегодня» нужно принять решение о том, следует ли инвестировать средства в проект, либо стоит проблема выбора более эффективного проекта из нескольких, для этого необходимо знать: насколько выгоден, либо не выгоден проект; либо какой проект более эффективен (выгоден)? Для этого мы составляем бизнес-план – моделируем деятельность на несколько лет вперед, чтобы рассчитать эффективность, а моделируем, исходя из «сегодняшних» цен, расходов, предполагаемых доходов (а соответственно, исходя из «сегодняшних» платежей и поступлений). Следовало бы еще учесть альтернативные безрисковые вложения, которые могли бы принести нам определенный доход наверняка, риски неблагополучного исхода проекта, требуемую норму доходности от вложенного капитала. Результаты дисконтирования и оценки эффективности проекта во многом зависят от ставки дисконтирования, которая в свою очередь зависит от метода ее определения (расчета).

      Более подробно остановимся на расчете  самих показателей эффективности проекта, рассчитываемых с учетом фактора времени:

• NPV – чистый дисконтированный доход (чистая приведенная стоимость проекта);
• IRR – внутренняя норма доходности (прибыли/ рентабельности) инвестиций;
• DPBP - дисконтированный срок окупаемости инвестиций

      Расчет  каждого показателя и подготовка денежных потоков к расчету имеет  нюансы, которые неизбежно вызывают вопросы при расчете их впервые, которые мы и постараемся разобрать.

      Расчет  показателей осуществляется на основе данных из плана движения денежных средств инвестиционного проекта, который в свою очередь строится на основе плана доходов и расходов проекта и графика поступлений и платежей. Таким образом, важно, чтобы первоначальная информация для моделирования деятельности в пределах горизонта планирования (рассматриваемого срока проекта), а также сами планы движения денежных средств, доходов и расходов были как можно более проработанными, точными и корректными, в целях минимизации погрешности результатов расчетов и рисков проекта. Здесь возникает вопрос: а учитывать ли инфляцию при моделировании деятельности и как это сделать? Существует два способа учета инфляции в расчетах:

• Дефлирование денежных потоков до осуществления дисконтирования, то есть путем моделирования денежных потоков с учетом инфляции по периодам проекта, например, с поправкой сумм на инфляционный коэффициент;
• Учет инфляционной составляющей при расчете ставки дисконтирования

      В первом случае не нужно учитывать  инфляционную составляющую в ставке дисконтирования, а во втором соответственно – не учитывать инфляцию при моделировании денежных потоков (то есть следует формировать план движения денежных средств в текущих ценах). В случае, когда инфляция по разным составляющим плана существенно различается, следует ее учитывать способом дефлирования денежных потоков.

      Период  проекта – обычно, это год, так  как традиционная формула дисконтирования  подразумевает дисконтирование  денежных потоков по годам.

      В качестве примера возьмем проект строительства нежилого объекта  недвижимости под 100% привлеченных средств (кредитная линия). Планируется получение дохода от продажи и сдачи в аренду площадей данного объекта недвижимости.

      В таблице 1 представлен смоделированный  план движения денежных средств по данному проекту. Рассматриваемый  срок проекта – 7 лет, в который более точно можно спланировать доходы и расходы и, который больше простого срока окупаемости проекта. В 7-ом году проекта отражен предполагаемый ликвидационный денежный поток (остаточная стоимость объекта за вычетом налога на прибыль) со знаком «+» от моделируемой продажи объекта недвижимости в конце рассматриваемого срока проекта.

      В данном примере в период инвестиций появляются и доходы, и текущие расходы, причем, инвестиции осуществляются в течение первых двух периодов проекта.

      Итак, показатели, рассчитываемые с учетом фактора времени, подразумевают предварительное дисконтирование (приведение) чистого денежного потока. Чистый денежный поток NCF (Net cash flow) – разность между суммами поступлений и выплат денежных средств компании за определенный период времени; рассчитывается с учетом выплат, дивидендов и налогов. Из определения следует, что мы должны из поступлений вычесть платежи по годам проекта и дисконтировать этот поток.

