Разработка инновационного проекта Метрополь Эко: город устойчивых инноваций в Метрополь девелопмент

 

 

Форма и дизайн зданий, построенных  в рамках проекта будут ярко демонстрировать главную идею проекта: экологическую устойчивость (см. Приложение 1). На всей территории проекта будет действовать «зона нулевых выбросов», на которой запрещено движение любого автотранспорта, кроме специальных электромобилей «Метрополь Эко» (см. Приложение 2).

 

К 2020 году:

• будет создана ресайклинг инфраструктура (разделение мусора на три потока для последующей переработки);
• будут внедрены специальные программы поощрения за экономное использование воды для жильцов дома «Источник»;
• будут использоваться специальные фильтры для очистки воды, индивидуальные счетчики потребления воды (магнитные карты);
• будут использоваться технологии экономии электроэнергии такие как  фотовольтаика, ветроэнергетика, многослойное кондиционирование (см. Приложение 3 и 4).

4. Сравнительные характеристики с мировыми и отечественными аналогами

 

В настоящее время в мире на уровне государств и компаний внедряются проекты главной целью которых является создание экологически чистого пространства, функционирующего с нулевыми или очень низкими выбросами парниковых газов и активно использующего возобновляемые источники энергии. Например, Морленд в Мельбурне, Сент Дейвидс и Лестер в Великобритании, Уайтакере в Новой Зеландии и другие. Самым крупным из таких проектов и всесторонне задействующим принципы устойчивого развития стал город Масдар, расположенный в Абу Даби.

 

В России, на данный момент отсутствуют аналогичные проекты, однако, вопросу устойчивого развития уделяется всё большее внимание в институтах и компаниях, таких как 3М, GE, Siemens и других.

5. Анализ конкурентной среды рынка недвижимости в России

 

Анализ внешней среды  предприятия будет проведён с использованием модели: 5 сил Портера.

 

1. Сила  поставщиков. От низкой до средней. С одной стороны, издержки при смене поставщика достаточно высокие и высока роль качества услуг и их дифференциация. С другой стороны, на рынке недвижимости много поставщиков, невысокая лояльность покупателей, высокая ценовая чувствительность и образованность покупателя в отношении услуг поставщика. Более того, отрасль является ключевой для некоторых из поставщиков и почти отсутствует угроза вертикальной интеграции поставщиков из-за необходимости высоких капиталовложений и отсутствии опыта. Главные поставщики – это компании стройматериалов, поставщики рабочей силы, технологические компании, архитекторы, дизайнеры, консалтинговые компании.

 

2. Сила покупателя. От низкой до средней, так как на рынке много покупателей и высокие издержки для покупателей при смене поставщика, специализированность услуг и невысокая угроза интеграции. Однако, высока роль качества услуг, ценовая чувствительность (при выборе объекта инвестиций) и наличие субститутов в случае если недвижимость покупается только с коммерческой целью. Покупателями могут быть частные компаниями, государство и физические лица.

 

3. Угроза появления  новичков. Низкая, так как на рынке высокие входные барьеры из за высоких требуемых капиталовложений. Банковские проценты по кредиту – высокие и рынок недвижимости – капиталоёмок, где большую долю составляют невозвратные затраты, создающие существенный барьер для входа на рынок. Кроме того, следует также учесть административные барьеры такие как транзакционные издержки, составляющие в России в среднем порядка 5-6% от объекта, а также неформальные платежи государству [2].

 

4. Угроза субститутов. От низкой до средней. Субститутами покупки недвижимости являются другие виды инвестиций такие как депозит в банке, инвестиции в ценные бумаги и проекты.

 

Недостатками инвестиций в недвижимость является относительно низкая ликвидность этого инвестиционного инструмента, а также законодательные коллизии, когда, к примеру, окажется, что земля, на которой воздвигается здание не является для этого пригодной; что данная новостройка мешает жильцам окружающих домов и т.п.

 

Преимуществами же является возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Речь идет о сдаче в аренду. В этом случае, даже когда инвестор наблюдает временный спад стоимости на свою недвижимость, он может хотя бы частично компенсировать потери, за счет арендой платы, взимаемой с квартирантов. Более того, в ситуации с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов (например, иностранной валюты, драгоценных металлов или акций компаний). Также при инвестициях в недвижимость (в частности, если речь идет об инвестировании объекта на стадии строительства) является практически полное отсутствие инфляционного риска, так как при покупке квартиры инвестор заключает договор с застройщиком, в котором должна быть четко оговорена общая сумма, которую он заплатит за жилье, а также порядок и сроки ее внесения. В результате, каких бы показателей ни достигал уровень инфляции, стоимость жилья, которую инвестор обязан уплатить, меняться не должна.

 

5. Интенсивность  конкуренции. Интенсивность конкуренции – от средней до высокой. Главными конкурентами «Метрополь Девелопмент» являются СУ-155, Mirax Group, ГК «ПИК», УК «Уникор», ИФГ «Капитал» и «Миэль». Рынок недвижимости в России находится на стадии зрелости, то есть существующие игроки больше нацелены на удержание доли рынка чем на её увеличение. Однако, темпы роста с настоящего посткризисного периода в ближайшие годы будет составлять до 7-10 % в год по оценке аналитической компании CB Richard Hills.

 

            

График 2. Рынок недвижимости в РФ

 

Усиливает конкуренцию то, что издержки выхода с рынка и фиксированные издержки – достаточно высокие и невысока лояльность покупателей к выбранной компании. Кроме того, много игроков на рынке и они имеют примерно одинаковые доли. Их деятельность стратегически дифференцирована. Ослабляет конкуренцию то, что предлагаемые услуги компаний – достаточно специализированы, отсутствует перепроизводство, издержки покупателей при смене компании высоки [2].

 

Выводы. В целом отрасль недвижимости в России достаточно привлекательна, несмотря на высокие входные и выходные барьеры, так как этот рынок довольно прибылен из за высокой капиталоёмкости и является выгодным объектом для инвестиций. 

6. Правовые  аспекты нововведения

Для реализации проекта были приобретены такие лицензии как лицензия на строительство зданий и сооружений, разрешение на территорию, СЭС, коммуникации. В целом необходимые документы объединяют четыре вида нормативов:

• СНиП - строительные нормы и правила РФ (П-25-80, 2.03.11-85, 3.04-03.85);
• ГОСТ Р - государственные стандарты России в области строительства;
• СП - свод правил по проектированию и строительству;
• РДС - руководящие документы системы.

 

II. ХАРАКТЕРИСТИКА И ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИННОВАТОРА К ОСВОЕНИЮ НОВОВВЕДЕНИЙ

2.1. Структура жизненного цикла

 

Кривая жизненного цикла  компании и внедряемого проекта  является классической (см. График 3 и 4). При этом компания находится на стадии зрелости.

 

                  График 3. Классическая кривая ЖЦ

 

Этапы внедряемого инновационного проекта (см. График 4) характеризуются величиной выручки от реализации инновационного продукта в тот или иной период времени с момента начала реализации проекта (под началом реализации проекта имеется ввиду момент, с которого начались первые продажи продукта или услуги). Таким образом, имеются четыре точки, которые могут быть получены в течение жизненного цикла внедряемого инновационного проекта достаточно формально: первая точка - точка начала реализации проекта, её координаты всегда (0, t0=0). Первое значение равно величине выручки, второе значение периоду времени, когда оно достигнуто. Вторая точка – точка перехода на этап роста, её координаты равны (переменные затраты на выпуск и реализацию продукта,  t1); третья точка – точка перехода в стадию зрелости (все суммарные затраты на выпуск и реализацию продукта, t2); четвертая точка – точка максимальной получаемой прибыли (все суммарные затраты на выпуск и реализацию продукта + прибыль,  t3) и, наконец, пятая точка – точка перехода в стадию спада (все суммарные затраты на выпуск и реализацию продукта, t4).