      Под инвестициями в данном случае подразумеваем  сумму денежных средств, необходимую на проектные работы и строительство объекта недвижимости, покупку основных средств, для его дальнейшей эксплуатации, а также начальный оборотный капитал, необходимый для покрытия текущих затрат при начальной эксплуатации объекта до тех пор, пока выручка не будет покрывать текущие расходы.

      Нулевым периодом проекта будет первый год  проекта, далее – по порядку (1-6 период). В таблице 2 приведен расчет чистого  денежного потока (NCF) нашего проекта, где NCF разность поступлений и платежей, в том числе инвестиций.

      Теперь  можно дисконтировать чистый денежный поток (NCF). Формула дисконтирования  выглядит следующим образом:

            где

      PV_k – приведенная (текущая) стоимость денежного потока k-го периода проекта

      NCF_k – чистый денежный поток k-го периода проекта

      k – период проекта 

      r – ставка дисконтирования  (в десятичном  выражении)

      По  правилу дисконтирования нулевой  период проекта (первый год) является периодом инвестиций, и стоит задача привести чистые денежные потоки проекта к  периоду первых инвестиций в проект, то есть к нулевому периоду, поэтому чистый денежный поток нулевого периода не дисконтируется. Следует обратить внимание, что помимо инвестиций, как уже говорилось выше, в нулевом периоде проекта мы имеем текущие расходы и доходы, которые также не дисконтируем. Ликвидационный денежный поток от продажи объекта недвижимости в конце рассматриваемого срока проекта дисконтируется в составе NCF 6-го периода, моделируя тем самым продажу объекта недвижимости в шестом периоде проекта.

      Предположим, что определенная кумулятивным методом ставка дисконтирования нашего проекта составляет 20%, то есть r = 0,2. Дисконтируем чистый денежный поток (NCF) 1-6 периодов из таблицы 2. Подставляя в формулу дисконтирования соответствующие значения, получаем:

      

      

      

      И так далее (аналогично за 4-6 периоды). Значения дисконтированных чистых денежных потоков по годам представлены в  таблице 3.

      Теперь  рассчитаем первый показатель эффективности  инвестиционного проекта - NPV (Net Present Value) – чистая приведенная стоимость проекта. Классическая формула для расчета NPV выглядит следующим образом:

             где

      NPV — чистый приведенный  денежный поток 

      NCF – чистый денежный  поток соответствующего периода проекта

      n – горизонт исследования, выраженный в интервалах  планирования (срок  проекта)

      k – период проекта

      r – ставка дисконтирования  (в десятичном  выражении)

      Показатель NPV заключается в суммировании дисконтированных чистых денежных потоков (PV) c 1 по n-ый период проекта и прибавлении к нему отрицательного денежного потока 0-го периода (инвестиций). То есть за счет положительного, либо отрицательного знака чистого денежного потока каждого периода при расчете NPV у нас осуществляется сложение, либо вычитание соответственно дисконтированного денежного потока каждого следующего периода.

      По  данным из таблицы 3 рассматриваемого примера получаем:

      NPV = PV_{1период}+ PV_{2период}+…+ PV_{6период} + NCF₀ = - 7 123 408 + 225 748 787 + 154 400 148 +

      + 136 284 115 + 108 565 235 + 251 987 165 – 506 243 972 = 363 618 070 (см. сумму накопленного чистого денежного потока в 6-м периоде табл. 3)

      По  общему правилу, если NPV > 0, то проект принимается. Положительное значение NPV значит, что денежный поток проекта  за рассматриваемый срок при установленной ставке дисконтирования покрыл своими поступлениями инвестиции и текущие затраты, то есть обеспечил min доход заданный ставкой дисконтирования (r), равный доходу от альтернативных безрисковых вложений и доход равный значению NPV.