 

 

 

 

 

 

                         34 месяца       ~ 20 лет              ~ 15 лет                    ~ 8 лет

 

График 4. Кривая развития инновационного проекта «Метрополь Эко»

 

Предполагаемый жизненный цикл внедряемых инноваций – экологически чистых технологий следующий:

 

№	ЭТАП	СОДЕРЖАНИЕ	ПРОДОЛЖИТЕЛЬ- НОСТЬ
1	Стадия исследования и  разработки проекта	1. Обоснование жизнеспособности инновационной идеи. Научные и маркетинговые исследования и разработка технико-экономического обоснования. 2. Вложение денег, заключение контрактов, привлечение и подготовка персонала 3. Планирование строительных  работ	24 месяца
2	Внедрение	1. Строительство планируемых объектов 2. Планирование расширения  и модернизации	34 месяца
3	Интенсивный рост	Расширение и модернизация	10-12 лет
4	Замедляющийся рост	Модернизация, реформирование, поиск новых идей и новых рынков	7-9 лет
5	Зрелость	Планирование полной реорганизации  или сокращения, развитие новых технологий и инноваций	10-15 лет
6	Спад (отмирание)	Полная реорганизация  или сокращение	6-8 лет

Таблица 7. Жизненный цикл проекта.

 

 

2.2. Наукоёмкость

 

Наукоёмкость внедряемого проекта  основана на использовании мирового опыта по строительству экологически чистых зданий и окружения через следующие партнёрские компании:

 

2.2.1. Концерн BASF. При реализации данного проекта BASF будет являться «предпочтительным поставщиком» строительных материалов и системных решений. По завершении строительства BASF откроет свой офис на территории проекта.

 

Одна из задач, стоящих перед партнёрами по проекту, заключается в снижении энергетических потребностей города. В этой связи концерну BASF отводится важная роль в качестве поставщика разнообразных инновационных решений для рационального и энергоэффективного строительства.

 

Концерн BASF является мировым лидером  в сегменте продуктов и системных  решений для рационального строительства, поэтому сотрудничая с компанией «Метрополь Девелопмент» по проекту сооружения «Метрополь Эко», BASF подтверждает приверженность таким подходам к строительству, которые являются энергоэффективными и не наносят ущерба стабильности климата планеты.

 

Многие наименования продукции, производимые и поставляемые на рынок концерном BASF способствуют сбережению энергии и снижению объемов выбросов «парниковых» газов. Так, продукты на основе полистирола и полиуретана применяются в производстве пеноматериалов, используемых для теплоизоляции зданий. Материалы, обладающие способностью к фазовым переходам и включаемые в состав штукатурок и гипсовых стеновых плит, представляют собой альтернативу кондиционированию воздуха, что ведет к экономии электричества и сокращению эксплуатационных затрат. Применение особых пигментов черного цвета в кровельных покрытиях ведёт к снижению поглощения инфракрасного солнечного излучения, что препятствует чрезмерному нагреву темноокрашенных поверхностей. Использование специальных добавок в процессе производства бетона позволяет значительно (до 60%) уменьшить объем выбросов углеродсодержащих соединений в окружающую среду.

 

2.2.2. Pacific Green - поставщик экологически чистых архитектурных форм для проекта, обладающий ноу-хау получения ценнейшей древесины из массового и возобновляемого природного материала - кокосовой пальмы, от которой как правило отказываются, как только она прекращают приносить плоды, а следовательно может быть переработана, чтобы произвести жизнеспособную альтернативу ценной древесине тропического леса.

С одной стороны кокосовая пальма, произрастающая на искусственных плантациях, в таком экологически чистом регионе  планеты как Центральная часть  Тихого (острова Океании) чистейший  природный экологически чистый материал, полученный с использованием экологически чистой технологии Pacific Green и без  нарушения экологии природной среды, а с другой стороны это прочный  и долговечный материал. Прочность и долговечность - это тоже фактор, влияющий на экологию окружающей среды - ведь только через много лет городу понадобится его восстановление. А это означает, что не будут нужны работы, расход топлива для техники на его получение  транспортировку и т.п.

 

2.2.3. NIKKEN SEKKEI — многопрофильная японская архитектурно-инжиниринговая компания, работающая в различных сферах строительства, планирования и экологических проектов разработала мастер-план проекта. NIKKEN SEKKEI имеет уникальный опыт реализации проектов для международных клиентов в более чем 40 странах мира. За более чем столетнюю историю специалисты NIKKEN SEKKEI выполнили более 20 000 проектов. Около двух тысяч специалистов NIKKEN SEKKEI работают в различных областях, связанных с архитектурой, планированием, разработкой проектов и управлением.

 

Главным консультантом проекта  стала ведущая мировая консалтинговая компания CB Richard Ellis. Другими главными партнёрами компании являются 3М и Siemens.